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長租公寓發(fā)展窘境:一般人租不起 開發(fā)商不賺錢

2017年08月24日 10:04 | 作者:李桁 | 來源:北京青年報
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自從福利分房取消,貨幣買房時代來臨至今,“買不起”成為人們評價樓市時最常見的一句話,而如今,雨后春筍般涌現(xiàn)出來的長租公寓,真正的需求者興沖沖地考察完之后,仍然發(fā)出了“租不起”的感嘆。

隨著今年各類鼓勵住房租賃的政策密集落地,樓市中“重售輕租”的現(xiàn)象正在悄然發(fā)生改變,“租售并舉”無疑將成為未來的發(fā)展趨勢。正是在這樣的背景下,各類與房地產(chǎn)相關的企業(yè)以及各類資本都開始盯上了租賃這塊尚未開發(fā)的蛋糕。

但目前的窘境卻是,動輒4000元至8000元的月租金,卻讓很多租房人望而卻步,“如果我能付得起8000元的月租,干嗎不買一套房呢?”一位租房人說。隨著未來可租賃房源的增多,市場上有觀點認為長租公寓將像其他共享經(jīng)濟如滴滴打車和共享單車那樣通過補貼打價格戰(zhàn),但在業(yè)內(nèi)人士看來,雖然也是共享經(jīng)濟的一種,但靠補貼的燒錢模式,在長租公寓領域很難持續(xù),運營的集約化和規(guī)?;瘜⑹情L租公寓競爭取勝的方向,而如何將房租降下來,讓真正需要租房的人承受得起,才是長租公寓發(fā)展真正的關鍵。

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長租公寓緣何一夜間成為市場未來主流

有機構投資者曾經(jīng)多個晚上到北京蘇州橋YOU+國際青年公寓去蹲點,每天公寓里人山人海,市場需求旺盛;也曾連著兩晚上蹲在新派公寓北京CBD旗艦店的樓下數(shù)燈,發(fā)現(xiàn)入住率非常高。但是,該機構一直沒有下決心投,他說因為租房成本、裝修成本加上財務費用,還有考慮年節(jié)的空置,品牌長租公寓的盈利狀況普遍堪憂,“算不過賬來”。

華菁證券今年6月下旬的一份長租公寓行業(yè)研究報告也指出,55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業(yè)盈利臨界點。但據(jù)深入調(diào)研,很多公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。

但為何即使這樣,各大開發(fā)商、中介、資本,紛紛將目光投向長租公寓,原因何在?

首先,房價和房租的比較,讓人們看到了房租再貴也不如房價貴。

經(jīng)濟學家馬光遠列舉幾個不同機構的數(shù)據(jù):一是北京市統(tǒng)計局7月12日公布的數(shù)據(jù)顯示, 6月份租賃房房租價格環(huán)比上漲0.3%。另據(jù)統(tǒng)計, 北京6月份月租金均價達到了4410元/套;二是上海易居研究院7月份發(fā)布的《50城房租收入比研究》報告顯示,2017年6月,北京的人均住房租金達到2748元/月,位居全國首位。各城市房租收入比值當中,北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個城市房租收入比高于45%,屬于租金嚴重過高的城市。

以上數(shù)字說明,中國的房租相對于一般居民的收入,實在太高了。但是,如果和房價比,房租真的很便宜。仍然以北京為例,目前北京市的二手房實際均價應該在6萬左右,這意味著,在北京購置一套100平左右的普通住宅,支付的房屋總價在600萬元左右。而北京2016年人均可支配收入為52530元,等于一個人1年的收入買不到一平米的房子,假定兩個人都工作,買一套600萬左右的房子,不吃不喝需要接近50年,等于兩個人不吃不喝一輩子也就夠買一套房子。

如果按照租售比,北京的租售比早已經(jīng)遠遠超過了1:200的安全線,保守估計在1:500以上,一些地區(qū)甚至到了1:1000的程度。最近媒體報道,租金回報率最低的城市中, 四個一線城市分別是北京1.37%,深圳1.38%、上海1.48%,廣州1.69%。1%的租金回報是什么概念,意味著房子要收回成本需要100年,超過了70年的法定房屋年限。這意味著,按照現(xiàn)在的租金,北京一些地方的房子要回本,甚至超過了房子法定70年的房齡,這還不算貸款的利息成本。所以相對于房價,北京的房租是太便宜而不是太貴了。

