住建部開展住房租賃中介機構亂象專項整治

●　近日，住建部專門召開住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會。會議強調要通過專項整治，糾正和查處住房租賃中介機構違法違規(guī)行為，堅決取締一批黑中介，在有效遏制住房租賃中介機構亂象的同時，加快長效機制建設，不斷優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境，讓群眾租房更安心

●　黑中介分為兩種，一種是沒有取得相關資質而經營業(yè)務的黑戶中介，另一種是專門坑人的黑中介，這種黑中介的套路很多，讓租客和房東防不勝防。目前中介公司的違法成本低，是造成黑中介治理難的重要原因

●　應該完善房屋租賃市場機制，增加供應，壯大市場主體做大規(guī)模，穩(wěn)定租賃關系，加強權益保障提高服務質量。同時，加強中介服務人員的培訓，提升素質，推行從業(yè)人員登記備案制度和職業(yè)培訓制度，鼓勵房地產經紀從業(yè)人員參加全國評價類考級考試，施行服務等級分類

□　本報記者 萬靜

發(fā)布虛假房源、設置各種合同陷阱、逼迫租客簽訂霸王條款、坐地漲價、克扣押金、暴力恐嚇強令搬離……這些房屋租賃市場的亂象，讓不少租房人感嘆，如今租房“套路”實在防不勝防，稍不留意就有可能掉進陷阱里。

隨著樓市調控力度的加強，有關部門對房屋租賃市場的監(jiān)管也趨于嚴厲，不少知名中介公司被約談。今年以來，針對房屋租賃市場的亂象治理，中央和地方強強聯(lián)手，將矛頭直指房屋租賃市場中最大的“痼疾”——黑中介。

9月19日，住建部召開住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會。會議強調了在“不忘初心、牢記使命”主題教育中開展專項整治工作的重要性和緊迫性，要求集中力量在全國范圍內深入開展住房租賃中介機構亂象專項整治，嚴厲打擊侵犯住房租賃當事人合法權益的行為。

9月26日，住建部部長王蒙徽公開稱，要大力發(fā)展和培育住房租賃市場，落實各項支持政策，增加租賃住房有效供應，著力解決新市民等群體的住房問題。

《法制日報》記者了解到，陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等地已相繼出臺住房租賃新規(guī)，通過增加房源供給、規(guī)范市場管理、打擊黑中介等措施，促進住房屋租賃市場健康發(fā)展。

黑中介玩套路坑人

受害者多為應屆生

九月底的北京炎熱依舊，絲毫沒有秋天涼爽的感覺。

晚上八點，小宇(化名)剛從公司加完班，來不及吃晚飯，就匆匆坐上地鐵趕去看房子。這已經是他工作近3個月來第六次看房子?；叵肫饍蓚€月前第一次租房時遇到黑中介的經歷，小宇說“真像噩夢一樣”。

今年七月初，小宇大學畢業(yè)后來到北京工作，馬上加入到找房大軍中。正好有同學租了一套三居室，同學和他的老鄉(xiāng)各一間，還空出一間臥室，就找小宇一起合租。沒想到這么順利就租到了房子，小宇感到很高興。

但沒想到的是，住了不到兩個月，他們就快被“整哭了”。中介在電話里通知他們，“當地街道辦要搞社區(qū)環(huán)境治理，所有有安全隱患、違建嫌疑的房子都要清退租賃”，因為檢查時間臨近，所以限定小宇他們3天內搬離。剛開始中介還比較客氣，可是談到退押金的問題時，中介的態(tài)度明顯變了，開始各種找茬。

中介先是說電視的遙控器丟了，然后又指著客廳房頂的幾處黑斑點，說是他們弄臟的。此外，衛(wèi)生間的地磚裂了縫，煤氣灶開關壞了，這些問題都要扣錢。最后，“損失”加在一起，押金和剩余的租金就被扣沒了。

“我們都剛開始上班，還經常加班，就晚上回來睡個覺而已，平時不看電視也不做飯。入住的時候，房子里面只有一部電視，并沒有看到遙控器。至于說房頂的黑斑點，那么高的地方我們根本不可能去弄臟?！毙∮钫f，可是無論怎么解釋都沒有用，對方根本不講理，只能怪自己沒有經驗，驗房時沒有仔細核對房屋物品設施情況。

最初，小宇等人據理力爭。中介見形勢不妙，竟叫來一伙壯漢，聲稱要把他們趕出去?！耙驗榈诙煳覀冞€要上班，最后只好選擇妥協(xié)，放棄了押金。當時已經耗到凌晨兩點多，外面黑漆漆的，我們拉著行李到樓下，都忍不住哭了。”

事后，小宇想找有關部門反映，可是再找到當初的中介門店時，已是人去樓空，這才知道原來是遇上了黑中介。

其實，小宇的遭遇并非個例?，F實中，黑中介所“黑”的受害者，大部分是大學應屆畢業(yè)生和外地來京找工作的民工。他們剛剛入職或剛進入社會，沒有太多積蓄，也沒有相關經驗，特別容易被黑中介盯上。

曾經供職于某知名房屋中介公司的余先生告訴《法制日報》記者：“我們所說的黑中介其實分為兩種，一種是沒有取得相關資質而經營業(yè)務的黑戶中介，另一種是專門坑人的黑中介，這種黑中介的套路很多，讓租客和房東防不勝防。比如說，惡意將房東不再出租的房子租給租戶，等待房東上門將租戶趕走，而中介卻侵吞住戶的房租及押金。”

其中，最常見的套路就是違法群租，即在房間里違法隔斷進行出租，所租的人數遠遠超過住建部門規(guī)定的每戶租住人數。然后黑中介又去向有關部門舉報，讓有關部門查處。等到房東把租客趕走后，再向被趕走的租客介紹房源，進行二次收費，至于之前租客所交的押金和租金便不了了之。

