“經(jīng)紀(jì)人”源于馬匹交易

在現(xiàn)今保留下來(lái)的宋、元、明、清等朝代的老地契和老房契中，許多不動(dòng)產(chǎn)交易文書(shū)上面都記載著“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的姓名，甚至還有“經(jīng)紀(jì)人”的簽字。事實(shí)上，早在宋、元，每一宗合法的二手房買賣都必須有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”在場(chǎng)，每一份合法的房產(chǎn)買賣契約上都要有“經(jīng)紀(jì)人”的簽字，不然府衙不提供過(guò)戶服務(wù)。

江蘇省南京市房產(chǎn)檔案館保留了130多件清代的房地產(chǎn)契證原件，都是南京本地的“房產(chǎn)證”。其中最早的一張契證是清代順治十四年(1657年)所出。在這張距今360多年的“房產(chǎn)證”上，業(yè)主梁鑒臣將坐落在城中的一所房產(chǎn)，以220兩白銀賣給薛桂。參照當(dāng)時(shí)米價(jià)，1兩白銀購(gòu)買力相當(dāng)于現(xiàn)在的200元。以此折算，這處城中房產(chǎn)不到5萬(wàn)元。在房產(chǎn)證上，同時(shí)還列有賣方、見(jiàn)證買賣的親友和經(jīng)紀(jì)人的名字。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，顧名思義是指介紹買賣雙方進(jìn)行交易、并從中獲取傭金的人，因此，經(jīng)紀(jì)人這個(gè)職業(yè)與商人不同，他們沒(méi)有資本，通過(guò)收取傭金的方式賺錢。舊時(shí)，人們將房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易﹑評(píng)定房地產(chǎn)商品質(zhì)量﹑價(jià)格的居間行商稱之為宅行，并將宅行從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)紀(jì)人稱呼為“房牙”。

子夏的弟子段干木，很可能是第一個(gè)有記載的“經(jīng)紀(jì)人”?！秴问洗呵铩ぷ饚煛酚涊d：“段干木，晉國(guó)之大駔也，學(xué)于子夏。”從先秦開(kāi)始，經(jīng)紀(jì)人被稱呼為駔，最早的經(jīng)紀(jì)人很可能從事的是馬匹一類大型牲口的交易中介活動(dòng)。伯樂(lè)、九方皋、段干木、王良這些以相馬為名的早期經(jīng)紀(jì)人以“駔”的形式被記錄在歷史中。唐代韓愈《馬說(shuō)》中說(shuō)：“世有伯樂(lè)，然后有千里馬。千里馬常有，而伯樂(lè)不常有?！边@篇文章以伯樂(lè)與馬的關(guān)系來(lái)引喻“識(shí)才”等問(wèn)題，再次印證了伯樂(lè)作為“經(jīng)紀(jì)人”的身份。

宋代賣房需遍問(wèn)親鄰

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人究竟出現(xiàn)于何時(shí)，已很難說(shuō)清，但唐代經(jīng)濟(jì)的繁榮確實(shí)使經(jīng)紀(jì)人行業(yè)見(jiàn)諸史書(shū)。直到宋代，迎來(lái)了房地產(chǎn)交易的春天，越來(lái)越多的老百姓通過(guò)“房牙”而安家。

宋代是封建社會(huì)經(jīng)濟(jì)高度繁榮的時(shí)代，國(guó)家的政策調(diào)整使商業(yè)發(fā)展迅速超越前代，牙人的群體大幅度增加，成為活躍市場(chǎng)不可或缺的重要因素，比如糧行米行有米牙，尋找人力有人牙，而房屋莊宅的交易當(dāng)然由專門的房牙負(fù)責(zé)。

宋朝管理者規(guī)定，買賣房屋必須由牙人介入和見(jiàn)證，不然就是非法交易，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)官方不予受理?！端涡探y(tǒng)》卷一三明文寫道：“田宅交易，須憑牙保，違者準(zhǔn)盜論?！币簿褪钦f(shuō)，買賣房宅和土地，必須由負(fù)責(zé)房屋交易的牙人經(jīng)手，否則就依懲治盜賊的相關(guān)法律處理。

宋代房牙要做的事范圍很廣，兼有中介、評(píng)估和登記代理三大功能，更重要的是，他們還要監(jiān)督交易雙方照章納稅。具體來(lái)說(shuō)，房牙相當(dāng)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房產(chǎn)評(píng)估師、不動(dòng)產(chǎn)登記代理人和稅務(wù)稽查員這四種職業(yè)的混合體。牙人在房地產(chǎn)交易中是不可或缺的一環(huán)，使得官府有意識(shí)地將其專業(yè)化，納入管理體系中。擔(dān)任牙人要有人擔(dān)保，出事則“連坐”，牙人還有年齡限制，經(jīng)登記批準(zhǔn)后，頒發(fā)類似于營(yíng)業(yè)許可的身份木牌，牌上寫明姓名、籍貫、從事行業(yè)，如果有交易情況出現(xiàn)，要先將木牌內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。

