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房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)改革力度應加大

2016年11月02日 11:16 | 來源:中國證券報
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新一輪樓市調(diào)控推出近一個月,效果很顯著。根據(jù)CRIC統(tǒng)計,10月28個樣本城市新房成交面積環(huán)比下降15%,發(fā)布樓市新政的城市環(huán)比下降21%,投資需求占比高的城市(如鄭州、蘇州、廈門和無錫等)下降40%-60%。再看房價,近期國家統(tǒng)計局首次發(fā)布半月房價變動情況,15個熱點城市10月上半月新房價格指數(shù)漲幅環(huán)比9月明顯降低,深圳和成都環(huán)比下降0.3%和0.1%,其他13個城市漲幅回落幅度在1.0-3.8個百分點之間。

從以往經(jīng)驗看,調(diào)控后樓市往往會經(jīng)歷“量跌價(慣性)漲-量跌價滯-量價齊跌”的過程,調(diào)控效果在5-6個月后才會顯現(xiàn)。照理說,“寬貨幣、低利率”的環(huán)境沒有變化,按揭利率仍在歷史低位,樓市不太可能迅速冷卻下來,特別是房價不會迅速逆轉(zhuǎn)。此次國家統(tǒng)計局罕見地發(fā)布半月數(shù)據(jù),突出熱點城市量價迅速降溫,彰顯調(diào)控效果的指向很明顯。結(jié)合近期樓市政策密集發(fā)布,央媒多次警示資金“脫實向虛”及管理層多次強調(diào),監(jiān)管部門抑制資產(chǎn)泡沫意圖可見一斑。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示調(diào)控“良效”,意在引導市場預期。筆者認為,短期看,熱點城市成交量迅速下滑是大概率事件。與前幾輪樓市火爆最大不同在于,本輪房價上漲,加杠桿購房和“資產(chǎn)荒”預期下的投資需求是兩個推手。各地調(diào)控政策密集發(fā)布,加上近期嚴禁資金違規(guī)進入樓市,收緊杠桿和開發(fā)商發(fā)債,對市場和政策非常敏感的加杠桿和投資需求,其市場預期會變化。而且,此輪調(diào)控重點在于限購消滅一部分購買力,限貸收緊杠桿,直指投資炒作需求,可謂政策有效著力。

而且,近年前三季度樓市火熱,多數(shù)開發(fā)商已完成全年銷售目標的90%。1-9月,開發(fā)商到位資金同比增長15%,發(fā)債、貸款、信托等多渠道融資開閘,如發(fā)債規(guī)模比去年同期增長近3倍。錢多了但并沒有花出去,2014年3月以來的土地購置面積一直負增長,1-9月的新開工僅增長6.8%。因此,完成目標且“不差錢”的開發(fā)商,至少在明年“兩會”政策明朗前,將處于減少新推盤的觀望狀態(tài)。10月,CRIC統(tǒng)計的樣本城市新房推盤量下降24%,京穗深蘇下降50%,最近三周滬深兩地更是出現(xiàn)新盤“零批售”。筆者預計,未來半年銷售面積將至少出現(xiàn)20%-40%的同環(huán)比下滑。

10月以來,供應和銷售持續(xù)下滑,熱點城市庫存消化周期上升至8-10個月,供應緊張有所緩解,但今年以來新開工并未明顯好轉(zhuǎn)。2013年-2015年,房地產(chǎn)用地占供地面積比例分別為27.4%、24.8%和22.5%,收縮趨勢明顯。截至今年9月,開發(fā)商土地購置面積連續(xù)30個月負增長,中期內(nèi)供求緊張局面難改,特別是壓縮新增供地的熱點城市。再加上2015年以來開發(fā)商回歸重點城市,土地溢價率攀升。筆者認為,從“量跌價滯”到“量價齊跌”的轉(zhuǎn)換將會比較艱難?!傲康鴥r滯”的局面至少會延續(xù)至2017年一季度。當然,融資條件收緊,或許會倒逼開發(fā)商“以價換量”。