其次,政策導向與開發(fā)商拿地模式轉變雙作用力下的產(chǎn)物。

隨著住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》的出臺,其中明確國家鼓勵發(fā)展規(guī)?;?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè),住房租賃企業(yè)依法享受有關金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。

政策紅利還給行業(yè)帶來了巨大想象力。去年年底以來,一系列利好政策的公布使得長租公寓這一業(yè)態(tài)贏得了發(fā)展壯大的機會。今年的政府工作報告,不僅首次提出“建立租購并舉的住房制度”等,還明確了“營改增”的時間表,并擴展到生活服務業(yè)。

隨著“營改增”的落實,公寓企業(yè)的稅賦有望從以前5.65%的營業(yè)稅,調(diào)整到2.97%的增值稅率。18項行政性收費的取消等,對“省出來的就是利潤”的租賃運營行業(yè)來說這些利好影響巨大。

政策的紅利無疑給深陷拿地憂慮的開發(fā)商最好的轉型機會。北京地價高企,為了拿到一塊土地,開發(fā)商們不惜采用聯(lián)合的方式,就是為了不在競爭中被淘汰,而目前出讓的土地大量被“搭售”自持性地塊。開發(fā)商們從不知道如何去處理這些自持性物業(yè)到紛紛轉向出租公寓,也就隔了一個政策出臺的夜晚。

開發(fā)商大舉進入 長租公寓魚龍混雜

自從國家重點鼓勵租賃市場以來,租賃這塊號稱萬億規(guī)模市場的大蛋糕就開始被各方資本垂涎,各類的長租公寓如同雨后春筍般紛紛冒出頭來,僅在北京近來就新增了多個長租公寓,而且各個來頭不小。

7月份,原來的K2地產(chǎn)也就是現(xiàn)在的石榴集團推出了旗下的長租公寓品牌—熊貓公寓。

近期,龍湖也準備發(fā)布其在北京的第一個長租公寓項目-酒仙橋冠寓,這也是自從去年龍湖宣布進入長租公寓領域以來,在北京落地的第一個項目。

更早進入長租公寓的還有龍頭萬科,早在今年5月就在勁松開業(yè)運營了“泊寓”品牌,面向青年人。

大型房企紛紛搶灘進入長租公寓,除了看好租賃的發(fā)展以外,也是為旗下自持用地尋找新的開發(fā)思路。自從2016年12月,萬科低價拍下了北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地,此后,陸續(xù)出讓了多塊含有自持比例的住宅用地。按照要求,這類“只租不售”的模式管理將在未來提供大量的可租賃房源。

因此,房企開始積極將長租公寓制定為重要的業(yè)務類型。2016年8月,龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍宣布推出“冠寓”,長租公寓成為龍湖繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)后的“第四大主航道業(yè)務”,聚焦一線城市及像杭州這樣的領先二線城市,力爭用3年時間,達到10萬間的規(guī)模。

據(jù)北京青年報記者調(diào)查,目前市場上的長租公寓主要分為集中式和分散式兩種,集中式多以開發(fā)商自持經(jīng)營為主,而分散式則主要以鏈家的自如和我愛我家的相寓為主,靠的是從房東手上零散收取房源,自行運營出租。

相比于開發(fā)商集中運營的長租公寓,市場的主體還是由中介或者一些互聯(lián)網(wǎng)公司經(jīng)營的分散式長租公寓。

鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領介紹,雖然目前市場中有兩個現(xiàn)象,第一是政府未來在新增土地供應計劃中,租賃住宅的規(guī)模和占比都大幅提升,二是開發(fā)商新增拿地中,越來越多的選擇持有,用于租賃開發(fā),這其中主要是政府的要求,把持有作為拿地的前提條件,這兩種現(xiàn)象都意味著未來一段時間開發(fā)商可能持有的租賃住宅越來越多,但是從長期來看,租賃市場的發(fā)展應該主要集中于存量的盤活而非增量的開發(fā),開發(fā)商由于政府原因持有租賃住宅不應該成為常態(tài),一線城市的租房問題不太可能通過新增租賃住宅用地解決。原因在于,租賃住房需求集中于交通便利、租賃設施相對完善的成熟區(qū)域或者產(chǎn)業(yè)園周邊,租房需求的核心偏好是車程較短,離工作地足夠近。相反,新增土地供應一般遠離市中心,出讓的自持用地也多是配套并不成熟的區(qū)域。

編輯:李敏杰

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關鍵詞:公寓 長租 租賃 開發(fā)商

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