3月26日，北京出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明確在建、在售商辦類項(xiàng)目禁止賣給個(gè)人，而已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，雖然可以出售給個(gè)人，但購(gòu)房人必須符合名下無(wú)房且納稅或社保滿五年的資質(zhì)。購(gòu)買小夫妻倆商住房的買家，名下已有兩套房產(chǎn)，按新規(guī)已不具備購(gòu)買資格，便向鄧園提出，解除購(gòu)買合同。一環(huán)套一環(huán)的，賣不掉房子、拿不到房款的鄧園，也無(wú)力再按合約支付給她的賣家347萬(wàn)元的首付款。

鄧園記得，在交第二筆定金的時(shí)候，北京已接連出臺(tái)了幾項(xiàng)調(diào)控措施，她心里也曾打過(guò)鼓，還問(wèn)過(guò)經(jīng)紀(jì)人，萬(wàn)一商住房賣不掉，就沒(méi)有錢交首付了。然而，經(jīng)紀(jì)人告訴她說(shuō)，“沒(méi)有賣不出的房子，只有賣不出的價(jià)兒，按照以往市場(chǎng)的走勢(shì)，先買再賣是理性且正確的做法。”

誰(shuí)料到，一語(yǔ)成讖。湊不足首付款買房的她，向業(yè)主提出了解約，而對(duì)方則主張，由于她違反了合同約定，至少需要支付20萬(wàn)元的違約金，50萬(wàn)元的定金因此只能退還30萬(wàn)元。

釋疑

業(yè)主的主張為何被支持

“我是因?yàn)槭艿秸{(diào)控政策影響賣不了房而導(dǎo)致沒(méi)有充足的現(xiàn)金繼續(xù)履約，是否可以按照‘不可抗力’的理由，不承擔(dān)違約責(zé)任？”一度，鄧園覺(jué)得業(yè)主的要求有點(diǎn)苛刻，難以接受，也曾咨詢過(guò)律師。

律師告訴她，已經(jīng)簽署的購(gòu)房合同中，清楚地寫(xiě)明了貸款數(shù)額是88萬(wàn)元，考慮到政策影響，曾在商住房購(gòu)買后辦理過(guò)抵押貸款的夫妻倆可能會(huì)按“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定為二套房，貸款的年限降低，但貸款差額也只有7萬(wàn)元，這不足以被認(rèn)定為無(wú)效合同。所以，樓市新政不可被當(dāng)做無(wú)力履約的“不可抗力”，業(yè)主提出的補(bǔ)償其合理?yè)p失的違約主張是被支持的。

律師說(shuō)法

是不是“不可抗力”看情況

秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)律師孫雨寒告訴記者，如果房屋買家因政策原因已喪失了購(gòu)買資質(zhì)，從而無(wú)法繼續(xù)履行購(gòu)買約定的，通常可以被認(rèn)定為“情勢(shì)變更”，不承擔(dān)單方違約責(zé)任。而如果房屋買家仍舊具備購(gòu)房資質(zhì)，只是因?yàn)檎邎?zhí)行后遇到貸款首付提高、貸款年限縮短等，這些并不必然導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)履約能力，因此也不能簡(jiǎn)單認(rèn)定為不可抗力或情勢(shì)變更。

一般的原則是，若新政的實(shí)施對(duì)購(gòu)房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，購(gòu)房人因新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請(qǐng)求解除合同的，一般可予支持，并由賣房人退還定金和已付購(gòu)房款。但是，賣房人能夠證明購(gòu)房人有充分履約能力的，購(gòu)房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立。

“另外，需要提醒購(gòu)房人的是，在簽訂合同時(shí)，也要注意其中的條款。”孫雨寒舉例，有的購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，約定了按揭貸款，并且選擇了若按揭貸款未能申請(qǐng)成功，由買家自行籌集剩余款項(xiàng)。

至于違約責(zé)任如何判定，孫雨寒告訴記者，通常是綜合買賣雙方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任和賣方所產(chǎn)生的實(shí)際損失，若合同解除確實(shí)導(dǎo)致另一方當(dāng)事人利益失衡的，根據(jù)情況酌情予以支持。