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北京商住房限購(gòu)兩年成交量下跌94% 房主多選出租或降價(jià)
2017年3月26日,北京出臺(tái)新政,規(guī)定“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目限購(gòu),新建、在售項(xiàng)目禁止向個(gè)人出售”。隨后,“商住房”成交量大幅下降。
對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)指出,2017年的新政出臺(tái)了最為嚴(yán)格的商辦限購(gòu)政策,對(duì)北京樓市之前過(guò)熱的商辦市場(chǎng)打擊非常明顯。兩年過(guò)去,北京的商住市場(chǎng)成交冷清,價(jià)格也下跌超過(guò)40%。
買房人發(fā)現(xiàn)
有人虧130萬(wàn)元賣房?
2019農(nóng)歷新年后,王陽(yáng)就開(kāi)始了漫長(zhǎng)的看房之旅。他手里的錢有限,又不甘心買個(gè)小戶型,有朋友建議,可以看看商住房,“單價(jià)低、總價(jià)低”。
簡(jiǎn)單地說(shuō),商住房就是本應(yīng)用于開(kāi)發(fā)寫字樓或者商鋪的地塊,但開(kāi)發(fā)商卻做成了住宅。如今北京市場(chǎng)上大部分商住房不通燃?xì)?,還是商業(yè)水電,但也有少數(shù)商住房是民水民電。曾經(jīng)因?yàn)椴幌拶?gòu)、價(jià)格又相對(duì)偏低,商住房一度在北京住房市場(chǎng)上相當(dāng)活躍。
“550萬(wàn)買的房子,420萬(wàn)賣?”王陽(yáng)有些不敢相信,得到中介肯定的答復(fù)后,王陽(yáng)有些動(dòng)心了。按照王陽(yáng)的介紹,這是一套位于北京亦莊比較有名的商住房,120平方米,均價(jià)僅35000元。
王陽(yáng)是個(gè)行動(dòng)派,看房之后,他意識(shí)到,商住房較兩年前的價(jià)格已經(jīng)低了不少,確實(shí)可以作為購(gòu)房的考慮了,“虧著賣的還不少”。
實(shí)際上,不僅是商住房交易市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫,土地市場(chǎng)商辦類也出現(xiàn)了明顯的退燒:商辦限購(gòu)后出讓的數(shù)宗商辦地塊,溢價(jià)率明顯下調(diào),特別是最近,歷史多年未出現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象再次出現(xiàn)。張大偉說(shuō),限購(gòu)前商辦土地平均溢價(jià)率115%,而最近一年溢價(jià)率只有5.7%,“多宗流標(biāo)”。
商住房房主
曾拒絕賣房如今后悔不已
和王陽(yáng)不同的是,2016年初,馬東毫不猶豫地買了一套類似的LOFT小戶型商住,但現(xiàn)在卻“賣不掉了”?!拔屹I的時(shí)候每平方米54000元,首付了100萬(wàn),貸款差不多150萬(wàn)”。
“我當(dāng)時(shí)就想只要房?jī)r(jià)過(guò)7萬(wàn)每平方米,我就把這房子賣了”。但很快限購(gòu)令來(lái)了,馬東一下子蒙了,他不停打電話咨詢中介以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有研究的朋友。
幾十個(gè)電話之后,馬東都要后悔死了,“每平方米65000元的時(shí)候,有朋友建議我出手,但我覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)漲,就拒絕了他的提議”。之后的兩個(gè)月,馬東依舊每天關(guān)注商住房的價(jià)格以及成交量,但看完心里就很堵,“幾乎沒(méi)有成交,房?jī)r(jià)也開(kāi)始下跌”。
他也曾試著把房子掛到網(wǎng)上,房?jī)r(jià)從每平方米6萬(wàn)一路降到5.2萬(wàn)元的成本價(jià),但幾乎無(wú)人問(wèn)津。
限購(gòu)令影響
開(kāi)全國(guó)對(duì)商住房限購(gòu)先河
2017年3月26日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,對(duì)北京的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管,其中對(duì)個(gè)人購(gòu)買商住類項(xiàng)目的限制措施,更是在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)啟了對(duì)商住房限購(gòu)的先河。
公告明確指出,商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用,未經(jīng)批準(zhǔn),不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>
公告要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商住類項(xiàng)目,銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商住類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用,再次出售時(shí),應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
公告還強(qiáng)調(diào),在政策執(zhí)行之前,已銷售的商住類項(xiàng)目再次上市出售時(shí),可出售給企事業(yè)組織、社會(huì)組織,也可出售給個(gè)人。
但個(gè)人購(gòu)買同時(shí)限制了諸多的條件,比如“在京名下無(wú)住房和商住房記錄”,“在申請(qǐng)購(gòu)買之日起,在京已連續(xù)繳納五年社?;騻€(gè)人所得稅”等。與此同時(shí),北京各商業(yè)銀行也暫停了對(duì)個(gè)人購(gòu)買商住房的購(gòu)房貸款。
兩年成交量跌了94%
在嚴(yán)格的限購(gòu)政策下,中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,新政后的第二個(gè)月——2017年4月,北京商住房的成交數(shù)量?jī)H為194套,這較之前每個(gè)月數(shù)千套的成交量,跌幅超過(guò)95%,而成交均價(jià)從2017年3月的每平方米51036元,下跌到每平方米40898元,下跌幅度接近20%。
