南京江寧區(qū)翠屏國際城188平方米的房源，起始拍賣價為420萬；南京市棲霞區(qū)大地雅特花園151.56平方米的房源，起拍價420萬……雙11快到了，今年天貓打折的商品竟包含了1萬套特價房，最低5-6折，覆蓋多地熱門學區(qū)房、地鐵房、景區(qū)房。

這些所謂的特價房，是什么來頭？就問你敢不敢買？揚子晚報記者采訪了業(yè)內(nèi)人士和律師。 揚子晚報/紫牛新聞記者 馬祚波 徐兢

南京掛牌特價房都是“法拍房”

10月15日，阿里巴巴旗下阿里拍賣披露，今年天貓雙11期間，將有上萬套特價房源參與，其中部分覆蓋多地熱門學區(qū)房、地鐵房和景區(qū)房等。阿里拍賣提供的數(shù)據(jù)顯示，過去一年有近3000萬人次在其平臺上看房、買房。

其實，這些特價房就是阿里的司法拍賣房。法拍房，成交價可以低到市場價的6折，甚至是5折。阿里拍賣頻道曾經(jīng)賣過“私募大佬”徐翔家的房產(chǎn)，出價5140萬元。

揚子晚報記者留意到有1套南京江寧區(qū)翠屏國際城188平方米的房源，起始拍賣價為420萬，單價22300元/㎡，而在365淘房上揚子晚報記者查詢到，該小區(qū)目前均價為27761元/㎡，房主掛牌價從25000多元-28000多元/㎡不等。起拍單價相當于市場價均價的8折。

還有一套南京市棲霞區(qū)大地雅特花園151.56平方米的房源，起拍價420萬，市場價490萬，保證金42萬，加價幅度為1萬。目前有1.2萬人圍觀，沒人報名。

法拍房的來源有哪些？據(jù)介紹，有因仲裁、司法行為需要變賣的財產(chǎn)，如做實業(yè)的企業(yè)家遭遇破產(chǎn)；也有因信貸糾紛需要拍賣還貸的，如企業(yè)欠款失信， 被法院查封房產(chǎn)等。

此次天貓雙11萬套特價房引發(fā)了網(wǎng)友熱議。有網(wǎng)友調(diào)侃：“能不能七天無理由退換？”也有網(wǎng)友表示：“期待這種新營銷模式。買法院的房子，總歸是安心些?！边€有網(wǎng)友提出擔憂：“這種拍賣房，最怕有糾紛。”

中介和買房人將目光轉(zhuǎn)向了“法拍房”

法拍房究竟能不能買？會有什么樣的風險？銀城薈居總經(jīng)理胡涓娟在接受揚子晚報記者采訪時介紹，如今已有不少中介和普通買房人將目光轉(zhuǎn)向了法拍房?！耙环矫媸苁袌龃蟓h(huán)境的影響，近年來法拍房比較多，也算是對房地產(chǎn)市場的一個補充?！?/p>

胡涓娟表示，還有一個吸引買房人的地方在于，有的法拍房位置比較好，比如“一房難求”的河西板塊，往往一套法拍房能吸引數(shù)萬人“圍觀”，報名的也有幾十組客戶。更為重要的是，絕大多數(shù)法拍房價格比較便宜，比市場價低出10%-20%，如果買房人看中的某套法拍房沒人競爭的話，就相當于“撿漏”了。

業(yè)內(nèi)人士告訴揚子晚報記者，過去法拍房成交的案例不多，是因為拍賣流程較為繁瑣，多數(shù)情況下都是各家法院自己在做，包括舉行拍賣會、配合買房人走流程等等，也有一些法院委托中介公司參與其中?！拔覑畚壹业炔糠执笮椭薪榫驮鴰头ㄅ姆空铱蛻?，但是交易量也不太多”，該人士介紹，客戶非常介意自己的資金安全，不愿將房款直接打給被凍結(jié)資產(chǎn)的賣家，而中介機構(gòu)也不被允許接觸購房錢款，因此手續(xù)上比較麻煩。

銀城薈居總經(jīng)理胡涓娟表示，淘寶介入房產(chǎn)的司法拍賣之后，她一直很關(guān)注上面的房源，“頁面上的信息還是比較清晰直觀的，比如看房是否方便，是否可以貸款，有沒有租約等等?！焙妇暾f，從客戶的角度出發(fā)，會認為這是“法院的房子”，心里會踏實一些，而且價格偏低，撿漏的可能性不小。

“大房子”最受歡迎，小戶型未必劃算

什么樣的法拍房最受客戶歡迎呢？業(yè)內(nèi)人士表示，別墅類產(chǎn)品、大戶型的房源交易量比較大，還容易撿漏。比如城中鼎新路88號金鼎灣花園1套216平方米的房源，市場價在1188萬元，盡管有6527人圍觀、119人設(shè)置提醒，不過最終報名的只有1人，以831萬的底價成交，相當于市場價的7折。

胡涓娟告訴揚子晚報記者，小戶型的剛需房由于競爭的買家比較多，拍賣過程中比較容易出現(xiàn)成交價高于市場價的情況，這是人們在出手法拍房時需要注意的問題。

胡涓娟同時提醒關(guān)注法拍房的讀者，要仔細看清房源能否貸款、有無租約，以免日后帶來不必要的麻煩。

律師提醒

參與需交納保證金 不能辦公積金貸款

與普通房產(chǎn)相比，拍賣房有什么不同？盈科(南京)律師事務(wù)所合伙人張綱律師在接受揚子晚報記者采訪時表示，與普通房產(chǎn)過戶稅費承擔不同的是，在法拍房中，應(yīng)由房產(chǎn)出售人(被執(zhí)行人)承擔的過戶稅費，由買受人先行墊付后在拍賣款中優(yōu)先受償，另外，買受人還需要向法院繳納相關(guān)競拍保證金等，如果拍賣的房屋存在物業(yè)費、水電費等欠費情況，也需要買受人承擔。

法拍房需繳納拍賣保證金、拍賣成功后需繳付房屋尾款，房屋過戶時發(fā)生的全部費用和稅費，以及可能欠繳的全部水電、物業(yè)以及未明確繳費義務(wù)人的費用，但阿里拍賣本身不收取拍賣費用。

如果買家違約，逾期未支付拍賣款，妨害法院執(zhí)行的，法院可能會處以罰款、拘留等處罰；買受人競買成功后違約的，繳納的保證金不予退還，如果保證金不足以彌補損失的，由原買受人賠償相應(yīng)損失。

關(guān)于貸款，他指出，可以申請商業(yè)貸款，但不可以辦理公積金貸款。