3月17日晚，擁擠的6號線地鐵上，北京樓市新政成了很多歸家上班族討論的話題。

因新政付不起首付，算違約嗎

3月17日是周五，在這之后的兩天時間里，王小姐的大腦絲毫沒有休息。她一直在盤算，自己能否湊齊首付，她拉了一個長長的單子，計算身邊每一個親朋好友可以借錢的額度。

在簽訂合同時，王小姐計劃貸款300萬元，新政一來，她最多只能貸180萬元，缺口高達(dá)120萬元，而原本的幾百萬元首付已經(jīng)是借錢湊齊的。

“如果真的湊不夠，我算違約嗎？”王小姐已經(jīng)向賣方支付了100萬元首付。

王小姐回憶道，中介當(dāng)時跟她講，北京近期市場變動比較大，不少賣家因?yàn)榉績r上漲而違約，為了提高賣家的違約成本，建議她交高額定金。

但是，最初為了避免賣家違約而繳納的高額定金，現(xiàn)在成了一塊心病。她擔(dān)心，如果她買不了這個房子，賣家還會不會返還定金。

北京市中唐律師事務(wù)所主管律師王玉臣告訴法治周末記者，如果因?yàn)樾抡脑驅(qū)е率赘短岣?，且買方無力支付提高后的首付款，不算買方違約，買方可以要求解除合同，同時要求賣方退還已付房款。

“這種情況構(gòu)成了合同法中的情勢變更。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條也對情勢變更做了解釋?！蓖跤癯颊f，按照合同約定買方是不存在違約的，因?yàn)椴皇琴I方不遵守合同約定而導(dǎo)致合同無法履行，而是因?yàn)檎咦儎?，?dǎo)致首付提高，在原告確實(shí)又無力支付更高首付款的情況下，原來的合同就面臨變更。如果不能變更達(dá)成新的補(bǔ)充協(xié)議，這樣一來最初合同訂立的目的無法實(shí)現(xiàn)，買方可以要求解除合同。

但是，王玉臣提醒，需要注意的是，如果賣方不退還已付款，買方起訴賣方，作為買方如果想解除合同拿回已付房款，必須證明確實(shí)是因?yàn)樾抡?dǎo)致的首付款提高而不具備履行能力。若合同中明明約定了如果不能貸款，就全款支付，法院是不可能支持買方此類訴求的。

北京東元律師事務(wù)所主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師李松也告訴記者，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條還規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

在當(dāng)前的北京，和王女士一樣焦慮的人不在少數(shù)。

“首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的群體占比的減少，其中影響最大的則是已成交但未網(wǎng)簽的群體（保守估計有1萬單左右）?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)告訴法治周末記者。

但是李松提醒道，如果買賣雙方在合同里明確約定，若發(fā)生政策變動，以政策規(guī)定為準(zhǔn)，買方再以支付不起首付而要求解除合同，就算違約了。

賣家不能隨意解約

李松近期還遇到另外一個案例：購房者A先賣房后買房，因?yàn)樾抡雠_，他賣房環(huán)節(jié)的買方無力支付首付款，而要求解約，這直接導(dǎo)致她買房環(huán)節(jié)受挫，因?yàn)榉孔淤u不掉，她就無力支付下一環(huán)節(jié)的首付。但是問題在于，她在買房環(huán)節(jié)簽訂合同時，約定首付款支付比例為70%。

“這種情況下，即便出了新政，購房者A也不能在買房環(huán)節(jié)說不買了，那樣就算違約。因?yàn)樗炗喌暮贤Ц侗壤秊?0%，新政對她不構(gòu)成影響。她不能以新政為由無條件要求解除自己的買房合同，如果要解除合同，就需要支付違約金?！崩钏裳a(bǔ)充道。

法治周末記者在采訪過程中，還發(fā)現(xiàn)購房者曹先生有另外一層擔(dān)憂。

曹先生也處于一個連環(huán)單中。

他在3月初簽訂了一個學(xué)區(qū)房買賣合同，房主B在賣房后還需要再買房。當(dāng)新政出臺后，B買房需要支付更多的首付，曹先生擔(dān)心，一旦B買不起房子，就會拒絕再把學(xué)區(qū)房出售給自己。

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱鏈家）高級法務(wù)經(jīng)理孫笑竹也告訴法治周末記者，從鏈家對大量購房交易的跟蹤情況來看，現(xiàn)在很多人購房都是改善性需求，也就是說業(yè)主是賣了小的再買大的，而買家同樣是賣了上套買下套。這樣買賣雙方既買又賣的單子，被稱為連環(huán)單。

王玉臣告訴記者，在曹先生這個案例中分兩種情況分析：如果曹先生和B簽訂的買賣合同中明確約定“B賣房的目的是購買另外一套房屋，如果B購房不成功可以不出售”，那么當(dāng)新政出現(xiàn)，B無力購房的話，B才可以違約，不過這種情況幾乎很少發(fā)生。

“如果B和曹先生在合同中未做上述約定，對于B而言，雖然是連環(huán)單，但B購房和賣房是兩個相對獨(dú)立的合同，對于B和曹先生簽訂的買賣合同而言，B是賣方，他的賣的義務(wù)并沒有因?yàn)樾抡l(fā)生改變，B就不能隨便解除合同，一旦B不履約，就屬于違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任?！蓖跤癯佳a(bǔ)充道。