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“鶴崗”啟示錄

2019年04月30日 09:02 | 作者:李元麗 | 來源:人民政協(xié)網(wǎng)
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買房嗎?兩三萬元一套那種。

近日,黑龍江鶴崗的兩三萬元就能買套房的樓市刷屏網(wǎng)絡(luò),引發(fā)了不少的熱議。

鶴崗位于黑龍江東北部,是一座緣煤而興的資源型城市,面積1.5萬平方公里,相當(dāng)于兩個(gè)廣州,但根據(jù)第六次全國人口普查的數(shù)據(jù),2010年鶴崗常住人口為105.86萬人,從2010年到2017年,全市常住人口減少了約5萬人。

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此時(shí)正值一季度樓市回暖態(tài)勢明顯,房地產(chǎn)開發(fā)投資提速,多地人才引進(jìn)新政紛紛與樓市政策掛鉤。鶴崗的房價(jià)為何會另辟蹊徑,背后有著怎么樣的難言之隱?與鶴崗有著同樣遭遇的城市發(fā)展怎么樣?未來將何去何從?

讓我們一起來談?wù)劇苞Q崗”這座城。

樣本:鶴崗VS大同

鶴崗,黑龍江的一個(gè)小城,這幾天因?yàn)榫W(wǎng)上出現(xiàn)的一張房價(jià)的照片而成了“網(wǎng)紅”。在這張照片上,標(biāo)明了鶴崗一個(gè)小區(qū)出現(xiàn)的房價(jià),一套140平方米的住房,只要10萬元左右就能買下,而價(jià)格最低的房子,雖然面積也相應(yīng)縮小了,但2萬元不到就能搞定。因此鶴崗市的房價(jià)被大家稱之為“白菜價(jià)”。

在很多城市的居民為高房價(jià)所苦的背景下,鶴崗出現(xiàn)這樣低得像“白菜價(jià)”的房價(jià),未免令人大跌眼鏡,也讓人覺得不可思議。在輿論炒了幾天之后,鶴崗市官方于日前首次發(fā)聲,表示這些這種情況確實(shí)存在,但它們大多是前幾年積累下來的棚改房。

事實(shí)上,這些棚改房是提供給征地拆遷對象的回遷房,需要滿五年才能正式上市交易。因?yàn)槟壳斑€未滿五年,所以存在交易風(fēng)險(xiǎn),故而價(jià)格畸低。

相比于一二線城市,鶴崗房價(jià)低是真的,下跌也是真的。

為了驗(yàn)證,記者聯(lián)系了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介,發(fā)現(xiàn)這種情況確實(shí)存在。安居客數(shù)據(jù)顯示,2019年3月鶴崗房價(jià)為1423元/平方米,環(huán)比下跌了29%。

58同城的數(shù)據(jù)也顯示,大量價(jià)格只要幾萬元的房屋正在出售,其中毛坯房的普遍價(jià)格都在2萬元左右,價(jià)格最低的一家每平方米只要290元。

記者了解,鶴崗市的房地產(chǎn)市場雖然跟前幾年比,房價(jià)略有下降,但目前商品房市場二手房價(jià)格都在每平方米兩千元以上,地理位置好的高檔小區(qū)每平方米的價(jià)格在3000元到6000元之間,而低于10萬元一套的房子在鶴崗也很常見,但這些房子大多遠(yuǎn)離市中心,基本上是近幾年建造的保障房,并不是標(biāo)準(zhǔn)的商品房,樓市總體上仍然是供需平穩(wěn)的。

看來,公眾對鶴崗的房價(jià)確實(shí)有所誤會。而這些誤解背后,則是對類似鶴崗這樣的城市,經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注。

“我們在討論?dān)Q崗等城市時(shí),很多人只留意到其‘偏遠(yuǎn)地區(qū)’的屬性,卻忽視了重要的一點(diǎn)———資源型城市?!碧K寧金融研究院高級研究員付一夫在接受記者采訪時(shí)表示,資源型城市房子白菜價(jià),本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展出了問題。即,當(dāng)賴以支撐城市經(jīng)濟(jì)的資源出現(xiàn)枯竭時(shí),城市怎樣才能保證可持續(xù)發(fā)展?

