新華社北京7月19日電 題:萬科郁亮:樓市功能回歸,住房調(diào)控有解

新華社“新華視點”記者蔡國兆、彭勇、孫飛

今年上半年,從中央到地方政府,宏觀調(diào)控政策頻頻加碼,市場出現(xiàn)了明顯反應(yīng),房價上漲勢頭得到遏制。

如何看待這一輪的政府調(diào)控?“房子是用來住的不是用來炒的”如何實現(xiàn)?中國未來房地產(chǎn)走向何方?剛剛從王石手中接棒的萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮,接受“新華視點”記者獨家專訪,對房地產(chǎn)市場的焦點問題坦陳看法。

談宏觀調(diào)控:需要功能回歸

記者:上半年,中國房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞就是調(diào)控,你如何評價這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控?

郁亮:我覺得這次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,有點像回到1998年左右。那時候住房改革剛剛開始,啟動了房地產(chǎn)的市場化,建立了不同類型的住房保障體系,包括保障房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等。那一輪改革對中國實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大作用,釋放老百姓的居住需求,拉動內(nèi)需增長。

今天行業(yè)站在一個新的起點上。近期,上海表示“十三五”期間擬推出租賃住房70萬套,其他部分城市也公布了類似計劃,標(biāo)志著一線城市正為解決居住問題做努力。

記者:住房租賃市場一直都有,現(xiàn)在重提租售并舉有何深意?

郁亮:租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措之一,現(xiàn)在發(fā)展租賃市場更多的是在“補(bǔ)課”。2015年數(shù)據(jù),居住消費占GDP比重,美國是12.5%,英國15.7%,德國12.1%,日本14.1%,中國6.7%,居住消費包括租金、物管、裝修等。從國際看,我們租賃市場的發(fā)展空間很大。

從現(xiàn)實看,北上廣深等城市,住房租賃市場需求很大,但現(xiàn)在主要是業(yè)主個人放租,服務(wù)商太少。萬科是少數(shù)幾個試水者之一,目前已經(jīng)開辦長租公寓1.2—1.8萬間,計劃今年做到10萬間。

從政策看,目前的租金回報率1%-2%左右,這導(dǎo)致大家“賠本賺吆喝”;再者,長租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題,如果長租不能解決小孩上學(xué),那吸引力就會大打折扣。這些都需要進(jìn)行“制度性的”探索和破解,否則租售并舉解決居住問題就會成為空話。

談未來:中國城市化進(jìn)入第二階段,房地產(chǎn)業(yè)洗牌

記者:目前一線城市樓市出現(xiàn)“僵局”,而三四線城市房地產(chǎn)比較火熱。你認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場的未來會怎樣?

郁亮:我認(rèn)為高房價很大程度上是一種貨幣現(xiàn)象,但現(xiàn)在有兩個轉(zhuǎn)折點。一個是貨幣政策穩(wěn)健中性,“緊平衡”在較長時間內(nèi)是流動性總基調(diào),如一些銀行的按揭十分緊張,另一個是“只住不炒”現(xiàn)在十分明確。這兩個因素是行業(yè)加速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

同時,我們認(rèn)為,中國城市化已經(jīng)進(jìn)入第二階段。之前中國的大城市是不斷擴(kuò)張“攤大餅”,近年來,特大城市的承載能力到了極限,要素價格上升,企業(yè)、勞動力外溢,加上軌道交通快速發(fā)展等因素,形成了城市圈、城市帶的發(fā)展。目前,房地產(chǎn)行業(yè)簡單地將城市劃分為一二三四線已經(jīng)不夠,甚至已經(jīng)失去意義,圍繞一線城市、強(qiáng)二線城市的周邊區(qū)域,伴隨著城市圈帶的擴(kuò)張,都有很大發(fā)展空間。

軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來,結(jié)合我們回到“只住不炒”的原點、初心,再加上金融縮表等背景,我認(rèn)為我們中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個新階段。在這個新階段,住宅消費大有可為,租賃市場、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊,房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。未來,萬科的布局也將出現(xiàn)變化,會更強(qiáng)調(diào)特大城市和周邊的協(xié)同,投資的概念、方向會有調(diào)整。

記者:有人說北上廣深等一線城市核心區(qū)域還會繼續(xù)上漲,你怎么看?

