哈佛和斯坦福的案例

行文至此，我們不妨繞一個(gè)彎，暫時(shí)離開(kāi)五道口，來(lái)觀察一下哈佛和斯坦福附近的房地產(chǎn)。

最近一百年來(lái)，哈佛大學(xué)已成為一個(gè)帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的高等教育典范，但是，哈佛大學(xué)周邊的土地主要是居民所有，除了小小的哈佛園（Harvard Yard）外，哈佛沒(méi)有校門(mén)。大學(xué)與城市完全融為一體。那么，哈佛大學(xué)如何滿(mǎn)足自身不斷上升的住房需求呢？

哈佛大學(xué)早已成立了自己的房地產(chǎn)公司，不斷地在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)周邊居民的土地和房屋。但是僅此一招還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的居民房不經(jīng)過(guò)哈佛所在的坎布里奇市的規(guī)劃委員會(huì)允許，是不能改為辦公用房的。所以，哈佛大學(xué)需要不斷與坎布里奇市的規(guī)劃委員會(huì)進(jìn)行抗?fàn)帲?zhēng)把一些居民房改造為辦公樓，因此，哈佛大學(xué)與坎布里奇市的關(guān)系經(jīng)常是非常緊張的。

此外，哈佛大學(xué)對(duì)自己已有建筑進(jìn)行改造，也會(huì)受到坎布里奇規(guī)劃委員會(huì)的干預(yù)。規(guī)劃委員會(huì)是由居民選舉產(chǎn)生的，它所考慮的往往是現(xiàn)有居民的利益而非城市的整體發(fā)展，因而引發(fā)了許多荒唐的故事。比如說(shuō)，2010年哈佛大學(xué)在改造一棟辦公樓時(shí)，設(shè)計(jì)師在坎布里奇路的兩邊設(shè)計(jì)了完全對(duì)稱(chēng)的兩棟樓——現(xiàn)在成為了亞洲中心及費(fèi)正清中國(guó)研究中心和哈佛大學(xué)政府系所在地——為了把這兩棟樓連在一塊兒而不破壞街景，又設(shè)計(jì)了地下通道，但是規(guī)劃委員會(huì)始終都不同意修地下通道，雖然這一點(diǎn)都不影響外景。據(jù)說(shuō)，規(guī)劃委員會(huì)中有一位委員，他的孩子沒(méi)有被哈佛錄取，因此非常惱火而極力反對(duì)。所以，盡管哈佛大學(xué)在全球化時(shí)代聲名日益顯赫，但其很難在附近擴(kuò)張。坎布里奇市的GDP也很難增長(zhǎng)，至少?zèng)]有因?yàn)橛泄鸫髮W(xué)而迅速上升。

正是苦于長(zhǎng)期搞不定與坎布里奇市的關(guān)系，金融危機(jī)爆發(fā)前，哈佛校長(zhǎng)薩默斯決定跨過(guò)坎布里奇，到查爾斯河對(duì)面的小城奧斯頓發(fā)展，因?yàn)閵W斯頓有很多空置的土地，那里目前有哈佛的體育場(chǎng)以及哈佛商學(xué)院。但是由于金融危機(jī)的爆發(fā)，這一發(fā)展規(guī)劃一推延就是近十年。

斯坦福大學(xué)在這方面比哈佛幸運(yùn)多了。斯坦福大學(xué)確實(shí)促進(jìn)了硅谷高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而導(dǎo)致其周邊土地巨幅上升。幸運(yùn)的是，斯坦福大學(xué)校園之前是個(gè)極其巨大的農(nóng)場(chǎng)，斯坦福大學(xué)的外號(hào)因此而成為“農(nóng)場(chǎng)”。斯坦福大學(xué)不愁地，為了應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)，斯坦福大學(xué)拿出自己一部分土地，開(kāi)發(fā)成擁有大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)出讓給教授的住宅。按規(guī)定，這些住宅只能賣(mài)給斯坦福大學(xué)自己的老師，這就部分解決了硅谷房?jī)r(jià)高給斯坦福大學(xué)帶來(lái)的發(fā)展難題。

