從北京樓市“9·30”新政起，22個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策。如今，調(diào)控25天已經(jīng)過(guò)去，在限購(gòu)、限貸政策影響下，樓市交易量出現(xiàn)明顯下滑，價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)，不少二三線城市買(mǎi)方有了較大的議價(jià)空間。那么，樓市到底怎么樣了呢？是否意味著這輪史上最嚴(yán)的調(diào)控開(kāi)始逆轉(zhuǎn)前期樓市瘋狂的預(yù)期？

執(zhí)行

各地執(zhí)行調(diào)控新政力度超市場(chǎng)預(yù)期

珠海于昨晚發(fā)布《關(guān)于執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策操作細(xì)則的通知》，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)“限價(jià)”政策：新建商品房實(shí)行價(jià)格備案制，價(jià)格增幅不得高于參考基準(zhǔn)價(jià)格的3%。需要調(diào)整價(jià)格的，重新備案的間隔期應(yīng)在6個(gè)月以上。

22個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策以后，市場(chǎng)將目光聚焦在這些政策的執(zhí)行層面。北京青年報(bào)記者梳理各地調(diào)控以來(lái)的執(zhí)行措施并結(jié)合市場(chǎng)反應(yīng)發(fā)現(xiàn)，本輪樓市調(diào)控執(zhí)行力度之大超出市場(chǎng)預(yù)期，效果也比較明顯，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期。

“9·30”新政出臺(tái)以后，北京集中開(kāi)展了在售商品房項(xiàng)目和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)法檢查工作，督促相關(guān)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，杜絕發(fā)生捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等多種擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。對(duì)存在捂盤(pán)惜售行為的4個(gè)銷售項(xiàng)目進(jìn)行了查處。同時(shí)，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售、虛假宣傳、不明碼標(biāo)價(jià)等9項(xiàng)不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為，以及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息、炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者、侵占挪用房地產(chǎn)交易資金、從事“首付貸”等12項(xiàng)違法違規(guī)行為。

北青報(bào)記者注意到，在前期限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)后，10月中旬全國(guó)各地開(kāi)展了前所未有的一次房地產(chǎn)調(diào)控全面落地執(zhí)行，這也使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控與歷史上各次調(diào)控相比，政策執(zhí)行力度最強(qiáng)。比如，深圳市市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)管委對(duì)深圳10個(gè)區(qū)/新區(qū)的20個(gè)在售樓盤(pán)進(jìn)行突擊檢查，力度空前；上海則側(cè)重從資金來(lái)源方面落實(shí)樓市新政，中國(guó)人民銀行上?？偛?9日召集25家在滬主要中資商業(yè)銀行，要求全面貫徹落實(shí)人民銀行全國(guó)貨幣信貸形勢(shì)分析和住房信貸工作座談會(huì)精神，以及上海市政府房地產(chǎn)調(diào)控精神，嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，強(qiáng)化首付來(lái)源審查，加強(qiáng)收入真實(shí)性審核。

土地

調(diào)控后高價(jià)地?cái)?shù)量明顯減少

在22個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策后，各地樓市出現(xiàn)了明顯的退燒現(xiàn)象，截至10月24日，全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過(guò)10億的地塊15宗、超過(guò)5億的地塊37宗。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，相比調(diào)控前市場(chǎng)最火爆的8-9月，高價(jià)地?cái)?shù)量開(kāi)始減少。10月份截至24日，累計(jì)10億以上的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有11宗，主要出現(xiàn)在天津、長(zhǎng)沙、南寧、上海、佛山、沈陽(yáng)、南昌。整體看，大部分城市的土地成交相比前期均有所降溫。

樓市的成交量方面，截至10月23日，全國(guó)主要的54個(gè)城市合計(jì)簽約商品房住宅191254套，而9月同期簽約為216933套，成交量累計(jì)環(huán)比跌幅達(dá)到了12%。8月1-13日成交為215900套。整體看，隨著簽約周期的變化，部分城市因?yàn)橄拶?gòu)的末班車效應(yīng)的集中簽約釋放后，市場(chǎng)逐漸開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)控導(dǎo)致的成交下降現(xiàn)象。

住宅

一二線城市成交量跌幅近四成

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，上周全國(guó)主要的54個(gè)城市合計(jì)成交量?jī)H58373套，這也是最近3個(gè)月來(lái)的第二次單周跌下6萬(wàn)套成交量。二線城市已經(jīng)連續(xù)3周成交量在3萬(wàn)套左右徘徊。據(jù)多名地產(chǎn)人士透露，由于網(wǎng)簽的滯后，目前的成交量還未完全反映市場(chǎng)的情況，實(shí)際一二線城市成交量跌幅接近四成，市場(chǎng)快速降溫。

從市場(chǎng)價(jià)格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地都明顯出現(xiàn)了前期虛高價(jià)格的二手房房源，大幅降價(jià)到市場(chǎng)水平的現(xiàn)象。市場(chǎng)上前期經(jīng)常出現(xiàn)的賣方毀約基本絕跡，部分買(mǎi)方出現(xiàn)毀約。