宋代法律對(duì)出賣不動(dòng)產(chǎn)有個(gè)限制：賣房需遍問(wèn)親鄰。宋代在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，首先要詢問(wèn)親屬，親屬?zèng)]有購(gòu)買意愿再依次詢問(wèn)房宅東、南、西、北四個(gè)方向的鄰居，如果親屬和鄰居都正式確認(rèn)不要后，最后才是一般的購(gòu)買者，在這一過(guò)程中，業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人以及鄰里絕不能有欺詐行為。假如你不問(wèn)親鄰，親鄰發(fā)現(xiàn)你的房子住了新人，可在1年(南宋改為3年)內(nèi)向官府告狀，要求以原價(jià)贖回，重新出售。除非遭遇天災(zāi)，親鄰們逃荒到外地，無(wú)法詢問(wèn)，房產(chǎn)交易時(shí)又有見(jiàn)證人簽字畫押，有買賣合同、繳稅證明、公章等，官府才不予追究。這與我們今天的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)客戶看房很不相同。

明清給房牙劃分區(qū)域

明清時(shí)期，從事房地產(chǎn)交易的房牙往往要接受監(jiān)督，協(xié)助征收契稅，出現(xiàn)了越來(lái)越多的“官房牙”。

在一系列的房地產(chǎn)交易操作中，房契書(shū)寫格式經(jīng)過(guò)歷朝歷代的沉淀，在明清時(shí)期已相當(dāng)成熟規(guī)范。買賣雙方除了交付契稅以外，還有官方契紙的契紙錢、蓋印的頭子錢等稅款。房契簽訂后，房牙與買賣雙方到官府蓋印，以示合法性。至此，房牙對(duì)于這宗交易的責(zé)任就算完成。

明清時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)更加細(xì)化。不同于舊時(shí)浪跡天涯進(jìn)行交易的房牙，這時(shí)期的房牙被官方劃定了固定的活動(dòng)區(qū)域，這便于房牙們敏感捕捉、掌握房源信息，同時(shí)避免出現(xiàn)房牙過(guò)多導(dǎo)致不必要競(jìng)爭(zhēng)的局面，也有利于官府追責(zé)。這一規(guī)定也使得房牙依托劃定區(qū)域，與當(dāng)?shù)厝私Y(jié)成人情關(guān)系網(wǎng)，了解居民情況，有助于業(yè)務(wù)展開(kāi)。而對(duì)于轄區(qū)內(nèi)未經(jīng)房牙見(jiàn)證、私下訂立的“白契”，房牙負(fù)有清查職責(zé)，一旦核實(shí)“白契”，房牙可獲得官府一定的傭金，未查實(shí)到的“白契”一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，房牙也要承擔(dān)一定責(zé)任。

房牙的工作一般都是終生性的，也不排除兼職的可能。房牙年老卸任后，還可以通過(guò)豐富的房地產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)充當(dāng)中保人與說(shuō)合人，繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)發(fā)揮余熱。

到了民國(guó)時(shí)期，律師也加入了房地產(chǎn)交易中。1912年，民國(guó)政府公布實(shí)施了《律師暫行章程》，引進(jìn)西方的法律制度，房牙的契紙上也為律師增加了署名處。

經(jīng)紀(jì)人市場(chǎng)需健康發(fā)展

以房牙為代表的經(jīng)紀(jì)人行業(yè)，可以說(shuō)是中國(guó)最古老的行業(yè)之一，演變到今天仍然成為社會(huì)生活中不可缺少的行業(yè)。

不論古代、現(xiàn)代，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這一群體都背負(fù)了一些罵名。古時(shí)稱不良經(jīng)紀(jì)人為駔棍，欺詐現(xiàn)象稱為駔詐；“儈”本指撮合買賣的經(jīng)紀(jì)人，但后來(lái)逐漸發(fā)展成了市儈這一貶義詞，用來(lái)形容經(jīng)紀(jì)人們唯利是圖。古代有些貪心房牙，在合法收入之外，不顧道德約束，還要給買賣雙方找碴出難題，從中獲得不菲利益，猶如吞噬房屋的“白螞蟻”?！肚灏揞愨n》一針見(jiàn)血指出：“‘白螞蟻’地皮房屋之掮客也?！?

如今，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)人員隊(duì)伍迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬(wàn)計(jì)的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、租賃、購(gòu)買、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，以第三者的獨(dú)立身份從事工作。一個(gè)健康的社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)離不開(kāi)經(jīng)紀(jì)人的工作，經(jīng)紀(jì)人群體也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物。無(wú)論是哪個(gè)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，首先要遵守行業(yè)規(guī)則，其次需精通專業(yè)知識(shí)，用真誠(chéng)不欺詐的態(tài)度和專業(yè)的品質(zhì)服務(wù)大眾，才能成為社會(huì)生產(chǎn)、生活中的健康一環(huán)，為人們所接受和歡迎。