多家媒體報道，住建部召集地方房管部門相關(guān)負責(zé)人進行培訓(xùn)，研究房地產(chǎn)去庫存方案。住建部推出的“政策包”在原來支持城市居民的基礎(chǔ)上，增加對農(nóng)民與農(nóng)民工購房的支持力度，包括給予財政補貼、稅收減免、利息補貼、加大公積金對購房的支持力度等支持政策。

　　根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，庫存的持續(xù)高位對房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生了巨大的負面影響，房價下跌如果失速，也會造成金融領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　庫存居高不下的城市大多是三四線城市，據(jù)統(tǒng)計，縣級城市購房群體中，農(nóng)民購房占七成以上。促進農(nóng)民進城購房，無疑是這些城市消化庫存的第一選擇。

　　要鼓勵農(nóng)民買房，最直接的手段就是提高農(nóng)民的實際購買力。具體來看，財政補貼、稅收減免、利息補貼都是降低了購房總價。在多數(shù)縣城，限于農(nóng)民的收入不夠穩(wěn)定，購房按揭貸款的比例較低，將農(nóng)民納入到公積金繳存范圍、放寬商業(yè)住房按揭貸款對農(nóng)民的要求等將農(nóng)民的收入曲線右移，可以有力地增加購買力。

　　問題是在城市里居住并且有錢的農(nóng)民、農(nóng)民工大多已經(jīng)買房了，沒買房的要么是沒錢，要么是不準(zhǔn)備在城市里居住的。長期來看，三四線城市的房價也很難保持上漲的趨勢，鼓勵這些農(nóng)民在縣城買房，尤其是以加杠桿（商業(yè)與公積金按揭貸款）的方式，收入不穩(wěn)定的農(nóng)民如何保證還款將是一個非常嚴(yán)肅的問題。

　　更大的麻煩還不是財務(wù)風(fēng)險，關(guān)鍵在于農(nóng)民買了房子以后。一般來說，哪里有就業(yè)，人就往哪里去。如果鼓勵農(nóng)民在三四線城市里買房的政策是有效的，這些地區(qū)的新增就業(yè)崗位又很少，最終的結(jié)果要么是房子空置（勞動力仍然向大城市流動）、城市變成鬼城，要么就是較高的失業(yè)率、社會不穩(wěn)定。顯然，新增就業(yè)崗位應(yīng)該成為出臺鼓勵農(nóng)民在三四線城市買房政策的輔助政策。

　　這也為我們提供了另一種思路，是否可以鼓勵、幫助已經(jīng)在城市里就業(yè)、居住的農(nóng)民工在就業(yè)地買房？他們既然已經(jīng)在城市里就業(yè)，有能力養(yǎng)活自己，也習(xí)慣城市生活，之所以還沒買房，所差的只是房貸首付和定居城市的信心。

　　因此，三四線城市應(yīng)當(dāng)加快農(nóng)民工市民化的進程，盡快地讓已經(jīng)在城市里有穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)民工落戶，讓他們有信心在城市里定居，這自然可以刺激他們的購房需求。政策要解決的就是讓他們擁有購房的能力。

　　農(nóng)民也并非一無所有，其在農(nóng)村的宅基地和耕地都是農(nóng)民的財產(chǎn)，只是限于目前的土地二元制度，宅基地和耕地因其集體所有制的特性，無法流通、變現(xiàn)。因此加快農(nóng)村土地所有制改革，讓宅基地和耕地的產(chǎn)權(quán)清晰、使用權(quán)可以像城市國有土地一樣流轉(zhuǎn)，這些財產(chǎn)可以成為農(nóng)民在城市落地生根的第一桶金，自然也就可以消化房地產(chǎn)庫存。

　　□聶日明（上海金融與法律研究院研究員）