對(duì)于兩年之前的那次限購(gòu),北京某中介公司的小王至今還記憶猶新,小王所在的門店就在某商住樓盤,當(dāng)天下午自己還在協(xié)調(diào)幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關(guān)事宜,晚上新政就出臺(tái)了,這讓小王特別郁悶,幾名客戶他跟了不少時(shí)間了,已經(jīng)到了最后的階段,但隨著限購(gòu)政策的出臺(tái),客戶全都放棄購(gòu)買了。
現(xiàn)在,馬東已經(jīng)不考慮賣房了,他不想再降價(jià),“實(shí)在不行,只能先出租了,等合適的機(jī)會(huì)再說(shuō)”。
北青報(bào)記者注意到,在上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中,從2017年4月后,北京商住房的成交量就沒(méi)有突破過(guò)4位數(shù),有不少月份甚至只有幾十套的成交量,其中最低的為2018年2月,成交量?jī)H為27套。而成交均價(jià)最低的是2018年6月,僅為每平方米20084元。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出,對(duì)于北京商住房這個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)如此下降,讓很多人始料未及?!坝械耐顿Y者想按原購(gòu)房?jī)r(jià)出售房產(chǎn),基本就是有價(jià)無(wú)市”。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:從2017年3月26日開(kāi)始,北京針對(duì)商住公寓類房源限購(gòu)執(zhí)行24個(gè)月,截至今年3月25日,網(wǎng)簽只有6550套,成交量暴跌94%。
房主選擇低價(jià)出售或繼續(xù)出租
對(duì)于沒(méi)能在調(diào)控政策出臺(tái)之前脫手出售的投資客來(lái)說(shuō),低價(jià)出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對(duì)的一個(gè)選擇。
張雪就選擇了繼續(xù)出租。她的商住房在通州臨河里,60平方米的房子一個(gè)月的租金是5500元,這比去年高了一點(diǎn),“如果要帶注冊(cè)地址,還要再貴一些”。
盡管商住房出租的價(jià)格并不低,但李芳算了一筆賬后,還是放棄了。李芳看的房子是不到50平方米的平層,差不多每平方米35000元,連稅費(fèi)算下來(lái)要支付差不多180萬(wàn),每個(gè)月租金6500元,一年78000萬(wàn),除去物業(yè)、取暖等各類費(fèi)用,一年的收益差不多是68000元,“27年才能回本,確實(shí)不合算?!?/p>
不過(guò),北青報(bào)記者在一些中介門店獲得的信息顯示,目前有不少客戶都用公司名義購(gòu)買了商住房?!艾F(xiàn)在注冊(cè)公司很容易,購(gòu)房也對(duì)公司沒(méi)限制,所以公司買房很方便”。
按照目前施行的標(biāo)準(zhǔn),房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購(gòu)買價(jià)格×70%×1.2%,土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),而土地級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說(shuō),如果一套商住房的總價(jià)為200萬(wàn)元,那么一年的房產(chǎn)稅為16800元,土地使用稅最高為3000元。
不過(guò)也有中介提醒,按照目前的政策來(lái)說(shuō),2017年6月之前的商住房,可以賣給公司,也可以賣給個(gè)人。但2017年6月之后的商住房,就只能賣給公司,不能賣給個(gè)人了,“這樣的話,交易的時(shí)候會(huì)比較麻煩,想買商住房還是二手房比較合適”。
專家解析
整體市場(chǎng)全面萎縮
數(shù)據(jù)顯示,在過(guò)去兩年,北京商住房合計(jì)網(wǎng)簽只有167.89億,而在調(diào)控前兩年,這一數(shù)字高達(dá)1943.99億。與調(diào)控前相比,整體市場(chǎng)成交量全面萎縮,“從平均價(jià)格看,商辦市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)平均下調(diào)超過(guò)35%?!睆埓髠フf(shuō)。
而在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),新的交易風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)放大,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自己都在擔(dān)心是否可以拋售,這實(shí)際上是把交易風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到個(gè)人購(gòu)房者身上?!皩?duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),有時(shí)候?qū)幙刹毁I或者寧可讓房?jī)r(jià)漲,也不要隨便去接受一個(gè)未來(lái)轉(zhuǎn)讓有困難的房產(chǎn)”。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則認(rèn)為,隨著未來(lái)小戶型商住類產(chǎn)品庫(kù)存的逐漸減少,此類產(chǎn)品的稀缺性會(huì)逐漸體現(xiàn)。郭毅說(shuō),未來(lái)的商辦類產(chǎn)品基本上都以大戶型為主,注定了小戶型的商辦類產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越少,現(xiàn)在小戶型商辦類產(chǎn)品的價(jià)格并不高,所以還是具有很好的投資價(jià)值。
而宋清輝則認(rèn)為,在“房住不炒”背景下,商住房成交量下跌,成交價(jià)持續(xù)下跌的情況屬于正?,F(xiàn)象。
(文中購(gòu)房者為化名)(記者 張蕊)
編輯:秦云
關(guān)鍵詞:北京商住房 限購(gòu)兩年 出租 降價(jià)