鶴崗曾經(jīng)是黑龍江省的四大煤都之一,豐富的煤炭資源成就了鶴崗,也使這座城市形成了圍繞著煤炭而產(chǎn)生的單一經(jīng)濟(jì)模式。2011年,鶴崗市及同省雙鴨山市被國家發(fā)改委確定為第三批25座資源枯竭型城市。

當(dāng)煤炭資源出現(xiàn)枯竭的時(shí)候,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的滯后,如何保證城市的持續(xù)發(fā)展,就成了當(dāng)?shù)卣仨毭媾R的嚴(yán)峻課題。在付一夫看來,歸根結(jié)底,這類城市更傾向于優(yōu)先發(fā)展資源型產(chǎn)業(yè),對非資源型產(chǎn)業(yè)的培育和發(fā)展不夠重視。一旦資源耗盡,先進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)沒能發(fā)展起來,最終拖累區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,也導(dǎo)致人口外流嚴(yán)重?!爱?dāng)決定一個(gè)城市發(fā)展前景的兩個(gè)基本盤——人口和產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)時(shí),樓市進(jìn)入寒冬,房子白菜價(jià)也就很正常?!备兑环蜻@樣說。

所以,這些資源型城市房價(jià)白菜價(jià)態(tài)勢是否會持續(xù)下去,關(guān)鍵取決于自身能否擺脫對資源的過度依賴,并實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級,迎合發(fā)展大勢。

而同樣是資源型城市的山西大同市又是另一番景象。

大同,地處山西最北端跟內(nèi)蒙古交界,是我國著名的煤炭資源型城市。豐厚的煤給大同帶來過榮耀,但“一煤獨(dú)大”的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也留下陣痛,多年的歷史欠賬讓大同的環(huán)境瘡痍滿目。由于采煤業(yè)的過度發(fā)展,大同變成一個(gè)地表沉陷嚴(yán)重、水資源極度匱乏的城市,采煤沉陷區(qū)面積超過1600多平方公里。

近年來,大同通過調(diào)結(jié)構(gòu)、推動綠色發(fā)展,在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中走出了一條特色之路,通過“黑綠”變奏,實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、能源結(jié)構(gòu)以及運(yùn)輸結(jié)構(gòu)方面集中發(fā)力。僅2017年,淘汰煤炭落后產(chǎn)能415萬噸,煤炭產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模工業(yè)比重同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn);減少過剩和落后產(chǎn)能,推進(jìn)“氫都”“能谷”建設(shè),加快全市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐,增長新能源動能;推進(jìn)冬季清潔取暖,減少煤炭消費(fèi),增加清潔能源使用,“禁煤區(qū)”和城鄉(xiāng)結(jié)合部清潔取暖率達(dá)到100%等等。

對于資源型城市如何轉(zhuǎn)型發(fā)展,全國政協(xié)委員、山西晉商民營聯(lián)合投資控股股份有限公司董事長昝寶石表示,依靠單一的資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)的城市并不少,它們遲早也會承受資源枯竭帶來的壓力。對于這些城市來說,積極推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、擺脫對原有資源的過度依賴,已是當(dāng)務(wù)之急。更為亟須的是,這些城市的政府應(yīng)該相信市場的主觀能動性,尊重市場的自我修復(fù)能力,而不是高居于市場之上,采取包辦代替的做法,造成市場對政府的依賴。否則,即使解得了一時(shí)之困,長久來看,新生的資源所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)動能會再度枯竭,城市仍將徘徊在老路上而難有發(fā)展。

對于如何推動像大同這樣的資源型城市轉(zhuǎn)型發(fā)展,昝寶石給出了這樣的思考:一是充分利用富集的煤炭資源,延長煤炭的產(chǎn)業(yè)鏈,深度挖掘煤炭資源的利用深度和廣度,推動產(chǎn)業(yè)升級,引入新技術(shù)發(fā)展更加節(jié)能環(huán)保的煤化工產(chǎn)業(yè),把簡單的能源輸出轉(zhuǎn)變?yōu)楦吒郊又档幕ぎa(chǎn)品輸出,不要為了擺脫資源依賴而全盤拋棄既有優(yōu)勢,發(fā)展與資源相關(guān)的新能源、新裝備等產(chǎn)業(yè)與延長煤炭產(chǎn)業(yè)鏈相結(jié)合。二是加大創(chuàng)新,讓更多的創(chuàng)新和新技術(shù)成果能夠落地,與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合形成合力。

未來:收縮型城市也可以是幸福之城

一個(gè)城市的常住人口減少之時(shí),房價(jià)自然會出現(xiàn)下跌,這是正?,F(xiàn)象。但一個(gè)三四線城市,房子跌至“白菜價(jià)”,兩三萬一套房,甚至一萬五就可以拿走一套房,這在中國并不多見。

