位于法國巴黎大區(qū)伊西萊穆利諾市的一幢廉租房公寓。本報(bào)記者 劉玲玲攝

德國一名房屋租賃中介正帶著一家人看房。資料圖片

新加坡一處組屋建筑。影像中國

制定完善的法律法規(guī)確保租戶權(quán)益，提高從業(yè)人員準(zhǔn)入門檻保障租房市場的專業(yè)性，加大對房屋租賃計(jì)劃和廉租房建設(shè)的支持力度，滿足低收入人群特別是年輕人的住房需求，是很多國家培育和發(fā)展住房租賃市場的主要方式。租房市場的完善也一定程度上化解了城市居民的購房壓力，成為調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的重要手段

德國 

推出租金價(jià)格指標(biāo)及“租金剎車機(jī)制”

本報(bào)記者 花 放

35歲的弗蘭克是一名電子工程師，居住在德國西南部城市斯圖加特，月收入約2850歐元（1歐元約合7.8元人民幣）。弗蘭克一直租房居住，去掉水費(fèi)、暖氣費(fèi)等各種雜費(fèi)，每月基本房屋租金為750歐元。他表示，在德國，人們每月用于租房的開支一般不會超過收入的1/3。由于對未來的規(guī)劃還不明確，弗蘭克在短期內(nèi)沒有買房的打算。

德國《經(jīng)濟(jì)周刊》曾刊文對多個(gè)城市買房與租房的相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行分析比較，認(rèn)為在德國多數(shù)地區(qū)，租房比買房更加劃算。根據(jù)一家德國房產(chǎn)網(wǎng)站的調(diào)研，在南部城市慕尼黑，租住一套80—120平方米之間的房子，租金中位數(shù)約為每月1740歐元；但貸款購買同樣面積的房產(chǎn)，每月需償還的本息總數(shù)約為2400歐元。對于許多德國民眾來說，租房成為普遍選擇。根據(jù)該國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2018年，德國租房家庭的比例達(dá)到57.9%；在首都柏林，這一比例高達(dá)82.6%。

德國民眾的租房習(xí)慣形成于上世紀(jì)四五十年代。當(dāng)時(shí)，德國經(jīng)濟(jì)百廢待興，很少有人買得起房。那段時(shí)間，德國各地的新建住房大多用于出租。半個(gè)多世紀(jì)以來，租房習(xí)慣已在該國民眾心中扎根。

德國政府重視租房者的權(quán)利保護(hù)，出臺嚴(yán)格的法律法規(guī)規(guī)范租房市場。對于租房者而言，租金是首要考慮的問題。德國政府在房屋租金方面有著明確的限制規(guī)定。租金價(jià)格指標(biāo)以及2015年6月1日開始施行的“租金剎車機(jī)制”，是該國在控制房租上漲方面的兩項(xiàng)重要工具。

租金價(jià)格指標(biāo)一般由各地政府和房主及租戶雙方的權(quán)益代表協(xié)會共同制定發(fā)布，能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)仄毡榈姆孔鈨r(jià)格。根據(jù)德國《經(jīng)濟(jì)刑法》，如果房東在房屋租賃合同中索要的租金高于該指標(biāo)的20%，可面臨最高5萬歐元的罰款；如果超出50%，則可能被認(rèn)定為犯罪，除了高額罰款外，房主還有可能面臨最高3年的刑期。

根據(jù)“租金剎車機(jī)制”，2014年10月1日前新建或翻新的住房，新租戶的租金不能超過當(dāng)?shù)刈饨饍r(jià)格指標(biāo)的110%。如果房東想要上漲租金，必須滿足現(xiàn)行租金在過去15個(gè)月內(nèi)沒有漲過價(jià)并低于當(dāng)?shù)刈饨饍r(jià)格指標(biāo)平均值的條件。一旦漲價(jià)，3年內(nèi)的房租漲幅不能高于20%。

