《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 謝瑋丨北京報(bào)道

責(zé)編：周琦

(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第17期)

今年3到4月，全國(guó)各地密集出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)40余個(gè)城市出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，涉及信貸、購(gòu)房資質(zhì)、土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)方面。 

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)：房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

調(diào)控之勢(shì)雷霆萬(wàn)鈞，房地產(chǎn)企業(yè)將如何應(yīng)對(duì)？會(huì)否影響其發(fā)展模式？紛紛宣稱戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的房企，新方向都有哪些？

熱點(diǎn)城市占半壁江山

在本輪“調(diào)控潮”中，土地供應(yīng)側(cè)的差異化供地策略被認(rèn)為是放出了“大招”。4月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求各地土地供應(yīng)節(jié)奏與去庫(kù)存狀況掛鉤。供給側(cè)與需求端“雙管齊下”，可以看出政策制定層面對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲的決心。

4月17日，全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，第一季度全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)面積3.69萬(wàn)公頃，供應(yīng)量環(huán)比減少50.45%，同比下降4.22%。不過(guò)，從各類城市情況來(lái)看，住宅用地供應(yīng)量一二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過(guò)50%，三線城市微幅下降。

從20個(gè)熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)來(lái)看，住宅用地供應(yīng)同比也出現(xiàn)大幅上漲，漲幅超過(guò)30%。總體而言，住宅用地供應(yīng)數(shù)量與結(jié)構(gòu)變化符合分類調(diào)控的指導(dǎo)思想。環(huán)比方面，各類用地供應(yīng)均出現(xiàn)環(huán)比下降，符合土地供應(yīng)的時(shí)序特征。

這會(huì)否影響房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整拿地策略？

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，龍頭房企還在快速擴(kuò)張?！艾F(xiàn)在房企的拿地策略，還是偏向于兩個(gè)方面。一個(gè)方面是偏向于一二線城市，畢竟一二線城市是市場(chǎng)的主力?！睔W陽(yáng)捷表示，按照中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，東部11個(gè)省份總銷售額達(dá)到72331億元，其中25個(gè)銷售額超過(guò)400億元的城市合計(jì)銷售額就達(dá)到38145億元，占比高達(dá)53%，也就是說(shuō)，只要布局這25個(gè)城市就可獲得東部地區(qū)的半壁江山。

“全國(guó)有42個(gè)商品住宅銷售額超過(guò)400億元的城市，東部地區(qū)以一二線城市為主，中西部地區(qū)以省會(huì)城市為主，都是人口黑洞?！?歐陽(yáng)捷表示，這些城市吸引了大量的人口和需求，占據(jù)全國(guó)市場(chǎng)份額的56.1%?！斑@42個(gè)城市就占據(jù)了市場(chǎng)份額的一半多，其他城市還要去嗎？”他直言。

“快進(jìn)快出”時(shí)代不再

2016年房?jī)r(jià)漲幅再創(chuàng)新高，受益于此，許多房企的業(yè)績(jī)同比好轉(zhuǎn)。2016年1至9月，房?jī)r(jià)逐步“邁向頂峰”，10月之后，在一二線城市出臺(tái)“限購(gòu)限貸”政策、三四線城市加入調(diào)控行列的情況下，價(jià)格還是在高位運(yùn)行。有數(shù)據(jù)顯示，2016年1至11月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)7546元/平方米，同比增長(zhǎng)10.6%。

“我的判斷是房地產(chǎn)越來(lái)越接近高峰位置，我不認(rèn)為后面還有太多機(jī)會(huì)去執(zhí)行財(cái)政的寬松政策。”4月23日，朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明公開(kāi)表示。在他看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)正在從1.0時(shí)代過(guò)渡到2.0時(shí)代。

田明認(rèn)為，在房地產(chǎn)的1.0時(shí)代，開(kāi)發(fā)商可以用很少的錢(qián)買(mǎi)一塊地，通過(guò)抵押貸款和預(yù)售獲取現(xiàn)金流，部分資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，部分資金再去做其他項(xiàng)目。“萬(wàn)科就是通過(guò)幾百個(gè)這樣的模式造就了成功，拍地蓋樓，快進(jìn)快出?！彼硎?，這種模式已經(jīng)難以為繼，目前沿海發(fā)達(dá)地區(qū)拍地成本非常高，地產(chǎn)商必須要走向2.0時(shí)代，向金融化和專業(yè)分工轉(zhuǎn)型。

