11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年10月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變化數(shù)據(jù)。其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅環(huán)比下降；二線城市環(huán)比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅微擴(kuò)，二手住宅漲幅回落。

如何看待10月房價(jià)指數(shù)變化？價(jià)格總體穩(wěn)定背后，哪些因素在起作用？后市行情又將如何？11月15日晚，《央視財(cái)經(jīng)評論》邀請到國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民以及財(cái)經(jīng)評論員萬喆做客演播室，深入解析。

價(jià)格穩(wěn) 體現(xiàn)在哪里？

劉衛(wèi)民：價(jià)格回落 投資穩(wěn)中回調(diào)

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：第一個(gè)穩(wěn)，10月份相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，特別是前期一些熱點(diǎn)城市，價(jià)格上漲的牛頭已經(jīng)被一系列政策給按住了；第二個(gè)穩(wěn)，從前10個(gè)月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來看，1—7月份，累計(jì)增速增高以后在逐步回調(diào)；第三個(gè)穩(wěn)，土地的購置速度也開始趨穩(wěn)。

萬喆：價(jià)格總體穩(wěn)定 走勢分化明顯

財(cái)經(jīng)評論員 萬喆：“穩(wěn)”本身就意味著一種動(dòng)態(tài)平衡。沒有出現(xiàn)增幅較快，也沒有出現(xiàn)斷崖式下跌，這實(shí)際上就是穩(wěn)。另外一方面，走勢的分化非常明顯，東部繼續(xù)下降，西部卻是增速回落比較小的；一線城市相對比較穩(wěn)，但三四線城市卻出現(xiàn)了成交價(jià)和成交面積增速擴(kuò)大。所以整體而言，因城施策，首先要看到不同城市的情況確實(shí)相差很大。

哪些因素影響了市場預(yù)期？

劉衛(wèi)民：房地產(chǎn)信貸增速回落影響市場預(yù)期

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：從房地產(chǎn)資金到位情況來看，除了定金和首付處于兩位數(shù)的增長以外，按揭貸款在低速增長。也就是相關(guān)信貸支持確實(shí)在收緊，特別是對那些擁有二套房或者二套以上的居民。此外，信貸增速低還給市場主體，特別是開發(fā)主體一個(gè)信號(hào)，資金鏈在不斷收緊，這樣就可能促使這些企業(yè)加速清盤，調(diào)整項(xiàng)目定價(jià)等等。所以，信貸方面的這個(gè)因素很關(guān)鍵。

萬喆：政策是影響市場預(yù)期的最大因素

財(cái)經(jīng)評論員 萬喆：今年以來關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策出了400多條，比去年同期增長了大概80%；住建部約談開發(fā)商、中介，杜絕虛假信息之類這樣的行為也十分頻繁，約束市場亂象的決心很大。所以對三四線城市，即便可能有刺激性促進(jìn)效應(yīng)的預(yù)期，也會(huì)相應(yīng)收縮。

另外，10月份國常會(huì)又出來新的3年棚改計(jì)劃，所以調(diào)控政策本身，就是一個(gè)不斷出臺(tái)完善的過程，不是說一下子就沒有了，也不會(huì)一下子全部放出來，政策仍然是影響預(yù)期的最大因素。目前來看，調(diào)控房地產(chǎn)的決心還是非常大的，所以市場預(yù)期也會(huì)比較穩(wěn)。

【背景鏈接】

11月14日，國家統(tǒng)計(jì)局還公布了前10個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。從投資來看，同比增長9.7%，增速與前9個(gè)月相比，回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；從商品房銷售面積這一塊看，同比增長2.2%，增速比前9個(gè)月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，兩項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)回落。

增速回落 后市行情怎么變？

劉衛(wèi)民：房地產(chǎn)增速回落符合客觀發(fā)展規(guī)律

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：整體而言，中國的住房供求達(dá)到了某種均衡點(diǎn)。長期支持過去動(dòng)輒百分之二十、三十的房地產(chǎn)增速的這種狀態(tài)，要回落到相對適中低幅增長的狀態(tài)。所以說，從兩位數(shù)回到一位數(shù)增長的背后，有整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的客觀因素。房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)矛盾，結(jié)構(gòu)發(fā)展的不平衡當(dāng)然還存在，但是總體來看，購房需求已經(jīng)不像過去那么強(qiáng)烈。

萬喆：樓市是長期博弈 長效機(jī)制不可放松

財(cái)經(jīng)評論員 萬喆：房價(jià)到底什么時(shí)候才算是一個(gè)理性的供需價(jià)格，我認(rèn)為沒有完全市場化的理性，就不能算是最后的理性。所以包括現(xiàn)在的限購限售，甚至一些地區(qū)地方政府在價(jià)格波動(dòng)時(shí)介入、約談，應(yīng)該都是暫時(shí)的手段。長效機(jī)制要建立，是要使得供需能夠非常好地對接，既沒有泡沫，也能滿足人們良好的居住需求。市場長期來說壓力仍然比較大，在相應(yīng)機(jī)制建立完善以前，市場會(huì)存在長期博弈。