德國的大部分房屋租賃合同都屬于無限期合同。原則上，租戶只要不出現(xiàn)違反住房規(guī)則或多次不繳納房租等違反租賃合同的行為，就有權(quán)一直租住該房屋，房主不得無理由單方面終止合同。根據(jù)規(guī)定，房主有權(quán)將房屋回收自用或讓家庭成員自住，但需要向租戶出示書面證明材料，并在規(guī)定時(shí)限之前告知租戶，讓其有充足的找房時(shí)間。這一規(guī)定時(shí)限隨租戶的租住時(shí)長遞增。例如，如果租戶的租住期不滿5年，則房主應(yīng)提前3個(gè)月通知；如租戶已住滿8年，則應(yīng)提前9個(gè)月告知。租戶可自行審核材料，判斷房主的理由是否合法，必要時(shí)可向租戶協(xié)會求助或通過法律維權(quán)。

近年來，隨著移民人口不斷增加等因素，德國各大城市的住房緊俏，一些地區(qū)的房租大幅上漲。據(jù)《柏林日報(bào)》報(bào)道，自2015年至2020年，柏林房租從平均每平方米8.5歐元漲至12.2歐元，漲幅超過40%。這給中低收入人群的租房權(quán)益帶來了挑戰(zhàn)。如何進(jìn)一步增加房源、遏制租房價(jià)格，成為德國政府急需解決的一大問題。

新加坡 

政府對組屋出租有嚴(yán)格規(guī)定

本報(bào)記者 劉 慧

再過幾個(gè)月，新加坡市民譚先生和妻子即將迎來他們的第一個(gè)孩子。一直和父母同住的他們決定租房居住，讓一家三口擁有一個(gè)更加獨(dú)立的居住空間。通過政府推出的育兒短期住屋計(jì)劃，他們向新加坡建屋發(fā)展局（以下簡稱“建屋局”）申請租住組屋。最終，譚先生夫婦以每月約500新元（1新元約合4.9元人民幣）的較低租金租到了臨時(shí)住房。

育兒短期住屋計(jì)劃由新加坡政府于2013年推出，最初是為了讓有孩子的無房家庭在等待新組屋竣工期間，以低于市場價(jià)的租金得到暫時(shí)安置。目前，該計(jì)劃的目標(biāo)群體逐步擴(kuò)大到了新婚夫婦、單親家庭等。想要通過該計(jì)劃租住組屋的家庭，必須滿足名下沒有任何組屋且已經(jīng)申請購買組屋等條件。根據(jù)房型和位置，育兒短期住屋計(jì)劃下的組屋月租金在400—1500新元不等。

在新加坡，約80%的居民都居住在組屋，組屋也是常見的出租房型。對于組屋出租，新加坡政府有著嚴(yán)格的規(guī)定。具備出租資格的房主必須為新加坡公民，且在待租房屋至少居住3—5年時(shí)間。想要出租組屋的房主必須向建屋局提交申請，提供租戶的詳細(xì)信息，并得到建屋局的書面批準(zhǔn)。如果變更租戶，房主同樣需要得到建屋局的批準(zhǔn)。如果私自出租，房主可能會面臨回收組屋的處罰。

為了確保租戶的居住質(zhì)量，出租組屋必須保障生活空間、用餐區(qū)域和廚房等基本配置的齊全。新加坡政府根據(jù)房型規(guī)定了每套房屋的最多租住人數(shù)：一室或兩室的房屋，最多只能租住4人；三室或更大的房屋最多租住6人。政府還規(guī)定，如果房主的組屋擁有三室及以上房間，可以將空置房間出租。其中，三室的房屋只允許出租一個(gè)臥室，四室或更大的房屋最多可出租兩個(gè)臥室，客廳、雜物間、陽臺、隔斷的房間等不能作為臥室出租。

為保障居民的穩(wěn)定性，讓人們擁有安全的居住環(huán)境，新加坡政府不允許短期出租組屋。根據(jù)規(guī)定，組屋的最短出租時(shí)間為6個(gè)月，最長期限為2—3年不等。如果到期租戶想要續(xù)租，組屋房主需要重新向建屋局申請。此外，組屋出租還必須受到非公民出租配額的限制。一般而言，一個(gè)住宅區(qū)的外國居民比例不得超過8%，一個(gè)街區(qū)的外國居民比例不得超過11%。

