共有產(chǎn)權(quán)房在出租出售上更具彈性 規(guī)避“開豪車住經(jīng)適房”的漏洞

不僅如此，在制度設(shè)計上，共有產(chǎn)權(quán)房與以往的經(jīng)濟適用房、兩限房、自住房相比，也明顯增強了市場彈性。

在以往模式下，保障房價格明顯低于周邊商品房，是因為政府犧牲了土地出讓收益，或者投入財政資金進行補貼，但由于產(chǎn)權(quán)是一次性交給購房者，為了避免購房者的謀利行為，設(shè)計了很多硬性規(guī)定，比如不能出租，5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。但在實際操作中很難監(jiān)管。

相比之下，共有產(chǎn)權(quán)住房的彈性明顯增強。比如，個人和政府的產(chǎn)權(quán)份額具體如何確定，并沒有硬性規(guī)定，而是提出了，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例來確定。

這樣的彈性使得未來共有產(chǎn)權(quán)房的買入門檻有效降低了，有利于解決“夾心層”的購房需求。比如，如果地塊在郊區(qū)、總價較低，個人出資比例可以高一點，所占產(chǎn)權(quán)份額也高一點。如果地塊位置好，總價較高，為了減輕購房者負(fù)擔(dān)，政府可以出資多一點，占有更多份額。

另外，允許租賃是此類住房與其他保障房一個最大的區(qū)別。以往的經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉(zhuǎn)租的，但共有產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)租。但因為有政府產(chǎn)權(quán)，所以出租需要和代持機構(gòu)分配利益。意見稿中對此明確：已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。

同時，為體現(xiàn)保障的要求，共有產(chǎn)權(quán)房出租時，將優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。

不僅如此，在共有產(chǎn)權(quán)住房的退出和轉(zhuǎn)變成商品房上市方面，也增加了市場因素?！掇k法》意見稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

但同時，也對轉(zhuǎn)讓對象做了嚴(yán)格限定。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

不難看出，像以往那樣鉆空子買下共有產(chǎn)權(quán)房后，期望出租或者出售獲利，已經(jīng)變得愈加困難了。

不難看出，北京此次推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，實際上是自住型商品房的升級與完善。

以往自住商品房項目，往往因為低于周邊商品房的價格而受到追捧。不少開著豪車排隊買經(jīng)濟適用房、自住商品房的例子也屢見不鮮。雖然有5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓和補交土地收益的要求，但因為價格遠(yuǎn)低于商品房，一旦禁售期結(jié)束，購房人選擇出讓仍能獲得非?？捎^的利潤。

但在此次推出的共有產(chǎn)權(quán)模式下，由于設(shè)置了政府優(yōu)先回購，即使房屋增值，購房者也只能拿到部分產(chǎn)權(quán)的增值收益，而且政府會優(yōu)先回購再出售給符合共有產(chǎn)權(quán)房條件的購房人。

因此，在業(yè)內(nèi)人士看來，共有產(chǎn)權(quán)住房在產(chǎn)權(quán)界定、出租收益分成和產(chǎn)權(quán)收益上都有明確的劃分，是對原有保障房制度的升級和補缺。

解決“夾心層”住房問題 環(huán)京購房熱可能退燒

共有產(chǎn)權(quán)房雖然主要是對北京現(xiàn)有保障房體系的升級和完善，但需要注意的是，這次的征求意見稿，明確規(guī)定將有三成的新北京人享受共有產(chǎn)權(quán)房紅利，相比經(jīng)濟適用房和自住房，更加放開的戶籍要求，被業(yè)界認(rèn)為將解決眾多“夾心層”的需求。尤其是被北京的房價外溢的購房需求，和被限購限制的購房需求，都可能通過共有產(chǎn)權(quán)房實現(xiàn)居者有其屋。

一位國企的銷售總監(jiān)向北青報記者透露，在他看來，5年內(nèi)25萬套的共有產(chǎn)權(quán)房如果按計劃推出，必然對首次剛需置業(yè)的群體有一定沖擊。

首次剛需置業(yè)的群體有兩個特點，一是對價格敏感，二是買房確實是用來住的，至少住5年（與共有產(chǎn)權(quán)房的變現(xiàn)時限對應(yīng)）。而這部分購房者現(xiàn)有的購房指向是兩大塊，一是低總價二手房，二是環(huán)京地區(qū)的普通新房。

而此次政策中提到的新建共有產(chǎn)權(quán)房的選址會優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配，促進職住平衡，這很可能對北京外溢的購房需求產(chǎn)生回流的影響。

因此，如果共有產(chǎn)權(quán)政策順利出臺，共有產(chǎn)區(qū)房的供應(yīng)數(shù)量也能符合要求，那可以預(yù)計，相差不多的價格下，以燕郊為首的環(huán)京地區(qū)的普通住宅和低品質(zhì)的小戶型二手房將受影響最大。

不過，對于北京的改善需求來說，由于改善類產(chǎn)品在空間、配套、品質(zhì)要求上更加嚴(yán)格，加上共有產(chǎn)權(quán)房具有嚴(yán)格的購買限制，因此，對改善類產(chǎn)品的沖擊反而較小。