景洲大廈業(yè)主大會領到的停車場許可證。

8月3日，全國第一份登記在業(yè)主大會名下的“停車場許可證”在深圳頒發(fā)，以物管改革創(chuàng)新聞名的深圳景洲大廈，成為全國第一個自主擁有“停車場許可證”的業(yè)主自治小區(qū)。

社區(qū)治理專家認為，主管部門第一次將小區(qū)停車場的行政“許可權”，登記在了小區(qū)業(yè)主大會名下，這樣的試點探索對全國明晰小區(qū)共有產(chǎn)權，化解社區(qū)矛盾，解決業(yè)主自治實際困難，提供了新的路徑，具有標志性的示范意義。

小區(qū)停車場收歸全體業(yè)主所有

據(jù)深圳景洲大廈業(yè)委會主任鄒家健介紹，2001年9月，深圳景洲大廈在全國開先河，通過業(yè)主大會投票表決方式，更換了開發(fā)商的前期物業(yè)管理公司。

景洲大廈業(yè)主委員會隨即查閱了景洲大廈項目土地轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃報建、建造成本、竣工驗收、備案登記等相關資料，確認景洲大廈停車場不計入建筑容計率，屬小區(qū)規(guī)劃公共配套項目，其建造成本已分攤計入房價，隨著房屋售出，景洲大廈開發(fā)商已完成了土地隨房屋轉(zhuǎn)移的投資周期。深圳景洲大廈業(yè)主委員會依法同景洲大廈開發(fā)商溝通協(xié)商，同時向政府主管部門咨詢。

2002年初，當時的深圳市規(guī)劃國土局(現(xiàn)深圳市規(guī)土委)也依據(jù)“深圳市土地轉(zhuǎn)讓條例”等相關規(guī)定，確認景洲大廈停車場屬小區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商最后放棄了景洲大廈停車場爭議，景洲大廈業(yè)主委員會成功將小區(qū)停車場收歸全體業(yè)主所有。從2001年9月收回景洲大廈小區(qū)停車場至2018年，直今已有17年。

停車場掛靠第三方步履維艱

鄒家健告訴記者，景洲大廈業(yè)主委員會成功收回了小區(qū)停車場，然而業(yè)主并沒有獲得小區(qū)停車場的管理權和收益權，只能將小區(qū)業(yè)主自有的停車場，登記掛靠在第三方物管公司的名下，業(yè)主通過向物管公司繳費才能使用自己的停車場。物管公司收了停車費，然后將停車場的一切管理成本費用，轉(zhuǎn)嫁在小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)管理費中列支。小區(qū)停車場的公共收益進了物業(yè)管理公司的腰包。

鄒家健說，2003年11月，景洲大廈再次更換物管公司，依然沒能拿回停車場的自主使用管理權。經(jīng)過艱難的談判，景洲大廈按固定停車位計算(不計臨時停車收入)停車場公共收益，每年拿回50%計30萬元的停車場提留款，直到2011年，景洲大廈業(yè)主才借物業(yè)管理費漲價之時，拿回了景洲大廈固定停車位的公共收益。

歷屆物管合同都約定，景洲大廈停車場收支獨立核算，?？顚Ｓ?，業(yè)委會提留外的停車場費用，用于小區(qū)停車場的維修改造專用。然而物管公司收了錢，卻基本未對停車場進行過維修。景洲大廈業(yè)委會用來之不易的小區(qū)停車場、電梯廣告等公共收益，建立了全國第一個小區(qū)業(yè)主基金，支撐著景洲大廈一個老舊小區(qū)的維修改造，為小區(qū)電梯更換等大修改造儲備資金。

鄒家健還說，近些年，隨著物管人力成本的上漲，像景洲大廈這樣只有4萬多平方米收費面積的老舊小區(qū)，被許多物管公司列入了棄管之列。景洲大廈每一次更換物管，撤離的物管公司幾乎都拒絕移交小區(qū)“停車場許可證”和財務收支賬目。沒有“停車場許可證”，人為導致小區(qū)停車場不能正常收費、領發(fā)票、納稅，從而停擺，景洲大廈的業(yè)主自治步履維艱?！斑@樣的情況在景洲大廈已經(jīng)出現(xiàn)了3次，這種現(xiàn)象在深圳換過物業(yè)的小區(qū)極為普遍?！编u家健無奈地說。