近年來，建屋局不斷加大對組屋租賃的支持力度，推出公共住屋租賃計(jì)劃等多種舉措。公共住屋租賃計(jì)劃主要針對低收入家庭，單身者也可聯(lián)合申請?jiān)撚?jì)劃下的房屋。申請?jiān)撚?jì)劃的家庭必須滿足每月總收入不超過1500新元，并沒有其他房產(chǎn)等條件。對于初次申請者，每月總收入在800新元及以下的家庭，房租為26—75新元之間；每月總收入在801—1500新元的家庭，房租在90—165新元之間。對于二次申請的家庭，租金則相應(yīng)提高。今年，建屋局還計(jì)劃試行新的單身租房計(jì)劃，單身者可單獨(dú)申請租賃組屋，政府部門為其分配合租者。

法國 

新建大型樓盤必須包含一定比例廉租房

本報(bào)記者 劉玲玲

2020年，在法國巴黎第八區(qū)的圣彼得斯堡大街，一座酒店被改建為84套廉租房。瓦發(fā)阿和她的3個(gè)孩子就居住在這里。他們的房屋面積為74.6平方米，每月租金607歐元（1歐元約合7.8元人民幣），約為巴黎市區(qū)同等條件普通房屋租金的1/3。

上世紀(jì)50年代，法國人口出現(xiàn)大幅增加趨勢。為緩解低收入人群的住房壓力，政府開始發(fā)展廉租房制度。1956年，法國提出大規(guī)模住宅修建計(jì)劃，進(jìn)一步增加廉租房數(shù)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前，平均每兩名法國民眾當(dāng)中就有1人曾租住過廉租房。根據(jù)法國生態(tài)轉(zhuǎn)型與團(tuán)結(jié)部下屬住房事務(wù)部的數(shù)據(jù)，目前全法約有470萬套廉租房，占該國可出租房屋的40%—50%。

為最大程度保障廉租房供給量，法國政府制定了一系列法律法規(guī)，對城鎮(zhèn)廉租房比例進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。2000年，法國通過《社會團(tuán)結(jié)和城市革新法》，規(guī)定在人口超過3500人的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%；2006年出臺的《國家住房承諾法》則強(qiáng)調(diào)要持續(xù)加大社會保障性住房的供給量。

法國廉租房的建設(shè)資金主要由中央和地方政府、相關(guān)企業(yè)及事業(yè)單位共同籌集。其中，政府提供的資金比例約為70%。因此，在確定廉租房配額方面，政府擁有重要的發(fā)言權(quán)。2003年，法國政府推出“城市更新計(jì)劃”，規(guī)定房地產(chǎn)商在新建大型樓盤時(shí)，必須包含一定比例的廉租房。法國政府對這些房地產(chǎn)商予以資金補(bǔ)助，樓盤完工后，所含的廉租房由政府部門分配。這一舉措旨在避免廉租房政策可能引發(fā)的貧富對立等社會問題。

目前，法國幾乎所有的市鎮(zhèn)都建有廉租房。在一些移民人口較多的地區(qū)，廉租房比例達(dá)30%以上。根據(jù)政府規(guī)定，廉租房租金約為市場價(jià)格的1/3，所有人均收入不超過一定標(biāo)準(zhǔn)的家庭都可申請。地方政府根據(jù)各地情況以及租戶的家庭成員人數(shù)，有權(quán)自主設(shè)置人均收入標(biāo)準(zhǔn)。對于一些多子女家庭，政府還提供額外補(bǔ)助。

經(jīng)過多年發(fā)展變革，廉租房制度已成為法國社會福利制度的重要組成部分。房屋中介工作人員阿明·若埃塞爾告訴記者：“比起買房，很多低收入者都會選擇租房，尤其是價(jià)格較低的廉租房。法國政府每年都對廉租房進(jìn)行新建和翻修，一定程度上降低了人們的購房需求?！?/p>

近年來，法國政府日益重視廉租房的可持續(xù)性，不斷加大資金支持和改造力度，改善廉租房的居住安全、提升住戶舒適度。以巴黎市為例，該市政府去年宣布投入8000萬歐元，對3.5萬套廉租房進(jìn)行大規(guī)模翻修，包括安裝大廳入戶隔門、外墻粉刷、保溫層修繕、遮光處理等舉措，在進(jìn)行設(shè)施升級的同時(shí)，也讓廉租房更加符合綠色環(huán)保的新理念。

