立法缺

由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變

“我國之前實施的房屋租賃政策一直強調(diào)‘居者有其屋’,正是由于這種政策導(dǎo)向,我國在最初的法律制度設(shè)計上,將商品房開發(fā)、銷售作為發(fā)展住房的重中之重,比如在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中,大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的規(guī)定,而在房屋租賃立法上相對不足,對于租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定,導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、尊嚴、基本權(quán)益得不到有效保障。”尹飛指出。

尹飛認為,我國的住房理念應(yīng)適時改變,要從“居者有其屋”過渡到“住有所居”,也就是從買房轉(zhuǎn)變成租房。這其實是給了大家更多的選擇權(quán),有能力的可以買房,中低收入群體在不買房的情況下,也能通過租房解決住房問題。

其實,近年來,我國房地產(chǎn)政策已作出相應(yīng)調(diào)整,開始向“租售并舉”的方向發(fā)展。

2016年6月,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展,促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

在程嘯看來,近年來中央陸續(xù)發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策,都在積極推動房屋租賃市場發(fā)展,我國房屋租賃市場或?qū)⒃诮窈笠粋€較長階段成為房地產(chǎn)工作的“重頭戲”。

對此,鄒琳華認為,我國目前的房屋租賃市場仍存在很多不規(guī)范之處,房源少、房租貴、黑中介橫行、租房糾紛難解決、群租房亂象頻發(fā)等成為制約房屋租賃市場健康發(fā)展的瓶頸,這些問題都需要從立法上加以解決。

尹飛建議,應(yīng)當在國家層面盡快出臺相關(guān)立法,對房屋租賃市場加以約束。應(yīng)對保障房屋租賃雙方的權(quán)益、改善居住環(huán)境、尋求快速解決房屋租賃糾紛機制、明確中介公司應(yīng)承擔的責任、拓展租賃房源等問題,在立法中予以明確規(guī)定。

據(jù)悉,今年5月,住建部發(fā)布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。

此外,北京、廣州、成都等城市也正著手準備出臺住房租賃地方性法規(guī)。

權(quán)利少

先優(yōu)化租賃登記備案制度

“租房者和購房者一樣,就近入學(xué)條件、就醫(yī)、公積金等方面享受同等權(quán)利?！?月17日,廣州市發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》宣布,實施“租購?fù)瑱?quán)”計劃。

在鄒琳華看來,這一規(guī)定是保障租戶權(quán)利的一種體現(xiàn)?！澳壳?租戶與自有住房者之間享有的權(quán)利不同,比如子女擇校是跟戶口掛鉤的,戶口又是跟房產(chǎn)掛鉤的,不少人就是因為要解決孩子的擇校問題而選擇買房。若該政策落實,這部分人就可以選擇租賃,減少買房焦慮?！?/p>

其實,國務(wù)院辦公廳去年發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》早有規(guī)定:非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證,享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》也提出,經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

“房屋租賃備案制度的落實和合同的規(guī)范,是關(guān)乎租購?fù)瑱?quán)能否順利實施的前提?！背虈[注意到,現(xiàn)在租賃房源登記備案率很低,造成租房市場混亂。合同簽訂不規(guī)范,租戶經(jīng)常遇到權(quán)屬不清、轉(zhuǎn)租、房東隨意漲房租、隨意攆租客或承租的房屋正常損耗無人修理等不公平待遇,造成了大量租戶權(quán)利得不到有效保障。

“值得注意的是,如果按照以往‘放養(yǎng)’的模式去管理租房市場,‘租購?fù)瑱?quán)’必然無法落地。”程嘯建議,優(yōu)化租賃登記備案制度,各地區(qū)根據(jù)本地實際情況完善實施細則使登記備案成為維護租賃雙方權(quán)益的有效途徑。應(yīng)制定房屋租賃統(tǒng)一合同范本,對房屋權(quán)屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租賃登記備案、房屋修繕及費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)等方面都作出明確、約定,防止不平等條款。

信用低

建房屋租賃信用信息系統(tǒng)

“網(wǎng)上看著讓人心動的房源,多數(shù)都不存在,只是黑中介吸引租戶的手段罷了。”劉偉告訴記者,據(jù)他所知,造假的黑中介里很多人曾被中介公司開除,但轉(zhuǎn)眼間他們又出現(xiàn)在其他中介公司。

對此,尹飛說,對于租賃市場,我國的監(jiān)管體系確實存在漏洞,使得這些黑中介成了無法約束的“害群之馬”。

尹飛曾經(jīng)向有關(guān)部門建議,希望在立法中明確規(guī)定,建立一套有效的房屋租賃信用信息系統(tǒng),將那些不良從業(yè)人員的行為都記錄下來,并在統(tǒng)一的平臺上向社會公示,承租人可隨時查到其誠信記錄,對不良中介應(yīng)給予相應(yīng)的處罰,對造成嚴重后果的、社會影響惡劣的,應(yīng)當終身禁入中介行業(yè)。

“除此之外,提高從業(yè)人員的門檻也是十分必要的,應(yīng)進行與業(yè)務(wù)有關(guān)的法律知識培訓(xùn)考核,獲得執(zhí)業(yè)證書后,才能從事房產(chǎn)中介工作?！背虈[認為,這樣可以一定程度上避免素質(zhì)不高的從業(yè)者拉低行業(yè)水平。

尹飛認為,應(yīng)當建立中介行業(yè)自凈機制,中介公司有責任提供有效的地域信息,保障住房租賃市場供需信息透明、交易規(guī)則透明、信用體系透明,建立嚴格的違法及違規(guī)懲處制度,完善行業(yè)內(nèi)部的自查自糾機制,自覺履行公示制度,并由相關(guān)主管部門和行業(yè)協(xié)會不定期進行監(jiān)管和抽查。