17年爭取等待終于物歸原主

據(jù)了解，景洲大廈是全國最早實行業(yè)主自治的小區(qū)之一。早在2005年就獲國家組織機構管理中心特批，獲頒全國第一份業(yè)主委員會組織機構代碼證，并開立了景洲大廈小區(qū)公共資金監(jiān)管賬戶。但是2017年組織機構代碼證停止使用，新的統(tǒng)一社會信用代碼證又遲遲未能頒發(fā)，景洲大廈申請停車場智能化無感支付也難以實現(xiàn)。

2016年景洲大廈全面自治，小區(qū)所有物業(yè)管理資金收入納入了業(yè)主大會監(jiān)管賬戶。由于小區(qū)停車場登記掛靠在物管公司名下，得不到有效的監(jiān)管，成為小區(qū)資金監(jiān)管的灰色空間。將景洲大廈業(yè)主共有停車場登記在業(yè)主自己名下納入監(jiān)管，是小區(qū)業(yè)主的共同愿望。

經(jīng)過17年的爭取和漫長等待，今年國家住建部在深圳開展“業(yè)主大會代碼轉(zhuǎn)換試點工作”，為景洲大廈迎來了轉(zhuǎn)機。6月20日，作用深圳首批試點小區(qū)，景洲大廈獲頒“業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼證”，在政府多部門的協(xié)調(diào)支持下，景洲大廈停車場終于正本清源，物歸原主，登記在了業(yè)主大會名下。

鄒家健認為，根據(jù)國家不動產(chǎn)登記條例規(guī)定，業(yè)主大會作為小區(qū)共有物權的主體，有權將業(yè)主自有的停車場登記在業(yè)主自己名下，符合國家不動產(chǎn)條例保護的精神，也為明晰小區(qū)共有產(chǎn)權，化解社區(qū)矛盾，解決業(yè)主自治實際困難，提供了新思路、新途徑。

觀點：

廣大業(yè)主高度評價深圳“敢為天下先”

深圳給景洲大廈業(yè)主大會頒發(fā)停車場許可證，引發(fā)了全國業(yè)主熱議，廣大業(yè)主高度評價深圳政府主管部門敢為天下先的務實創(chuàng)新做法。

針對業(yè)主委員會、業(yè)主大會是否可從事經(jīng)營活動的質(zhì)疑，深圳寶安山莊業(yè)委會主任向德勤認為，2007年實行的國家《物權法》早就明確規(guī)定業(yè)主可以自行管理小區(qū)。

業(yè)主自管小區(qū)離不開簽合同、收費、開發(fā)票和納稅，這些算不算經(jīng)營活動？向德勤認為，政府立法和管理要與時俱進，適應社會時代的發(fā)展變革。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動的立法本意，是指業(yè)主委員會成員不能不務正業(yè)，利用業(yè)委會公益之名做生意為個人謀利賺錢。業(yè)主大會作為小區(qū)集體利益的主體或管理方，參與小區(qū)的自主管理，收益歸全體業(yè)主，是小區(qū)業(yè)主自治的正常行為，不能將業(yè)主大會的小區(qū)自治管理，同某些業(yè)委會個別人的違規(guī)行為畫等號，混為一談。

深圳景洲大廈業(yè)委會主任鄒家健告訴記者，每個城市的停車管理規(guī)定有所不同，深圳各小區(qū)停車場實行政府行政登記許可證制度，小區(qū)設立停車場必須去深圳公安交管局停車場管理科辦理停車場許可證，有此證才能收費、領發(fā)票、納稅，否則將被處罰。

作為試點，這次景洲大廈停車場之所以能得到政府行政許可登記頒證，主要是景洲大廈停車場產(chǎn)權清晰無爭議。對目前存在停車場產(chǎn)權爭議的小區(qū)，需產(chǎn)權明晰無爭議后才能登記頒證。一位不愿具名的公務人員說，小區(qū)停車場存產(chǎn)權爭議，可尋求司法裁決確權幫助。北京社區(qū)治理專家陳劍軍則認為，政府應簡政放權，簡化程序，盡量減少過多的行政審批許可辦證，方便小區(qū)業(yè)主自治管理。