郁亮:現(xiàn)在對于房價的看法很多,關(guān)注的重點不應(yīng)該放在漲跌上,而是如何解決這類大城市的居住問題,我認(rèn)為方案也是有的。這些城市房價未來的走勢,取決于土地供應(yīng),取決于第二階段的城市化有沒有過渡到軌道交通下的城市圈發(fā)展模式。例如東京都市圈,總面積1萬平方公里,建成區(qū)面積達(dá)到8000多平方公里,其中70%是住宅。如此巨量的人口和住宅區(qū),還能夠保證多數(shù)市民通勤時間在1小時之內(nèi),靠的就是“軌道+物業(yè)”,這一模式擴(kuò)張了城市邊界,大大增加了可支付住宅數(shù)量。在這一過程中,有一些區(qū)域行政壁壘障礙和制度障礙,需要逐步解決。

談供給側(cè)改革:大城市房價很高年輕人買房怎么辦?

記者:現(xiàn)在大城市房價很高,年輕人很難買房,租售并舉能解決這個問題嗎?

郁亮:租售并舉意味著一方面加大租賃住宅供應(yīng),完善相關(guān)體制機(jī)制建設(shè),另一方面要提供更多可支付住宅。

我有一種“1153供給模式”設(shè)想,即:將房地產(chǎn)供應(yīng)分為四個層次,第一個層次的10%是針對最低收入保障人群,通過貨幣化補(bǔ)貼租金的方式解決居住問題。

第二個層次的10%,則是對科技人才、醫(yī)生、老師等人群,以低租金的租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等形式解決居住問題。還有一個群體是年輕公務(wù)員,他們也是社會的寶貴人才,是社會穩(wěn)定的重要力量,他們也應(yīng)該納入這個范疇。這些群體能夠安居樂業(yè),對國家和社會發(fā)展特別重要。但是這部分用房不能參與市場流通,否則就會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房分配中的亂象。

第三個層次的50%,是要提供可支付住宅?？芍Ц蹲≌轻槍κ状沃脴I(yè)的年輕人,政府和開發(fā)商應(yīng)當(dāng)為他們提供買得起的房子。每個城市都應(yīng)根據(jù)具體的物價水平、發(fā)展階段推出足夠的可支付住宅并制定穩(wěn)定的指導(dǎo)價。政府要公開向社會承諾,每年的可支付住宅規(guī)劃是什么,讓大家做到“未來有房,心中不慌”;同時提供長期穩(wěn)定的首套房金融支持方案,為他們置業(yè)提供實惠。

第四個層次的30%,是完全市場化、較為高端的商品房,這部分需求現(xiàn)實存在,不必過度干預(yù)。

記者:有人說,房地產(chǎn)的畸形發(fā)展會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)脫實向虛。你認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革應(yīng)該如何推進(jìn)?

郁亮:房地產(chǎn)行業(yè)是實體經(jīng)濟(jì)的重要力量,但確實也存在脫實向虛的現(xiàn)象,主要表現(xiàn)在過多地利用投資工具和成為投資工具。當(dāng)然。房地產(chǎn)行業(yè)天然具有投資屬性,如何實現(xiàn)“恰當(dāng)?shù)钠胶狻?我覺得還是需要通過供給側(cè)改革,增加供給來解決這一問題。

現(xiàn)在來看,高房價問題突出的城市就幾十個,都存在供給不足的原因。我認(rèn)為一些特大城市的周邊城市,是否應(yīng)該限價、限購值得商榷,因為這些城市本身即是可以疏解核心城市購房需求的。

談萬科戰(zhàn)略:“當(dāng)好農(nóng)民種好地”

記者:萬科董事會近期換屆,你希望萬科未來的發(fā)展打上什么樣的標(biāo)簽?

郁亮:一個成熟企業(yè),領(lǐng)導(dǎo)的色彩會越來越淡,我覺得不是給萬科貼上什么標(biāo)簽的問題,而是根據(jù)時代的變化,適應(yīng)時代的要求,做時代企業(yè)。如果一定要給出一個定位,我希望萬科成為一支以“真實價值創(chuàng)造”為企業(yè)價值觀的社會建設(shè)的有生力量,堅持艱苦奮斗,通過誠實勞動創(chuàng)造真實業(yè)績。

記者:作為房地產(chǎn)商必須與政府打交道,現(xiàn)在很多落馬貪官都是在房地產(chǎn)上出事的。你認(rèn)為如何建立新型健康的政商關(guān)系?

郁亮:我們要做的就是“當(dāng)好農(nóng)民種好地”。政商之間不可能沒有關(guān)系,這么多手續(xù)要在政府辦,但是我們這么多年的事實證明,“親、清”政商關(guān)系是存在的,這條路是可以走通的,所以說我們會一直堅持這種陽光下的體制。國家大力反腐,也是為了建立一個陽光透明的政商關(guān)系。如果大家希望去找關(guān)系去做事,那就是跟這個時代脫節(jié)了,過去行不通、未來更行不通。