清華和北大也在部分地模仿這個(gè)模式。清華在附近的清河購(gòu)置了部分土地，在此建了小產(chǎn)權(quán)房出售給教師，也是像斯坦福大學(xué)一樣規(guī)定只能在校內(nèi)轉(zhuǎn)讓。這也部分對(duì)沖了五道口房?jī)r(jià)高漲的因素。

住宅用地供給的機(jī)構(gòu)困境和農(nóng)村困境

五道口附近并不是沒(méi)有土地，但是這些土地很難拿出來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

這里的一類(lèi)土地由東升鄉(xiāng)所有，在五道口這樣高房?jī)r(jià)地段的中間，卻仍然保留了一個(gè)鄉(xiāng)，而沒(méi)有納入城市規(guī)劃，也多少有些出人意料。至今東升鄉(xiāng)仍然保留著自己的衛(wèi)生所和鄉(xiāng)辦公機(jī)構(gòu)，這里都是一片5層樓左右的低矮房子，完全可以通過(guò)土地置換提高容積率來(lái)開(kāi)發(fā)利用。但是，一個(gè)鄉(xiāng)的土地要改成城市用地，鄉(xiāng)政府本身并不能直接得到很多好處，因此這種交易也很難進(jìn)行。

另外，五道口附近機(jī)構(gòu)林立，包括清華大學(xué)和科學(xué)院等機(jī)構(gòu)都有大量自己的土地，但這些土地都屬于機(jī)關(guān)用地，不可能轉(zhuǎn)為住宅用地開(kāi)發(fā)。比如，科學(xué)院的樓，最近幾年也是不斷更新，從5層轉(zhuǎn)成了15層，但是一棟接一棟都是辦公樓，都不能轉(zhuǎn)成住宅用地。清華校園有近6000畝土地，是全國(guó)沒(méi)有另建校園的高校中面積最大的一個(gè)。清華園里有大量低矮的四五層的住宅和宿舍樓，這些樓也很難改造成容積率稍微高一點(diǎn)的，比如七八層的住宅，因?yàn)楝F(xiàn)有的居民很難拆遷，更重要的是，清華大學(xué)對(duì)于自己的土地并沒(méi)有百分之百的處置權(quán)。

這就形成了一個(gè)困境，那就是雖然房?jī)r(jià)高，但是土地很難被拿出來(lái)進(jìn)行住宅的建設(shè)，很難在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方面提供解決的方案。這恐怕是中國(guó)各大城市的一個(gè)通病，而北京尤其突出。

清華畢業(yè)生為什么難以負(fù)擔(dān)清華學(xué)區(qū)房？

最后分析一下為什么五道口的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)如此之高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一個(gè)清華大學(xué)高才生畢業(yè)所及的經(jīng)濟(jì)能力。

首先，父母送孩子上清華的目的之一是獲得人生的一種成就感，而這種成就感往往來(lái)自于非經(jīng)濟(jì)的因素，包括個(gè)人的幸福感和社會(huì)的承認(rèn)。因此，即使畢業(yè)生工資不高，父母也期望孩子上名校。

其次，在經(jīng)濟(jì)方面，一個(gè)大學(xué)的畢業(yè)生包括清華畢業(yè)生，收入是不斷上升的，很難用短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)衡量。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，清華學(xué)位帶來(lái)的人力資本溢價(jià)應(yīng)該是相當(dāng)高的。

更重要的是，五道口附近的高房?jī)r(jià)，是一個(gè)投資現(xiàn)象，高價(jià)房并不像昂貴的蘿卜白菜等消費(fèi)品一樣讓人望而卻步，只要投資者預(yù)期未來(lái)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，就仍然會(huì)有人不斷進(jìn)入。這應(yīng)該可以解釋房?jī)r(jià)高與學(xué)歷、與高才生的收入難以相比的問(wèn)題。