房企分化 有的踩油門有的踩剎車 多元化布局 萬(wàn)科投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

一線房企放棄高速擴(kuò)張

過(guò)去一周，是房企中報(bào)密集發(fā)布的一周。包括萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、碧桂園、恒大在內(nèi)的一線房企和以陽(yáng)光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團(tuán)均發(fā)布了2018年上半年年報(bào)。

不出此前的預(yù)計(jì)，得益于過(guò)去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求，眾多上市房企均錄得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。不過(guò)，越來(lái)越嚴(yán)格的樓市調(diào)控，以及更大范圍更深層次的限購(gòu)，也讓房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)具有更多不確定性。這都使得2018年很可能成為房企下半場(chǎng)分化的十字路口。有人會(huì)選擇向左，也有人會(huì)選擇向右。

從上半年已經(jīng)公布中報(bào)的上市房企來(lái)看，部分龍頭房企已經(jīng)刻意放緩了擴(kuò)張的步伐，更重視利潤(rùn)率的提升，并且尋求多元化發(fā)展，代替原有的單一賣房模式。也有一些房企，則堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)策略，在自身銷售不足千億的時(shí)候，就公開喊出3000億元的銷售目標(biāo)，甚至不惜舉債擴(kuò)張。兩種策略，兩種心態(tài)，并沒(méi)有誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)之分，但可以預(yù)計(jì)的是，未來(lái)的日子里，買地?cái)U(kuò)張已經(jīng)不再是唯一的策略，2018年也許真的會(huì)成為房企戰(zhàn)略分化的元年。

龍頭房企選擇降速 第二梯隊(duì)對(duì)規(guī)模仍抱“野心”

2016年和2017年是房企狂奔突進(jìn)的時(shí)代，銷售額1000億、2000億、3000億甚至5000億都被輕松突破。碧桂園、萬(wàn)科、恒大更是成為房企中的巨無(wú)霸，擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，風(fēng)光無(wú)二。

但在2018年全國(guó)范圍內(nèi)加碼調(diào)控的背景下，高速增長(zhǎng)的房企開始暴露出種種后遺癥，高周轉(zhuǎn)代表的碧桂園事故頻發(fā)，海外投資項(xiàng)目也因當(dāng)?shù)卣娉霈F(xiàn)不確定性，萬(wàn)科股價(jià)則在年初沖高至41.34元后，最低腰斬回落至19.62元。

于是，在市場(chǎng)調(diào)控和事故頻發(fā)的背景下，龍頭房企們開始主動(dòng)降低速度，不再唯規(guī)模論英雄。

以萬(wàn)科為例，2018年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科前六個(gè)月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。而在此前的2016、2017年同期，萬(wàn)科的銷售金額尚能分別增長(zhǎng)69.9%、45.8%。如果從全行業(yè)來(lái)看，部分已經(jīng)公布財(cái)報(bào)的房企上半年的銷售合計(jì)同比上漲的幅度大概在35%左右。很明顯可以看出，萬(wàn)科對(duì)于上半年規(guī)模擴(kuò)張的意愿并不強(qiáng)烈。

另一家龍頭房企碧桂園，在年初明確表示不設(shè)銷售目標(biāo)，但總裁莫斌卻對(duì)萬(wàn)億的愿景不置可否。不過(guò)隨著各地多起施工事故的發(fā)生，碧桂園在反思后也開始主動(dòng)踩剎車。

年中報(bào)告顯示，2018年上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%，仍保持了較高的業(yè)績(jī)?cè)鏊?。但?duì)于下半年公司的發(fā)展，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示，下半年公司發(fā)展將進(jìn)入“提質(zhì)控速”新階段，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長(zhǎng)期目標(biāo)，寧可放慢一些速度。

恒大集團(tuán)同樣主動(dòng)尋求降速，近日發(fā)布的年中報(bào)告顯示，恒大的核心利潤(rùn)為550.1億，同比增長(zhǎng)101.5%，凈利潤(rùn)530億，同比增長(zhǎng)129.3%，營(yíng)業(yè)額3003.5億，同比增長(zhǎng)59.8%。

恒大總裁夏海鈞也表示， 2017年公司就提出兩個(gè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變：即“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，經(jīng)營(yíng)模式從“三高一低”向“三低一高”(低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn))轉(zhuǎn)變。同時(shí)恒大完成全年5500億元銷售目標(biāo)不變，在銷售額達(dá)到5000億之后，保證10%-20%的適度增長(zhǎng)即可。

但作為硬幣的另一面，龍頭們?cè)诓葎x車的同時(shí)，二三梯隊(duì)的房企則決心加緊擴(kuò)張，開啟追趕之路。旭輝不久前發(fā)布報(bào)告顯示，今年上半年，旭輝的銷售規(guī)模達(dá)到660億元，同比增長(zhǎng)40%，有信心完成全年1400億的銷售目標(biāo)，最近兩年旭輝的復(fù)合增長(zhǎng)率接近100%，成為高增長(zhǎng)房企的代表。旭輝集團(tuán)主席林中也在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“未來(lái)三四年我們還是可以保持這種速度?！?/p>

另一個(gè)房企陽(yáng)光城與旭輝情況類似?？藸柸鹕习肽甑匿N售數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光城合約銷售金額達(dá)到了663億人民幣，同比增長(zhǎng)高67.51%。 梳理陽(yáng)光城近幾年的歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2012年陽(yáng)光城的銷售額僅為23億，到2017年陽(yáng)光城的銷售額已經(jīng)到了915億，過(guò)去6年銷售額增長(zhǎng)近四十倍。按照今年上半年的數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，今年全年的銷售額突破千億大關(guān)。

另外，綠城中國(guó)也披露了2018年上半年業(yè)績(jī)。在過(guò)去的半年，綠城實(shí)現(xiàn)收入335.3億元人民幣，同比增長(zhǎng)220.9%；股東應(yīng)占利潤(rùn)23.3億元，同比增長(zhǎng)90%；基本每股收益0.94元，也同比增長(zhǎng)了104.3%。綠城也加入高周轉(zhuǎn)大軍，高速擴(kuò)張。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，之所以出現(xiàn)這樣的分化， 一定程度上受了“因城施策”的定向調(diào)控影響，一線城市銷售規(guī)模自2017年起持續(xù)同比下降，但2018年第二季度開始降幅有所收窄；二線城市銷售面積保持平穩(wěn)，銷售單價(jià)提升帶動(dòng)銷售金額維持10%以上的增速；三線城市熱度稍有回落，銷售金額累計(jì)同比增速自2017年6月的36.4%下降至2018年6月的21.9%。此種局面下，房企的銷售業(yè)績(jī)開始分化。在發(fā)展思路上，眾房企從單純的規(guī)模擴(kuò)張型開始向“規(guī)模與質(zhì)量”并重轉(zhuǎn)型。