完善房地產(chǎn)稅收制度,增加政府固定收入,抑制住房投機(jī),是國(guó)際通行做法,也是我國(guó)財(cái)稅改革的一個(gè)重要選擇。房地產(chǎn)稅引發(fā)的疑慮有很多,能否既有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,又能真正促進(jìn)資金“脫虛向?qū)崱?這需要認(rèn)真對(duì)待和考量。

疑慮可以理解,但仔細(xì)分析即可得出結(jié)論:風(fēng)險(xiǎn)整體可控。房地產(chǎn)稅可能在短期內(nèi)對(duì)住房市場(chǎng)造成一定影響,但我國(guó)現(xiàn)行較高的首付比,可以給予金融機(jī)構(gòu)房貸資產(chǎn)質(zhì)量充足安全墊;且房地產(chǎn)稅有助于減少社會(huì)資金向房地產(chǎn)業(yè)聚集,反過(guò)來(lái)又會(huì)降低整體房地產(chǎn)金融杠桿,并引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱?提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率。

房地產(chǎn)稅可增加住房交易及持有成本,調(diào)節(jié)房產(chǎn)投資收益,因而利用稅收杠桿抑制住房市場(chǎng)投機(jī)炒作,是各國(guó)普遍做法。不可否認(rèn),高房?jī)r(jià)可能因投機(jī)炒作受到抑制而失去支撐,并出現(xiàn)價(jià)格回調(diào),進(jìn)而影響到商業(yè)銀行房貸資產(chǎn)質(zhì)量。但應(yīng)該看到,我國(guó)現(xiàn)行個(gè)人住房貸款最低20%(熱點(diǎn)城市最低30%)的首付比例以及二套房貸更高的首付成數(shù),理論上至少可以承擔(dān)整體房?jī)r(jià)20%以內(nèi)的降幅。且二手房的貸款額按照評(píng)估價(jià)而非市場(chǎng)價(jià)來(lái)計(jì)算,理論上二手房貸可以承擔(dān)40%以內(nèi)的房?jī)r(jià)降幅。

從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)看,1997年至2003年期間,香港房?jī)r(jià)曾經(jīng)出現(xiàn)腰斬,但香港商業(yè)銀行按揭貸款拖欠率從未超過(guò)1.5%。2016年以來(lái)我國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)大幅上漲,可能更多受到投資投機(jī)力量驅(qū)動(dòng),但熱點(diǎn)城市二套房貸最低40%的首付比例,完全可以抵補(bǔ)房?jī)r(jià)回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。真正存在較大違約風(fēng)險(xiǎn)的,當(dāng)屬房地產(chǎn)中介違規(guī)首付貸業(yè)務(wù),但數(shù)十、數(shù)百億元的首付貸規(guī)模與全國(guó)近20萬(wàn)億元個(gè)人購(gòu)房貸款余額相比,不可同日而語(yǔ)。截至2016年12月末,我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額與住戶存款余額的比例為32.02%,房貸整體杠桿處于可控范圍。綜合來(lái)看,房地產(chǎn)稅對(duì)房貸資產(chǎn)質(zhì)量的沖擊,總體可控。

房地產(chǎn)稅也勢(shì)必減少社會(huì)資金在房地產(chǎn)業(yè)聚集,并推動(dòng)資金“脫虛向?qū)崱薄?016年,我國(guó)人民幣房地產(chǎn)貸款增量約占各項(xiàng)貸款增量的44.8%,而個(gè)人購(gòu)房貸款增量就占各項(xiàng)貸款增量的39.21%。截至2016年12月末,全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比例約為1/4。在銀行表內(nèi)房地產(chǎn)貸款外,社會(huì)資金通過(guò)委托貸款、信托貸款、債券、股票發(fā)行等途徑,也大量進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),推升了房地產(chǎn)金融杠桿。而通過(guò)房地產(chǎn)稅抑制市場(chǎng)投機(jī)炒作,將會(huì)有效降低房地產(chǎn)金融杠桿。同時(shí)住房投資收益回落,則社會(huì)資金投向房地產(chǎn)業(yè)的積極性勢(shì)必下降,投向?qū)嶓w制造業(yè)的積極性將會(huì)明顯提升,那么引導(dǎo)社會(huì)資金“脫虛向?qū)崱惫ぷ饕矊㈨樌沓烧峦瓿伞?/p>

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的?！鼻安痪脟?guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》指出,“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。試點(diǎn)城市需要審慎制定細(xì)則,在綜合考慮當(dāng)?shù)亟鹑谫Y產(chǎn)質(zhì)量狀況的情況下,進(jìn)行房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn),充分考慮市場(chǎng)反應(yīng),做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案,為在全國(guó)全面推行房地產(chǎn)稅先行探索,積累經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。