運(yùn)營(yíng)模式：如何尋求附加值

對(duì)于很多房企而言，轉(zhuǎn)型的原因是行業(yè)黃金時(shí)代的終結(jié)，日趨嚴(yán)厲的調(diào)控，加上依然高企的土地、稅收等成本，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)持續(xù)下滑。

“轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商不是一個(gè)尋覓高利潤(rùn)的好計(jì)策?！蓖跏厍逭f(shuō)，城市運(yùn)營(yíng)會(huì)有很大一部分屬于公共產(chǎn)品，這類產(chǎn)品相關(guān)部門規(guī)定IRR基本只能在8%~10%左右。

不過(guò)，“城市運(yùn)營(yíng)商”能帶來(lái)的附加值卻不容忽視。

例如萬(wàn)達(dá)，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，近年萬(wàn)達(dá)在武漢、成都、廣州、廈門等14座城市累計(jì)投資5640億元，打造大型文旅商綜合體項(xiàng)目。在CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理沈曉玲看來(lái)，萬(wàn)達(dá)目前的運(yùn)營(yíng)模式依然是以住宅銷售回流資金帶動(dòng)主題樂(lè)園等建設(shè)，此類建設(shè)會(huì)形成其商業(yè)、娛樂(lè)等所需的基礎(chǔ)人口、提升區(qū)域價(jià)值，從而再反過(guò)來(lái)作用于現(xiàn)金流物業(yè)提高溢價(jià)。

在這一思路下，以地處濱江新區(qū)的合肥萬(wàn)達(dá)城為例，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2013年項(xiàng)目推出住宅時(shí)售價(jià)已超出市價(jià)千元（約7200元/平方米），其近年漲幅也遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)43%左右，到2016年9月同類型房源售價(jià)已達(dá)到18700元/平方米。

“碧桂園和萬(wàn)科的邏輯有些類似之處。”RET睿意德高級(jí)助理董事陳曦認(rèn)為，這一類城市運(yùn)營(yíng)是依靠住宅商業(yè)反哺公建，以公建提高住宅溢價(jià)。

碧桂園走的基本都是大盤路線，這一定程度上又使公建等非盈利部分的成本能得到分?jǐn)?。萬(wàn)科由于下沉品牌不易，試圖憑借社區(qū)配食堂、養(yǎng)老、旅游等服務(wù)的運(yùn)營(yíng)，培育存量資產(chǎn)的現(xiàn)金流和可變現(xiàn)資產(chǎn)的溢價(jià)。

“現(xiàn)在小到居住空間開(kāi)發(fā)，大到舊城改造、產(chǎn)融造城，都被稱為城市運(yùn)營(yíng)商。”王守清認(rèn)為，其中的差異懸殊，一些回報(bào)周期太長(zhǎng)的、規(guī)模太大的項(xiàng)目會(huì)讓大多數(shù)企業(yè)望而卻步，一些企業(yè)則更有優(yōu)勢(shì)。

以華夏幸福為例，其核心點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)。從其2016年的半年報(bào)來(lái)看，逐漸成熟的運(yùn)營(yíng)確實(shí)給華夏幸福創(chuàng)造了良好的利潤(rùn)。因?yàn)閳@區(qū)培育使得入園企業(yè)數(shù)量增加，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入同期增長(zhǎng)到76.59億元，同比提升69.4%，而利潤(rùn)相對(duì)較高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)占比提升，也使其總體毛利率達(dá)到45.3%，同比上升12.7%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)為39.57億元，增速30.5%，處于行業(yè)前列。

運(yùn)營(yíng)需要時(shí)間，而在前期憑借超低成本參與一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，培育二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)，同時(shí)依靠資本市場(chǎng)、政策補(bǔ)貼等優(yōu)勢(shì)，華夏幸福能保證運(yùn)營(yíng)期之前的常規(guī)開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)金流和利潤(rùn)依然不低。以固安新城為例，光大證券報(bào)告顯示，2014年，華夏幸福在固安及附近的土地儲(chǔ)備約占到公司總量的82%。2011年10月到2013年8月，其在固安拿地的樓面價(jià)僅734元/平方米。

還有一類企業(yè)，例如華潤(rùn)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，近年，華潤(rùn)集團(tuán)以幾乎每年一次的頻率，向華潤(rùn)置地輸送了深圳灣、南山大沖舊改、深圳華潤(rùn)中心等10個(gè)深圳整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但注資成本都大幅低于市場(chǎng)水平，截至2016年6月底，華潤(rùn)置地凈有息負(fù)債率也僅為27.9%，同樣取得了低于行業(yè)水平的效果。

同樣，綠地也借“大基建”，能夠在一級(jí)市場(chǎng)取得非常大的優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)后期開(kāi)發(fā)盈利能力提升，覆蓋無(wú)利潤(rùn)或低利潤(rùn)部分的成本。

所謂的無(wú)利潤(rùn)部分，在陳曦看來(lái)，是諸如博物館、圖書(shū)館這類純粹公益性質(zhì)的場(chǎng)館建設(shè)。目前，在城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，真正有足夠現(xiàn)金流和盈利預(yù)期的依然是住宅、商業(yè)等業(yè)務(wù)；園區(qū)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造的服務(wù)性收入也值得期待；非公立的醫(yī)院、學(xué)校、服務(wù)中心等，因?yàn)檠由炝水a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可能產(chǎn)生溢價(jià)。這對(duì)無(wú)論哪種性質(zhì)的企業(yè)都一樣。

不同之處在于，如果沒(méi)有足夠大的回報(bào)吸引力、足夠強(qiáng)的資金渠道和政策支持，似乎很多企業(yè)難以真正踏入城市運(yùn)營(yíng)的門檻。

“因而能‘活化’社會(huì)資本的PPP是一種趨勢(shì)性的方式?！标愱卣J(rèn)為，這類合作開(kāi)發(fā)方式權(quán)責(zé)收益都有明確分工，而且有政府背書(shū)，企業(yè)融資成本相對(duì)降低。目前一般開(kāi)發(fā)企業(yè)投資成本在8%左右，如果城市有能力建立開(kāi)發(fā)基金，投資成本可能降至3%~4%，吸引力大大增強(qiáng)。