一是非理性開發(fā)形成的無效供給，這是當(dāng)前最重要的住房庫存形成原因。在經(jīng)濟快速增長期和房地產(chǎn)高熱期，眾多地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都對未來房地產(chǎn)市場前景過度樂觀。各地方政府規(guī)劃建設(shè)了總規(guī)模極為龐大的新城區(qū)和開發(fā)區(qū)，這些新城區(qū)或開發(fā)區(qū)的規(guī)劃設(shè)計人口容量累計數(shù)已經(jīng)達到全國總?cè)丝诘?倍-3倍。有些新區(qū)周邊并無相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，可以為入住人口提供就業(yè)機會。一旦經(jīng)濟增長進入中低速的新常態(tài)，城市對外來人口的吸引力下降，住房庫存的區(qū)域性、階段性高企就成為必然。還有些城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，偏重于鋼鐵、能源礦產(chǎn)等周期性行業(yè)，在產(chǎn)業(yè)景氣高峰期開發(fā)了大量房產(chǎn)，近年產(chǎn)業(yè)不景氣的條件下出現(xiàn)經(jīng)濟衰退和人口外流加速，其住房過剩將更加嚴(yán)重，這在東三省、山西、陜西等地的城市表現(xiàn)顯著。此外，2008年以來，為應(yīng)對后金融危機時代的經(jīng)濟衰退風(fēng)險，世界各國普遍采取了極為寬松的貨幣政策，中國也不例外。寬松的信貸環(huán)境與金融刺激也加劇了住房的非理性開發(fā)。

消化此類庫存，需要一方面控制開發(fā)融資和土地供應(yīng)，抑制過剩區(qū)域住房進一步非理性開發(fā)沖動；另一方面要支持難以消化的存量住房轉(zhuǎn)換用途或再開發(fā)，在補交土地出讓金和科學(xué)規(guī)劃的前提下，支持商改住、工改住等土地用途改變。對于以上措施仍不可消化的無效住房供給，應(yīng)出臺相應(yīng)的退房還耕支持政策，釋放不合理的土地占用。

二是房價過高導(dǎo)致有效需求不足。中國的住房高庫存水平，即使在東部經(jīng)濟發(fā)達、人口凈流入城市也很常見，這與房價過高致使?jié)撛谧》啃枨笳邿o力購房有直接關(guān)系。據(jù)估算，2030年前后，中國城市人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒂僧?dāng)前的一半左右上升至三分之二左右，這意味著在今后很長時期內(nèi)每年仍將近有1200萬農(nóng)村人口涌入城市，中國住房潛在需求巨大。但另一方面，中國的住房土地市場由各地方政府高度控盤，而商品房銷售又實行價高者得，這種市場結(jié)構(gòu)決定了房價畸高、脫離普通家庭購買力的必然性?！稗r(nóng)民工去庫存”看上去雖然前景很美好，但實際上他們多以返鄉(xiāng)購房或建房為主。農(nóng)民工在流入地主要蝸居于城中村或棚戶區(qū)，并不具備當(dāng)?shù)刭彿康慕?jīng)濟實力。

消化此類庫存，需要深化住房供給體系改革，多方讓利降低房價，切實縮小房價與居民特別是新市民收入水平的鴻溝。包括如嚴(yán)格抑制針對普通商品住房的投資投機，限制居民購買多套普通商品住宅的金融杠桿；加大普通商品住房土地供應(yīng)，提高中低價位普通商品房入市審批的速度，簡化審批程序；加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入地探索，打破城市住房土地供應(yīng)壟斷；盡快出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，在降低居民家庭還貸壓力的同時，解決不同資產(chǎn)狀況家庭的稅負(fù)不公問題；對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼；提高公積金覆蓋面，改革公積金歸集信貸制度，降低公積金貸款利率，讓更多家庭能夠獲得低息購房貸款；進一步減免普通商品住房交易稅費等。

三是住房產(chǎn)品類型與需求結(jié)構(gòu)不匹配?，F(xiàn)有的開發(fā)政策對住房類型、容積率等均存在剛性管制，這有可能使住房產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)錯位。比如中小城市、偏遠郊區(qū)住房需求以大戶型甚至別墅為主，但由于規(guī)劃及開發(fā)管制等原因，供給卻主要以中小戶型為主。又比如，一些開發(fā)商在不恰當(dāng)?shù)牡赜蛎つ块_發(fā)豪宅與別墅，脫離當(dāng)?shù)貙嶋H需求，導(dǎo)致高端商品住房滯銷，特別是在高端住宅與普通住宅調(diào)控政策一刀切的條件下，這些高端住宅很難脫離滯銷的命運。些外，還有設(shè)計滯后、建筑理念滯后等原因，也能導(dǎo)致部分存量住房銷售不暢。

消化此類庫存，需要改變不合理的規(guī)劃管制，支持企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品類型或再開發(fā)，放開高端住宅市場管控。包括在不影響其他居民居住環(huán)境的前提下，支持住宅轉(zhuǎn)商用或用作創(chuàng)業(yè)場所；根據(jù)供求結(jié)構(gòu)支持普宅、別墅、大小戶型等不同類型住宅的轉(zhuǎn)換。

四是局部配套設(shè)施不足。突出表現(xiàn)為新城區(qū)缺乏學(xué)校、醫(yī)院、公共交通及基本商業(yè)配套，無法正常居住。有些地方盡管住房總量并沒有過剩，老城區(qū)擁擠不堪居住水平低下，但由于地方財力有限，難以為新區(qū)提供應(yīng)有的配套，導(dǎo)致居民入住新區(qū)動力不足。

消化此類庫存，需要在風(fēng)險可控的基礎(chǔ)上，充分利用市場機制拓展地方政府公共融資渠道。完善提升教育、醫(yī)療、公共交通等公共配套服務(wù)水平，吸引農(nóng)村人口進城就業(yè)和置業(yè)。

（作者系中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心研究員）