土地投資回報(bào)率走低后，專業(yè)化程度低且手握地王的中小開發(fā)商難以賺錢，其便把項(xiàng)目股權(quán)賣給標(biāo)桿房企，接下來，或?qū)⒊霈F(xiàn)高價(jià)地股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮

■本報(bào)記者 王麗新

22城密集出臺(tái)調(diào)控政策轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，致使今年前三季度拿高價(jià)地和地王的企業(yè)壓力陡增。僅僅在過去的一個(gè)月中，杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)開始集中出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓地王項(xiàng)目股權(quán)，引入合作者開發(fā)，攤薄風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象。

有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)于拿到手的地王，企業(yè)其實(shí)是喜憂參半的，“喜”的是終于拿到了核心城市的核心土地，有項(xiàng)目可開發(fā)，團(tuán)隊(duì)不會(huì)解散；“憂”的則是銷售、資金成本和周轉(zhuǎn)壓力。在歷史上，不少地王能夠解套，是借助新地王的誕生，然而，調(diào)控政策出臺(tái)之后，短期內(nèi)新地王是難以出現(xiàn)的，致使今年拿到地王項(xiàng)目的企業(yè)壓力更大。

多個(gè)地王轉(zhuǎn)讓股權(quán)

調(diào)控政策出臺(tái)僅1個(gè)月，二線城市多個(gè)地王項(xiàng)目即拋出了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

10月初，信達(dá)地產(chǎn)稀釋杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，融創(chuàng)中國(guó)和濱江集團(tuán)分持濱江奧體地塊股權(quán)40%、10%。而這塊總價(jià)拍出123億元的全國(guó)總價(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)95.95%，是今年5月27日下午，由萬科—信達(dá)聯(lián)合體拿下的，但拿地1小時(shí)后，萬科即宣布退出。

此外，信達(dá)地產(chǎn)正在對(duì)外掛牌出售子公司上海寶納園置業(yè)48%股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)7028.8萬元，轉(zhuǎn)讓后將不再持有其任何股份。由此可見，今年斬獲多幅地王的信達(dá)地產(chǎn)正在積極做減法。

10月18日，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)宣布戰(zhàn)略合作，首個(gè)合作項(xiàng)目即是備受矚目的杭州潮鳴項(xiàng)目。據(jù)悉，此次合作建發(fā)房地產(chǎn)以財(cái)務(wù)注資為主，股權(quán)占比30%，而項(xiàng)目的操盤和管控由綠城房地產(chǎn)負(fù)責(zé)。據(jù)了解，今年3月23日，綠城以37.35億元競(jìng)得潮鳴地塊，45368元/平方米的樓面價(jià)刷新了杭州歷史紀(jì)錄，潮鳴項(xiàng)目因而被視為今年杭州最重磅的一個(gè)項(xiàng)目。

10月28日，融僑集團(tuán)股份有限公司與招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司就合肥融僑悅府項(xiàng)目簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。5月30日，融僑以單價(jià)1783萬元/畝，總價(jià)7.04285億元競(jìng)得包河區(qū)S1512號(hào)地塊，住宅樓面價(jià)13372.63元/平方米，溢價(jià)率達(dá)271.46%，而該地塊就是融僑悅府項(xiàng)目。

11月1日，文一地產(chǎn)方面透露，其與合肥萬科于10月31日正式就肥東FD16-12項(xiàng)目簽訂合作開發(fā)協(xié)議。而早在9月23日，合肥萬科便以單價(jià)1650萬元/畝，總價(jià)48.8億元競(jìng)得肥東FD16-12號(hào)地塊，樓面價(jià)11249.94元/平方米，溢價(jià)率230%。而合肥萬科拿下的這宗地塊，也成為肥東單價(jià)、總價(jià)及樓面價(jià)三料地王。

顯然，高昂的土地成本和自身資金實(shí)力短板開始讓這些拿地王的企業(yè)不得不引入合作者，因?yàn)楹献鏖_發(fā)模式可以降低資金壓力，操盤能力強(qiáng)的企業(yè)去操盤，也可以減緩周轉(zhuǎn)壓力，進(jìn)一步攤薄風(fēng)險(xiǎn)。

賣股減壓換現(xiàn)金流

若地王項(xiàng)目是企業(yè)在這一市場(chǎng)調(diào)整周期的拖累，那么擺在眼前的則是四季度銷售額的下滑，這將反過來讓地王項(xiàng)目更加難以入市。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受熱點(diǎn)城市調(diào)控潮影響，10月份新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)整體出現(xiàn)降溫，近期的新房推盤認(rèn)購(gòu)率大幅下跌至64%，環(huán)比跌幅達(dá)14個(gè)百分點(diǎn)，是4月以來的最低水平，一線城市成交量全線下滑，二線城市成交量跌幅可能更高。

“市場(chǎng)預(yù)期的走低，將導(dǎo)致地王項(xiàng)目更加難產(chǎn)。”上述業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言，尤其今年以來的地王項(xiàng)目多是中小房企摘得，很少見到行業(yè)銷售排名在前10位的龍頭公司去搶地王。事實(shí)上，龍頭企業(yè)融資成本更低，操盤能力強(qiáng)，其開發(fā)成本和增加產(chǎn)品附加值能力明顯要高于中小房企，而對(duì)于搶地王的中小房企來說，引入擁有多元化融資渠道的大型房企來操盤，是攤薄風(fēng)險(xiǎn)，保住生存同時(shí)也能夠分享利潤(rùn)，進(jìn)而達(dá)到擴(kuò)張的目的重要手段。

值得一提的是，在公開市場(chǎng)搶地，看著冒險(xiǎn)，實(shí)則也是中小房企的無奈之選。在少數(shù)可以市場(chǎng)化爭(zhēng)取的土地面前，不拿到就意味著無項(xiàng)目開發(fā)，團(tuán)隊(duì)解散；拿到手里，似乎還有空間可以賭一把。但是，資金的提供方是會(huì)根據(jù)企業(yè)銷售規(guī)模和回款等指標(biāo)提供融資的，中小企業(yè)顯然難以拿到低成本融資，在房地產(chǎn)下行周期中，這是致命傷。

正如上述業(yè)內(nèi)人士向記者所示，未來的房地產(chǎn)行業(yè)，將是中小企業(yè)越發(fā)難以生存和擴(kuò)張的行業(yè)，激進(jìn)者風(fēng)險(xiǎn)將更高。