有的租戶入住一段時間后，中介還會不斷索要物業(yè)費、服務費、管理費，如果不從就電話騷擾、半夜敲門，以斷水、斷電等手段威脅，強迫租戶搬離，或者謊稱房東要提前收回房屋、房屋漏水需要維修等強迫租戶搬離，趁機將租戶的剩余租金、押金強行據為己有。

此外，如果租戶入住后，因自身原因想退租，中介便對其進行威脅恐嚇，強行占有剩余租金、押金。有的黑中介還會在合同中設置不平等條款，比如租賃期限屆滿，租戶未騰空房屋的，視為放棄屋內物品所有權。

痼疾難治原因種種

亟待加強規(guī)范治理

某網絡媒體曾對各大房產信息服務平臺發(fā)起一項調查，結果顯示，大約75%的用戶都曾經遭遇過不同情況的假房源欺騙，將近50%的用戶認為網上真實信息的房源不超過一半。

黨的十九大之后，我國開始推行房屋租售并舉的政策，只有規(guī)范房地產租賃市場中的中介行為，才能保證所有人能“居者有其屋”。但是黑中介的治理并非一蹴而就，規(guī)范整頓的難度很高，其原因何在？

上海建緯律師事務所創(chuàng)始主任、中國房地產業(yè)協(xié)會常務理事兼法律事務專業(yè)委員會執(zhí)行主任朱樹英分析認為，這主要是由于我國房地產租賃市場的中介行業(yè)發(fā)展不完善所致。中介行業(yè)多以小企業(yè)為主，大公司數量較少，而且房屋租賃中介市場成本、競爭技術門檻較低，導致出現低價競爭的不良狀態(tài)，最終都由消費者買單。

“此外，市場中介行業(yè)的準入門檻太低，隨著我國簡政放權政策推行，很多小中介公司先去注冊營業(yè)執(zhí)照，只需在住建部門備案即可。準入門檻低，很容易讓某些小中介公司處在政府職能部門的監(jiān)管之外?！敝鞓溆⒄f。

中國人民大學法學院教授劉俊海認為，目前中介公司的違法成本低，也是造成黑中介治理難的重要原因。現在公司注冊成本低，如果出了問題，小中介公司可以很快注銷。等風聲一過，原班人馬重起爐灶，繼續(xù)從事違法的中介租賃服務，增加了打擊難度。

與此同時，中介服務人員的素質參差不齊。中介公司對于中介服務人員的專業(yè)素養(yǎng)培養(yǎng)也重視不夠，單純追求經濟利益，對于員工的學歷、修養(yǎng)和專業(yè)背景等等要求不高。而且中介服務人員流動極大，工作底薪很少，導致整個行業(yè)服務水平比較低，行業(yè)發(fā)展得不到規(guī)范。

那么該如何加強治理呢？朱樹英建議，應該完善房屋租賃市場機制，增加供應，壯大市場主體做大規(guī)模，穩(wěn)定租賃關系，加強權益保障提高服務質量。同時，加強中介服務人員的培訓，提升素質，推行從業(yè)人員登記備案制度和職業(yè)培訓制度，鼓勵房地產經紀從業(yè)人員參加全國評價類考級考試，施行服務等級分類。

劉俊海認為，還是要完善信用體系建設，逐步建立房地產經紀機構信用檔案管理平臺，落實中介機構備案管理。定期發(fā)布房地產中介機構的信用檔案、受理舉報投訴及處理結果反饋機制。同時還要建立失信聯(lián)合懲戒制度和多部門聯(lián)動監(jiān)管機制，加大對房地產經紀機構的監(jiān)督檢查。

專項整治持續(xù)推進

長效機制正在建立

近年來，有關部門加大了對此類亂象的整頓治理力度。特別是近兩年，住建部專門針對黑中介的打擊治理使出了“雷霆手段”。

2018年6月底，住建部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等部委，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。重點打擊包括房地產黑中介等房市亂象問題，具體包括打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產黑中介。

事后，住建部分批向全國通報違法違規(guī)房地產中介機構名單。以北京為例，2019年以來，北京住建委深入推進房地產市場領域掃黑除惡專項工作，共對221家房地產經紀機構的違法違規(guī)行為進行查處。其中，重點整治發(fā)布委托手續(xù)不全、違規(guī)租賃、違法群租、虛假房源信息、商改住以及炒作學區(qū)房等房地產市場亂象。

9月19日，住建部專門召開住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會。會議強調要通過專項整治，糾正和查處住房租賃中介機構違法違規(guī)行為，堅決取締一批黑中介，在有效遏制住房租賃中介機構亂象的同時，加快長效機制建設，不斷優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境，讓群眾租房更安心。

同時，對于租賃房屋中的亂象，一些地方政府也加快治理整頓的步伐。比如對于住房租賃中的個人居住面積以及隔斷房，珠海和北京有了明確規(guī)定。

7月8日，北京市住建委等部門發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》《北京市房屋承租經紀服務合同》3個合同示范文本。規(guī)定不得改變房屋內部結構分割出租，出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人，禁止違法群租。

而珠海則規(guī)定，出租人應當按照幢、層、套、間為單位出租住房，原住房的間是最小出租單位，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得單獨出租；保證出租屋具備基本的生活和安全設施，套內空間面積應符合國家《住宅設計規(guī)范》的要求，提供的居住面積須達到人均建筑面積15平方米。

對此，朱樹英律師認為，這些規(guī)定體現了租賃市場嚴格管控的導向。群租房在實際過程中受到很多低收入群體的認可，但是卻存在很多安全隱患，這樣的管控可以較好地整頓房屋租賃隱藏的風險。