“土地仍然是開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的生產(chǎn)資料，但是純粹依靠土地生長(zhǎng)的模式到底了。”優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地和資產(chǎn)的重要性將會(huì)日漸均衡，開(kāi)發(fā)商也將慢慢轉(zhuǎn)型從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為持有資產(chǎn)，再?gòu)某钟匈Y產(chǎn)轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)。在他看來(lái)，未來(lái)兩年房地產(chǎn)企業(yè)集中度將進(jìn)一步增加，開(kāi)發(fā)商數(shù)量減少，但不會(huì)告別土地開(kāi)發(fā)模式。

“土地是財(cái)富之母。開(kāi)發(fā)商需要土地，但大家瘋狂搶地、政府拼命經(jīng)營(yíng)土地的時(shí)代過(guò)去了?！碧锩鲗?duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，一旦物業(yè)稅、房產(chǎn)稅開(kāi)征后，持有大量物業(yè)和土地的成本非常高。他舉例稱，美國(guó)許多森林是由私人捐給政府，這背后除了高尚的情操外，還有繳不起稅的因素。

毛大慶亦表示，對(duì)住宅土地使用權(quán)到期問(wèn)題的處置是重大改革，未來(lái)持有房屋的成本可能增高，“有房子但可能繳不起稅，到時(shí)候捐都來(lái)不及?！?/p>

多元化轉(zhuǎn)型成高頻詞

在建業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)胡葆森看來(lái)，過(guò)去20多年里，房地產(chǎn)一直是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前中國(guó)城鎮(zhèn)化剛發(fā)展到中期，以河南為例，其城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)落后于沿海地區(qū)，其今后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還需要15至20年時(shí)間。在未來(lái)10至15年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還大有可為。

談及未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，胡葆森認(rèn)為，一方面是市場(chǎng)份額不斷集中，去年年底中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企所占的全國(guó)市場(chǎng)份額已經(jīng)增長(zhǎng)至40%，預(yù)計(jì)5年內(nèi)這個(gè)數(shù)字將達(dá)到60%以上；另一方面是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商逐漸向綜合、新型生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型，5年后平臺(tái)型和生態(tài)型房企將越來(lái)越多。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)較早在業(yè)內(nèi)提出轉(zhuǎn)型。萬(wàn)達(dá)2016年年報(bào)顯示，2016年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過(guò)地產(chǎn)。

此前，在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者專訪時(shí)，王健林提到了萬(wàn)達(dá)海外收購(gòu)布局與萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型之間的關(guān)系。王健林表示，萬(wàn)達(dá)自2012年開(kāi)始提出轉(zhuǎn)型，但實(shí)際實(shí)施轉(zhuǎn)型主要在這一兩年之間。這是萬(wàn)達(dá)的第四次轉(zhuǎn)型。

過(guò)去萬(wàn)達(dá)經(jīng)歷了從地區(qū)企業(yè)成為全國(guó)企業(yè)，再?gòu)牡禺a(chǎn)企業(yè)成為綜合企業(yè)的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在其主要目標(biāo)已經(jīng)成為從中國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國(guó)企業(yè)?！斑@個(gè)目標(biāo)更大。我們提出要逐漸去地產(chǎn)化，還有其他很多要素?！蓖踅×终f(shuō)。

近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為高頻詞，文化地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老旅游等似乎都成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的下一個(gè)方向。

談及當(dāng)前深受業(yè)內(nèi)追捧的“特色小鎮(zhèn)”業(yè)務(wù)，胡葆森坦言，目前業(yè)界關(guān)于特色小鎮(zhèn)的話題“有點(diǎn)過(guò)熱”。地產(chǎn)商做小鎮(zhèn)大概有兩種心態(tài)，其一還是為了拿地，用做小鎮(zhèn)的概念圈地；其二是希望作為規(guī)模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一部分?！皩?duì)上市公司來(lái)講，做十個(gè)八個(gè)小鎮(zhèn)沒(méi)有意義。從轉(zhuǎn)型上思考這個(gè)問(wèn)題才有意義，比如小鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)模式、投資模式能否創(chuàng)新?！彼f(shuō)。