在“9·30”新政的嚴(yán)格執(zhí)行背景下，北京市商品住房交易、購(gòu)房資格審核量漲幅均已出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期趨于平穩(wěn)，購(gòu)房群體趨于理性。

房企

房企融資難度開(kāi)始加大

種種跡象顯示，調(diào)控政策密集出臺(tái)之后，房企融資難度開(kāi)始加大。10月24日，世茂股份發(fā)布公告稱，公司于10月21日收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于不予核準(zhǔn)上海世茂股份有限公司非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)的決定》。而這也是證監(jiān)會(huì)8月份重申“企業(yè)再融資募集資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款”政策后，首個(gè)被證監(jiān)會(huì)否決的房企定增方案。

另外，北青報(bào)記者注意到，此前地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)地最重要的資金來(lái)源公司債的發(fā)行也開(kāi)始收緊。據(jù)媒體日前報(bào)道，交易所暫停了地產(chǎn)企業(yè)公司債的發(fā)行，其中包括已經(jīng)拿到無(wú)異議函的項(xiàng)目。一刀切暫停地產(chǎn)企業(yè)公司債的說(shuō)法未得到權(quán)威部門(mén)的證實(shí)。不過(guò)，多名券商人士告訴北青報(bào)記者，在樓市調(diào)控的背景下，雖然符合標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)公司債仍在正常審核發(fā)行，但地產(chǎn)公司債的發(fā)行確實(shí)愈發(fā)趨嚴(yán)，上交所對(duì)發(fā)行項(xiàng)目的窗口指導(dǎo)也變得更加嚴(yán)格。收緊公司債或難以對(duì)樓市產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，但無(wú)疑將給火熱的土地市場(chǎng)帶來(lái)降溫效果。文/本報(bào)記者 朱開(kāi)云

相關(guān)新聞

市規(guī)土委掛牌督辦3起土地違法案件

本報(bào)訊(記者 朱開(kāi)云)昨日，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)宣布，為嚴(yán)厲打擊土地違法行為，進(jìn)一步加大查處違法占用農(nóng)村集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的工作力度，決定掛牌督辦3起重大典型土地違法案件，并公開(kāi)通報(bào)2起土地違法案件查處結(jié)果。

北京青年報(bào)記者了解到，3起掛牌督辦案件情況分別為，北京榮瑞明盛農(nóng)業(yè)科技有限公司非法占用通州區(qū)潞城鎮(zhèn)大甘棠村土地建房案；北京中闊地基基礎(chǔ)技術(shù)有限公司非法占用房山區(qū)竇店鎮(zhèn)望楚村土地建房案；馮震非法占用豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)大富莊村土地建房案。有關(guān)查處結(jié)果將適時(shí)對(duì)外公布。

市規(guī)土委公開(kāi)通報(bào)2起案件情況中，第一起為金俐非法占用朝陽(yáng)區(qū)黑莊戶鄉(xiāng)雙樹(shù)北村土地建設(shè)辦公用房案。通報(bào)案情顯示，金俐未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自占用北京市朝陽(yáng)區(qū)黑莊戶鄉(xiāng)雙樹(shù)北村西側(cè)5號(hào)院內(nèi)的土地8301.86平方米(12.43畝)建設(shè)辦公用房及庫(kù)房。該地塊土地利用現(xiàn)狀為村莊；2006-2020年土地利用總體規(guī)劃為城鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)。

第二起案件是李龔杰非法占用大興區(qū)黃村鎮(zhèn)鵝房村土地建設(shè)辦公用房案。通報(bào)案情顯示，2013年5月，李龔杰在北京市大興區(qū)鵝房村鋼材市場(chǎng)的承租地內(nèi)，未經(jīng)批準(zhǔn)占地施工建設(shè)辦公用房和其他附屬設(shè)施。該違法用地面積6420.63平方米。

房山推2宗商業(yè)用地起始價(jià)17.6億元

本報(bào)訊(記者 朱開(kāi)云)昨日，市國(guó)土資源局網(wǎng)站上掛出房山地區(qū)兩宗地塊出讓的消息。兩地塊分別位于房山拱辰街道和長(zhǎng)陽(yáng)街道，起始地價(jià)分別為5.13億和12.6億，共計(jì)17.6億元。這是今年以來(lái)房山區(qū)首次掛牌出讓土地。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“從北京目前的土地出讓方式來(lái)看，基本杜絕了產(chǎn)生地王的可能性。”張大偉認(rèn)為，北京目前已掛牌住宅用地全面試行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”交易方式。此次再次掛牌商辦類土地，均明確規(guī)定50%以上需要自持并且經(jīng)營(yíng)20年以上，且不得設(shè)計(jì)成為類居住類產(chǎn)品。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在22個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策后，各地樓市出現(xiàn)了明顯的退燒現(xiàn)象。截至10月24日，全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過(guò)10億的地塊僅15宗；累計(jì)10億以上的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有11宗，主要出現(xiàn)在天津、長(zhǎng)沙、南寧、上海、佛山、沈陽(yáng)、南昌。