10月以來,人民銀行、銀監(jiān)會召開關(guān)于打擊資金違規(guī)進入樓市、控制杠桿的相關(guān)會議和進行了窗口指導。近期,有兩個特別重要的信號:一是滬深兩大證券交易所雙雙發(fā)文,收緊開發(fā)商發(fā)行公司債、募資不得用來拿地,這意味著低成本外源資金關(guān)閘;二是10月28日的政治局會議,近年來首次在未來貨幣政策基調(diào)中,提出抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險。

這或意味著,今年GDP增長目標無虞,資產(chǎn)泡沫拖累人民幣信用,引發(fā)資本外流,造成預期和貶值負循環(huán)的情況下,無論是整體貨幣環(huán)境,還是樓市結(jié)構(gòu)性資金環(huán)境,都將出現(xiàn)“拐點”。當前,開發(fā)商資產(chǎn)負債率在80%左右,施工面積(71億平方米)相當于6-7年的銷售規(guī)模。如果以降房價來擠出樓市泡沫,未來主要城市樓市庫存消化周期超過12個月。

金融環(huán)境緊縮后,樓市調(diào)控效果會更顯著,但調(diào)控仍側(cè)重于需求端,熱點城市供求矛盾、未來房價上漲預期并未根治。正如人民日報所言,新舊動力轉(zhuǎn)換和供給側(cè)改革的環(huán)境下,不能放水,但也不能緊縮,穩(wěn)健仍是主基調(diào)。因此,相機抉擇下的貨幣寬松,難以避免資金接濟樓市。截至9月,京滬蘇粵浙等東部五省市房地產(chǎn)貸款余額占全國42.5%的份額。樓市分化背景下,資金更易于流向少數(shù)熱點城市。

此輪22個城市出臺調(diào)控政策,都有供給側(cè)著力的意味,但政策規(guī)定相對籠統(tǒng),后續(xù)操作細則和“落地”的配套措施沒有跟上。筆者認為,需求管理在短期內(nèi)控制住狂熱的需求、投機炒作后,土地出讓為主的供給側(cè)要跟進,并成為中期內(nèi)樓市的政策主旨。今年以來,16個熱點城市中,8個城市住宅用地供應少于去年同期,平均下降幅度達到29.3%,6個城市批準預售面積下降,平均降幅達到22.4%。建議在“控地價、降房價”的保駕下,大規(guī)模增加供地。

一方面,基于熱點城市劃定城市邊界,新增供地效率低、配套跟上的周期長等問題,要加快存量土地盤活。由此,要適應大城市服務業(yè)興起的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更替現(xiàn)狀,除了向集約式的服務業(yè)增加供地外,要加快推進工業(yè)用地向居住用地轉(zhuǎn)變,增加土地出讓金,涵養(yǎng)未來政府稅源。目前,北京、廣州和深圳等早已是現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)達的超大城市,服務業(yè)對GDP的貢獻率在70%-90%。但是,2015年京穗深三個城市工業(yè)用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約(3.9%)和東京(5.1%)。與此同時,京穗深住宅用地占比分別僅為28%、29%和26%,遠低于紐約(44%)和東京(73%)。因此,要加快配套成熟、供應效率高的存量用地盤活力度。

另一方面,城市外圍及都市圈范圍內(nèi)的土地出讓,應加快軌道交通建設(shè)為導向的區(qū)域內(nèi)公共服務均等化布局力度,包括教育醫(yī)療、市政管網(wǎng)等配套服務,也包括產(chǎn)業(yè)鏈上下游(例如研發(fā)-制造-物流)在區(qū)域內(nèi)的重新布局。例如,旨在提高通勤效率的多種交通工具無縫對接的規(guī)劃,軌道站點大規(guī)模上蓋住房和大型停車場建設(shè);旨在提高公共服務供應效率的教育集團化(強校幫弱校)、強化劃片入學和學區(qū)政策;旨在夯實有效需求的非戶籍人口本地化,如非超大城市放寬入戶門檻,用地審批“雙掛鉤”(財政轉(zhuǎn)移支付和新增供地規(guī)模、新增戶籍人口規(guī)模掛鉤)等政策的實施細則都需要加快落地。

編輯:李敏杰

關(guān)鍵詞:城市 樓市 調(diào)控 政策 熱點

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