“人口持續(xù)外流,經(jīng)濟(jì)發(fā)展疲軟,這是鶴崗正遭遇的困境?!备兑环蛘f。

在中國,像鶴崗這樣的城市還有許多。

值得注意的是,近日國家發(fā)改委發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)建設(shè)任務(wù)》中第一次提到了“收縮型城市”,并明確要求收縮型中小城市要瘦身強(qiáng)體,嚴(yán)控增量、盤活存量。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)副教授吳康曾發(fā)布研究成果稱,2007-2016年間,中國有84座城市出現(xiàn)了“收縮”,這些城市都經(jīng)歷了連續(xù)3年或者3年以上的常住人口減少,并且正經(jīng)歷以某種結(jié)構(gòu)性危機(jī)為特征的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)50人論壇成員、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)長三角與長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展研究院執(zhí)行院長張學(xué)良的研究團(tuán)隊(duì)在對2865個(gè)縣市(區(qū))中涉及行政區(qū)劃變動的樣本進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn),中國26.71%的地級及以上行政單元、37.16%的縣市(區(qū))發(fā)生不同程度的收縮。其中,東北地區(qū)的收縮較為嚴(yán)重。此外,全市和市轄區(qū)人口同時(shí)減少的城市有20多個(gè),較多分布于湖北、四川、安徽和黑龍江四省。

何為收縮城市?

張學(xué)良指出,“收縮城市”的概念最早由德國學(xué)者1988年提出,指人口規(guī)模在1萬以上人口密集的城市區(qū)域,面臨人口流失超過兩年,并經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的現(xiàn)象。

從全球來看,包括德國、加拿大、美國、日本等工業(yè)化國家均出現(xiàn)過城市收縮這一現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整讓部分城市成為贏家,同時(shí)也導(dǎo)致一些城市不斷走向衰退。

城市為何出現(xiàn)收縮?

如,鶴崗就是一個(gè)典型的收縮型城市。當(dāng)?shù)厝死钕壬f:“鶴崗有著百年的煤炭開發(fā)歷史,是黑龍江‘四大煤城’之一,一度發(fā)展很好、人氣很旺。但是近年來,很多煤礦陸續(xù)關(guān)閉,經(jīng)濟(jì)活力減弱,人氣也差了很多?!睘閷で筠D(zhuǎn)型,淘汰落后產(chǎn)能,鶴崗2018年曾一個(gè)月內(nèi)關(guān)閉了10處礦井。

此前的2011年,鶴崗市正式列入全國第三批資源枯竭型城市。在《全國資源型城市可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃(2013-2020年)》中,鶴崗被列為衰退型城市。

吳康表示,觀察城市收縮,最直觀的層面就是人口變化。隨著城鎮(zhèn)化率不斷提高,人口從鄉(xiāng)村流向城鎮(zhèn),從小城市流向大中型城市,從欠發(fā)達(dá)地區(qū)流向發(fā)達(dá)地區(qū)。其次是第三產(chǎn)業(yè)占比低。收縮城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中制造業(yè)占比較高,例如有“中國第一鋼鐵工業(yè)城市”之稱的遼寧鞍山以及浙江臺州等。此外,收縮型城市還普遍存在著工資水平低和老齡化程度高的特點(diǎn)。

那么,城市收縮該怎么辦?張學(xué)良表示,“收縮型城市”并不是負(fù)面概念,這是伴隨著城市化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型階段出現(xiàn)的,說明傳統(tǒng)上執(zhí)迷于“增長”和“擴(kuò)張”的規(guī)劃理念和管理政策需要向注重城市品質(zhì)的提升轉(zhuǎn)變。“從人均GDP和人均公共資源的角度看,人口減少,但人均占有資源往往增加了。以臺州為例,外來人口減少了,但許多本地人感覺城市風(fēng)貌、生活舒適度在一年年不斷提升?!睆垖W(xué)良這樣說。

而在全國政協(xié)委員、青海省工商聯(lián)專職副主席、國家注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師李青看來,人口外流的城市并不是就要衰落,而是要順應(yīng)城市化新規(guī)律。收縮型城市謀發(fā)展,關(guān)鍵是要扭轉(zhuǎn)“增量規(guī)劃”的慣性思維,“瘦身”的同時(shí)加緊“強(qiáng)身”。此外,當(dāng)?shù)卣璞M早研究制定針對這些情況的城市發(fā)展規(guī)劃,推動城市轉(zhuǎn)型,特別是資源型城市,轉(zhuǎn)型越早對城市發(fā)展越有利。

李青指出,就像鶴崗的煤炭采集有100多年的歷史,提早進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃,預(yù)見到煤炭資源總是有限的,盡快配套發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)。在資源型產(chǎn)業(yè)還能支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候,就將其他產(chǎn)業(yè)相應(yīng)發(fā)展起來,整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)增長將更具動力。

此外,李青表示,收縮型城市需要營造良好的營商環(huán)境,吸引投資,鼓勵民營經(jīng)濟(jì)參與。同時(shí)還需培養(yǎng)一些科技含量更高的企業(yè),制定一些優(yōu)惠政策吸引住人才,加強(qiáng)教育方面的投入?!耙菦]有人才支撐,任何產(chǎn)業(yè)也發(fā)展不起來。”李青說。

編輯:秦云

關(guān)鍵詞:鶴崗 樓市 鶴崗房價(jià)

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