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樓市退燒,須先管理好“房貸”
要想樓市退燒,治理者必須先降降房貸的溫度,一是對首次購房者足夠支持,對中小戶型足夠支持;二是總量控制,不僅看貸款的成數(shù),還要關(guān)注貸款的總量。
近來,一線城市又一輪房價大幅上揚引發(fā)關(guān)注,就連合肥、南京、廈門、濟南等二線城市,房地產(chǎn)銷售也是“量價齊飛”。國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)表明,8月份70個大中城市住宅銷售價格上漲的城市有所增加,漲幅擴大明顯。對此,杭州等地的政府部門連夜行動,采取緊急措施重啟限購。有觀察者稱,這是房地產(chǎn)調(diào)控的重新收緊,不排除更多地方加入這一“折騰”的隊列。
“折騰”的說法并不過分,“折騰”的效果卻值得觀望。從當(dāng)年的一股腦行政限購、限貸,到部分地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)迅速降溫,再到逐步淡化干預(yù)手段、去庫存,而后出現(xiàn)如今的政策困境,表明了政府調(diào)控定力的不足,以及精準(zhǔn)識別、差異對待的功力欠缺。事到如今能不能壓住房地產(chǎn)重燃的烈火,避免“樹長到天上去”,關(guān)鍵不在“限購”,而應(yīng)抓住“房貸”這個七寸所在。
之所以說“限購”沒有那么重要,一方面在于北上廣深該限購的仍然在限購,還有一些地區(qū)采取了“二次限購”,可作用很有限;另一方面,二線城市去庫存與城鎮(zhèn)化的任務(wù)仍然在,不能“甘蔗兩頭甜”,倘若誤傷了“剛需”就得不償失。更重要的,一味加碼“限購”的戶籍與社保門檻,在個別極端情況下會加劇惡化人們的預(yù)期,催生假離婚、“騙房票”的荒誕劇。
背后更深層的道理在于,“限購”更多屬于行政化調(diào)節(jié)手段,“限貸”才是具有市場化調(diào)節(jié)功能的金融手段。當(dāng)前,推高房價的力量并不是首次購房群體,而是大量的二次、改善型群體,他們希望將十年奮斗的血汗錢加上更高的杠桿,實現(xiàn)從“90平米國民戶型”向大三居、雙衛(wèi)生間的過渡。這種過渡顯然離不開銀行信貸的支持,催生了“300萬原值”加“300萬貸款”的拼搏。
在現(xiàn)行信貸政策下,實現(xiàn)這樣的目標(biāo)并不難。購房者有需求,銀行有額度,中介有招數(shù),三口之家月入2-3萬,對1-1.5萬的還貸壓力可能并不太難受。利率很低很劃算,未來的收入增長與通貨膨脹完全可以覆蓋;更何況,每年20%以上的房價漲幅更提供了擔(dān)保,所以才有上海小夫妻的“貸款加杠桿”,才有消費貸款鬼魅般的陰魂不散。這,才是本輪房價上躥的真實誘因。
所以,要想樓市退燒,治理者必須先降降房貸的溫度,一是對首次購房者足夠支持,對中小戶型足夠支持;二是總量控制,不僅看貸款的成數(shù),還要關(guān)注貸款的總量,不能說只有“首付三成”一條不及其余。房價漲了這么多年,誰名下的房子不值二三百萬,難道就可以由此撬動千萬豪宅?那樣的話,恐怕再也沒人有信心投資實業(yè),再也沒人有信心靠踏實工作贏得未來。撇去房地產(chǎn)的泡沫,這一口號前后喊了二十年,是時候落到實處下狠心區(qū)別調(diào)控,精準(zhǔn)出手了。
編輯:薛曉鈺
關(guān)鍵詞:樓市 房貸 首次購房者 貸款