日本 

“9平方米住房”滿足年輕上班族需求

本報(bào)記者 劉軍國

近年來，“9平方米住房”成為日本租房市場的一個(gè)熱門詞語。這類住房大多位于東京市中心地段，每月租金卻不到6萬日元（1元人民幣約合16.9日元）。房屋雖然狹小，但設(shè)施齊全，擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間和淋浴室，受到不少年輕上班族的青睞。

“9平方米住房”的出現(xiàn)滿足了年輕人“在公司附近就能租到價(jià)廉物美的房子”的需求，是日本房屋租賃企業(yè)的創(chuàng)新之舉。日本人口稠密，東京等大城市長期存在著房價(jià)高、買房難等問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在日本20—30歲的人群中，超過七成的人長期租房；30—40歲人群的租房比例超過了45%。對絕大多數(shù)日本年輕人來說，租房是一個(gè)必選項(xiàng)。

日本租房市場以民間住房租賃為主體，公共機(jī)構(gòu)出資支持的租賃住房和大型企業(yè)為單身員工提供的廉價(jià)租賃住房為補(bǔ)充，三者共同組成了日本的租房供應(yīng)體系。為不斷推動日本房屋租賃市場的正規(guī)化管理，1995年，日本成立了租賃住宅管理協(xié)會，并從2000年起陸續(xù)創(chuàng)立不動產(chǎn)租賃管理業(yè)協(xié)會、不動產(chǎn)租賃經(jīng)營管理士協(xié)議會、住宅租賃中介公司認(rèn)證制度等。

日本大多數(shù)民眾都選擇在房屋租賃中介公司尋求租房信息。這些公司大多設(shè)立在地鐵車站等交通樞紐周邊。有的車站附近聚集著多達(dá)十幾家不同公司的房屋中介，十分便利。日本房屋租賃中介公司為房主和租戶提供全鏈條服務(wù)，包括入住支持業(yè)務(wù)、租約管理業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)等，具體包括租戶招攬、租金收取、租約更新及解除、租金增減交涉、押金保管及糾紛、房屋清掃和設(shè)備維修等。

日本對從事房屋租賃中介職業(yè)的人員設(shè)置了嚴(yán)格的入職門檻。2007年，不動產(chǎn)租賃經(jīng)營管理士資格考試正式開始實(shí)施。該考試每年11月舉行，是政府部門監(jiān)督下的國家資格考試，主要考察房屋租賃相關(guān)的法律規(guī)則及知識。只有通過考試才能從事相關(guān)工作。該考試每年的通過率約為20%，有效限制了從業(yè)人員群體盲目擴(kuò)張規(guī)模，保證了他們的專業(yè)性。

在日本租房，除租金以外，還有押金、保險(xiǎn)金、保證金等名目繁多的附加款項(xiàng)。在租房首月，租戶要繳納的費(fèi)用甚至達(dá)到房租的五六倍，這對很多年輕人來說是一筆不小的花銷。為保障租戶利益，日本政府要求房屋租賃業(yè)務(wù)從業(yè)機(jī)構(gòu)需在日本國土交通省進(jìn)行登記，并將這些登記機(jī)構(gòu)的信息向民眾公開，以便租戶在租房時(shí)作為可信度參考。此外，日本政府還設(shè)立了營業(yè)保證金制度，要求房屋租賃相關(guān)企業(yè)需在國家法務(wù)部門存入一定金額，如存在消費(fèi)者欺詐行為，這筆錢將用于賠償租戶。

律師水村元晴對記者表示，1991年，日本國會制定《租地租房法》，成為處理房屋租賃糾紛的主要法律依據(jù)。日本房屋租賃合同有兩種，一種是到期不能續(xù)租的定期租房合同，另一種是到期可以續(xù)租的普通租房合同。根據(jù)規(guī)定，禁止房主在合同期限內(nèi)單方面終止合同，如果沒有正當(dāng)理由，簽訂普通租房合同的房主也不能拒絕續(xù)租。此外，只有在房屋價(jià)格或房屋所在土地價(jià)格上升、周圍房租普遍提升等情況下，房主才能要求上漲房租。