租賃、共享經(jīng)濟(jì)被看好

本輪調(diào)控的一個(gè)亮點(diǎn)是，房地產(chǎn)中介被戴上了“緊箍咒”。3月23日，北京市住建委召集鏈家等北京市十大中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，進(jìn)行集體約談，主旨在于規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的行為，落實(shí)正在實(shí)施的樓市調(diào)控新政。3月29日，住建部要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)壟斷房源、操縱市場(chǎng)價(jià)格等三類違法違規(guī)行為。

同一時(shí)期，地產(chǎn)中介龍頭鏈家集團(tuán)，也迎來(lái)了新股東。

4月19日，萬(wàn)科稱將以30億元認(rèn)購(gòu)鏈家股份，理由是看好鏈家的發(fā)展空間。早在3個(gè)月前的1月9日，融創(chuàng)中國(guó)即發(fā)布公告稱，其間接全資附屬公司融創(chuàng)房地產(chǎn)增資26億元，獲得鏈家6.25%的股權(quán)。

“中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)30年發(fā)展，到了一個(gè)關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，不能再這么瘋狂地挖掘房地產(chǎn)帶來(lái)的價(jià)值。世界上沒(méi)有一個(gè)偉大的國(guó)家是建立在房地產(chǎn)增值之上?！辨溂叶麻L(zhǎng)左暉直言。在他看來(lái)，未來(lái)中國(guó)會(huì)開(kāi)啟“去房地產(chǎn)化”潮流，行業(yè)的發(fā)展應(yīng)該更多依賴于盤(pán)活存量。

這或許一定程度上解釋了融創(chuàng)、萬(wàn)科入股鏈家背后的邏輯。

在左暉看來(lái)，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)仍然大有可為。他列舉數(shù)據(jù)稱，目前中國(guó)租房市場(chǎng)體量仍然很小，城市一年的租金規(guī)模約1萬(wàn)億元，相比于近17萬(wàn)元不動(dòng)產(chǎn)交易規(guī)模，差距非常大。而美國(guó)租金規(guī)模相當(dāng)于人民幣近3.5萬(wàn)億元，因此左暉預(yù)計(jì)，未來(lái)10年，中國(guó)整個(gè)租金規(guī)?？赡軙?huì)從1萬(wàn)億元升至3萬(wàn)億元。與此同時(shí)，中國(guó)機(jī)構(gòu)化的租賃占比非常低，僅不到2%，日本則達(dá)到80%，美國(guó)也有30%。

“如今房地產(chǎn)的存量資產(chǎn)有200萬(wàn)億元人民幣的規(guī)模，而全國(guó)的流通率大概2%都不到，怎么把200億平方米的存量住宅通過(guò)各種手段推進(jìn)流通，將對(duì)房地產(chǎn)供給側(cè)改革產(chǎn)生比較明顯的影響?！弊髸熤毖裕罅Πl(fā)展租賃市場(chǎng)，“購(gòu)租并舉”可以在建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制方面起到關(guān)鍵的作用，讓租房成為居民新的居住方式。

毛大慶則認(rèn)為，當(dāng)前全球處于技術(shù)革新的新風(fēng)口，將帶來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變革，房地產(chǎn)企業(yè)也必然面臨何去何從的選擇。在他看來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)顛覆了社會(huì)生產(chǎn)資料和生產(chǎn)要素的整合，未來(lái)共享經(jīng)濟(jì)將表現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力，“使用者未必對(duì)產(chǎn)權(quán)有強(qiáng)大的訴求，但是對(duì)使用權(quán)有很大的訴求，會(huì)產(chǎn)生很多將使用權(quán)進(jìn)行分享的業(yè)務(wù)。”共享辦公、共享劇場(chǎng)等模式因契合用戶需求而充滿發(fā)展?jié)摿Α?/p>