我國(guó)樓市一直存在屢調(diào)屢漲現(xiàn)象。去年“9·30”熱點(diǎn)樓市房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái),短短半年間,熱點(diǎn)城市及其周邊房地產(chǎn)調(diào)控政策隨之全面升級(jí)。然而,今年年初以來,部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫,雖然新房?jī)r(jià)格漲幅回落,但二手住宅成交活躍,并輻射至周邊樓市,市場(chǎng)投機(jī)炒作動(dòng)力充足。

2017年3月,北京、廈門、廣州的二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別上漲2.2%、4.9%、3.3%,高出同期新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅1.8個(gè)、3個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)北京周邊樓市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)大幅上漲,三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅環(huán)比2月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn),完全脫離了市場(chǎng)基本面和合理發(fā)展預(yù)期的支持。

這些情況表明,當(dāng)前樓市仍存在一定的逆調(diào)控傾向。過去近二十年累積且?guī)谉o風(fēng)險(xiǎn)的樓市財(cái)富增值效應(yīng),已經(jīng)制造出不容小覷的投機(jī)炒作力量,致使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向往往與政策調(diào)控方向相背離。面對(duì)政府調(diào)控舉措,市場(chǎng)投機(jī)炒作力量不是主動(dòng)“偃旗息鼓”,而是到處“興風(fēng)作浪”,既增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn),也極大地增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的復(fù)雜性。這已成為當(dāng)前宏觀調(diào)控和金融治理的難點(diǎn),值得高度警惕。

局部樓市的逆調(diào)控傾向,也在提示政策制定者們,需要高度關(guān)注市場(chǎng)的非理性反應(yīng)。這是因?yàn)?調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于動(dòng)態(tài)博弈之中,房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模急劇擴(kuò)大所形成的投機(jī)炒作力量,并不會(huì)完全順應(yīng)政策調(diào)控方向自我約束,反而會(huì)挖空心思消極或逆向應(yīng)對(duì)。盡管沒有一個(gè)群體或個(gè)人可以完全左右房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì),但考慮到當(dāng)前樓市信息不對(duì)稱、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期沒有根本逆轉(zhuǎn),以及樓市流動(dòng)性欠缺等因素,熱點(diǎn)樓市實(shí)際上是一個(gè)帶有較高壟斷性的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),少量交易就可能在很大程度上左右市場(chǎng)價(jià)格走向。以泛豪宅化的熱點(diǎn)城市核心區(qū)域住宅交易為例,由于交易量相對(duì)于存量的比例極小,實(shí)際成交價(jià)格往往成為所在區(qū)域住宅的代表性價(jià)格,未來存量住宅掛牌價(jià)格,勢(shì)必會(huì)以先前成交價(jià)作為重要參考。此前有報(bào)道披露,有人在9個(gè)月內(nèi)將房?jī)r(jià)炒高2-3倍,實(shí)際上就是基于這一道理。而之所以會(huì)出現(xiàn)逆樓市調(diào)控行為,根本原因仍在于巨大的樓市財(cái)富增值效應(yīng)。如果不能采取有效措施,縮小住宅非理性投機(jī)炒作的利潤(rùn)空間,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆調(diào)控行為就不會(huì)消減。

由此可見,房地產(chǎn)調(diào)控客觀上也需要有“點(diǎn)剎”功能,能夠及時(shí)對(duì)局部、個(gè)別的房?jī)r(jià)炒作行為形成強(qiáng)有力約束。在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策同時(shí),有必要對(duì)交易雙方進(jìn)行嚴(yán)格的稅收稽查、資金來源合法性檢查,依據(jù)違法違規(guī)情節(jié),實(shí)施嚴(yán)厲的管制及懲治措施。這或許會(huì)更有效地約束投機(jī)炒作行為,并對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作慣性形成巨大震懾,顯著減輕當(dāng)前以住宅需求調(diào)節(jié)為主要特征的樓市調(diào)控壓力。同時(shí),還應(yīng)根據(jù)住宅交易價(jià)格,實(shí)施差別化房地產(chǎn)稅率,加強(qiáng)金融、稅務(wù)部門之間的工作聯(lián)動(dòng),以資金交易合規(guī)性和稅收行為合法性為兩大支撐,努力縮小住宅投機(jī)炒作空間,以此推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。陳濤