規(guī)模房企接連倒下，被吹大的泡沫終被刺破

羅韜

誰也不從知曉，下一個倒下的會是誰！

2019年以來，數(shù)百家迷你房企的破產重組，并沒有引起行業(yè)反思，唯有規(guī)模型企業(yè)的倒下，才足以形成警示。

市場消息顯示，福晟集團(下稱“福晟”)、協(xié)信控股集團(下稱“協(xié)信”)相繼把自己的項目擺上貨架尋求買家，而接盤企業(yè)分別是世茂房地產(00813.HK，下稱“世茂”)和陽光城(000671.SZ)。

兩宗交易均未最終落實，但各方求證結果顯示，福晟和協(xié)信兩家公司確實急需資金紓困?；仡檭杉夜窘甑氖袌霰憩F(xiàn)，均曾因急速擴張一時風光無兩，而這讓如今的滑鐵盧更令人唏噓。

接近年末，盡管不少地方花式放松樓市調控，但房企間緊繃地神經卻未能放松，接連兩家中型房企的轟然倒下，或多或少讓一些同行兔死狐悲。畢竟，上一輪擴張周期中極力放大杠桿瘋狂擴張者還有很多，如今深陷資金和債務困境者也并不少。誰也不從知曉，下一個倒下的會是誰！

大房企也深陷泥潭

過去一年，福晟過的異常艱難。這家發(fā)跡于福州的房企，曾在2016、2017年瘋狂拿地，通過收并購形式介入大量舊改項目，稱其貨值超過8000億。

2018年福晟高調對外公布地產目標：2018年實現(xiàn)銷售額600億元，2019年900億元，2020年1300億元，并在2020年進入行業(yè)前30名。

不過，受制于較高的負債和難以處理的收并購問題，福晟集團大量項目遲遲無法入市，資金狀況日趨嚴峻。

“雖然每個月工資照發(fā)，不過福晟內部2018年的年終獎都還沒有完全發(fā)放?！币晃恢槿耸客嘎丁?/p>

過去幾月，福建福晟旗下公司股權累計被凍結次數(shù)超過30次。其中，北京市第三中級人民法院凍結福建錢隆津晟投資有限公司2000萬元股，福建思華投資有限公司400萬元股權，福建隆順祥投資有限公司3億元股權。

“福晟在過去幾個月一直在尋找項目接盤俠，希望通過出售股權形式進行回血，同時希望借助政府進行背書，以便度過這一輪資金危機?！币晃唤咏ｊ扇耸恐赋?。

在福晟最艱難的時候，即便是每個月發(fā)工資，都需要福晟總裁童文濤去銀行面前溝通，才得以保證每個月工資的日常發(fā)放。這位有著銀行背景的總裁，從一開始來到福晟，便是把主要精力放在資金問題上。

時至年底，福晟的接盤俠世茂總算出現(xiàn)。第一財經記者了解到，目前世茂集團、中國東方資產管理股份有限公司已經與福晟簽署地產業(yè)務股權收購框架協(xié)議。12月7日，世茂盡調團隊已經進駐福晟。

按照目前的初步規(guī)劃，世茂、東方資產與福晟集團三方股權比例暫定為4：3：3，收購完成后，由世茂操盤。

“世茂的收購通常都是承債式收購，加之有金融機構配合，實際支付的現(xiàn)金并不多?！笔烂瘓F副總裁兼財務總監(jiān)湯沸向第一財經記者表示。

受到該收購的影響，12月17日，福晟集團下屬上市平臺福晟國際(00627.HK)盤中上漲超過30%。

“福晟的滑鐵盧基本來自幾個原因，第一是拿錯地，大量的收并購項目實際上有很多法務、債務問題，最終項目無法按時入市，項目周轉速度過慢；第二是踩錯周期，福晟加杠桿的時間比其他閩系晚了1-2年，當其他公司開始控制財務杠桿的時候，福晟已經來不及收住?！币晃婚}系地產公司高層向記者評價。

實際上，福晟今年已經出現(xiàn)多位高管離職，包括分管營銷副總裁、投資中心總經理等關鍵崗位均離職，而這些崗位也一直沒有候補人選?！案ｊ傻募瘓F投資總去了福州龍湖做投資總，即便是降低能級也要趕緊跳槽?！币晃桓Ｖ蔟埡耸扛嬖V記者。

不只是福晟，另一家知名度不低的房企協(xié)信，在今年同樣過的異常艱難。今年3月，協(xié)信聯(lián)席總裁張澤林低調離職，隨后協(xié)信一直處于群龍無首狀態(tài)，從公開信息看，協(xié)信在今年也從來沒有拿地動作。消息顯示，12月末，陽光城與協(xié)信談判股權收購已經進入最后階段，不出意外明年協(xié)信將把項目股權讓渡給陽光城。

面臨并購命運的還有新湖中寶(600208.SH)，這家公司12月向綠城中國(03900.HK)轉讓上海新湖房地產開發(fā)有限公司合計35%的股權及相應權利和權益，合計總額為36億元。而在今年7月，新湖中寶以67.05億元將持有的浙江甌瓴實業(yè)有限公司和上?，攲毞康禺a開發(fā)有限公司的股權及相應權益出售給了融創(chuàng)中國(01918.HK)。

趨緊的融資節(jié)奏和難以入市的項目，讓這些中型房企不得不把項目擺在貨架，等著更多的大公司進行接盤?！懊恐芏加泄局鲃诱疑祥T來談合作并購，我們看的比較多，真正去收購的還是少數(shù)，畢竟里面涉及的問題比較多?！币患襎OP15公司投資負責人告訴記者。

那些被房企吹大的泡沫

很多中型房企面臨困局的背后，實際上折射出地產公司銷售“虛高”，泡沫不斷被刺破。

“我們公司每年對外已經號稱突破全口徑銷售千億規(guī)模，不過實際上這三年我們的內部權益銷售額都不到400億，還是用大量小股操盤方式來虛增了銷售額?！币患议}系地產公司副總裁透露。

過去幾年，由于融資對規(guī)模的需求，很多地產公司都通過大量合作來擴大自己的銷售規(guī)模，大量千億房企涌現(xiàn)，不過實際上這些公司的內部權益銷售并沒有那么多。

比如剛剛登錄資本市場的新力控股(02103.HK,下稱“新力”)，就未正式披露過自己的銷售數(shù)據。而根據據第三方機構數(shù)據，新力2016~2018年，合同銷售額為161.3億元、428.1億元和887.3億元，同比增幅分別是107%、165%、347%。

不過，新力的營業(yè)收入卻和銷售數(shù)據有大量差距。根據新力的招股書，2016年、2017年及2018年，新力分別實現(xiàn)營業(yè)收入22.2億元、52.4億元、84.2億元，復合年增長率為94.6%。

一般而言，地產公司的銷售金額會在1-2年之內結轉成為營業(yè)收入，不過新力的2018年營業(yè)收入與2016年的合同銷售額都有接近80億差距。

此外，新力的周轉速度明顯快于同行，公開資料顯示，新力項目“120天啟動開發(fā)、180天達到預售標準”。按照這個邏輯，這些項目應該很快進行交付進而結轉，不過這里面新力數(shù)據差異巨大。

“所有的銷售都應該建立在回款上，我們到了年底最重要的就是保證回款和現(xiàn)金流?！睖兄赋觥?/p>

很多公司還是在為了銷售數(shù)據需要不斷想辦法?！凹幢闶桥琶拔宓姆科?，為了年末沖業(yè)績，也把沒有拿到預售證的項目提前給中介或者資金方，讓其進行包銷，不過要求提前回款，這樣就可以算作今年的銷售業(yè)績?！币晃粻I銷總向記者透露。

一位地產公司部門負責人稱，自己所在公司內部也進行了員工內購，以更低的價格賣給員工，并允許半年內進行更名，并保證可以半年后退款。實際上看，這樣的銷售回款僅僅是首付，未來是否真的可以形成真正的現(xiàn)金回款，還有待市場考證。

今年同樣異常困難的泰禾集團(000732.SZ，下稱“泰禾”)也從未主動披露過自己的銷售業(yè)績。根據泰禾公告，2016年~2018年營業(yè)收入分別為207億元、243億元、309億元。同期，各家排行機構統(tǒng)計泰禾全口徑銷售數(shù)據2016年、2017年、2018年分別為：400億元、1007億元、1303億元。

因此，泰禾的真實銷售數(shù)據一度遭遇過市場質疑，比如截至2019年前三季度，泰禾預收賬款545億元，即便全部進行結轉，也無法達到上述機構統(tǒng)計的數(shù)據。

泰禾董事長黃其森在近日接受媒體采訪時表示：“銷售額并非是交易所強制要求的披露信息，我們也并沒有刻意隱去，未來我們也會選擇公開和公布銷售額。”

“從今年的銷售完成情況看，大部分公司都沒有完成年初內部制定的指標，甚至到了年底只能靠用房抵供應商款、員工內購等形式飲鴆止渴，一片繁華之后，實際真實銷售情況并不樂觀?！币患襎OP10房企高層說。

房地產步入風險投資時期

在李鳴看來，受到市場環(huán)境收縮影響，行業(yè)洗牌速度正在以超乎想象的速度加快。

“房地產已經不是黃金、白銀時代，而是進入風險投資時代，行業(yè)風險和機會并存?！本G地香港(00337.HK)董事局主席陳軍這樣評價如今的行業(yè)格局。

一個數(shù)據可以佐證，人民法院公告網數(shù)據顯示，2019年房地產破產公司已超過450家。

“融資還是非常困難，未來銀行的額度有限，自然更傾向于大公司，行業(yè)龍頭公司將進一步獲得優(yōu)勢?！睖姓J為。

西政資本統(tǒng)計顯示，目前百強開發(fā)商的拿地資配資成本，前50強一般年化在13%~15%不等，50~100強一般年化在16%~18%不等，百強開外或當?shù)佚堫^開發(fā)商一般年化在19%~21%不等。

克而瑞認為，當前房地產市場依舊處于下行階段，全國土拍溢價率依舊保持在低位，新房市場各城市間銷售表現(xiàn)存在明顯分化。

和以往不同，拿地過后市場上行，很多土地就可以穿越周期，而如今一旦拿錯拿貴，小則面臨虧本，重則如上述很多公司一樣無法入市。

克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，全國各地此前的大部分地王項目，目前盈虧對半。

以廈門為例，截止2019年12月1日，自2016年拿地的六成地王已經入市，入市項目的平均入市周期達20個月，遠超過全國平均入市周期10個月。其中，位于集美區(qū)的禹洲璟閱城表現(xiàn)最為突出，該項目土地在2016年8月被禹洲地產(01628.HK)以28億元的價格競得，樓板價高達32825元/平方米，2019年6月首開，首開平均售價33000元/平方米，地房比高達99%，房地差僅有175元/平方米，虧損十分嚴重。

旭輝控股集團(00884.HK)總裁林峰表示：“每年從看的地到實際拿下，基本都是要百里挑一。行業(yè)趨于穩(wěn)定之后，利潤率已然沒有以往之高?！?/p>

可以說，中國房地產行業(yè)已經告別過去資金推動時代，內生驅動時代已然來臨，而這一切將進一步考驗每個公司管理智慧。無論企業(yè)抑或是購房者，“撐死膽大者”的局面，已然遠去。