一線城市核心區(qū)土地資源日益稀缺的現(xiàn)象正愈演愈烈。這些城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊往往成為各大房企爭(zhēng)奪的對(duì)象，并不斷刷新各地乃至全國(guó)的地王紀(jì)錄。而且，幾大一線城市對(duì)新增建設(shè)用地的供地規(guī)模都施行不同程度的總量控制，新增指標(biāo)越來(lái)越少。在此背景下，能夠盤(pán)活大量存量用地的“舊城改造”模式，開(kāi)始成為房企競(jìng)爭(zhēng)的新選擇。

　　土地稀缺　核心區(qū)域地王頻出

　　8月25日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布三宗土地出讓公告，其中包括7月底流拍的朝陽(yáng)區(qū)孫河BCDE地塊。重新掛出的孫河地塊起始價(jià)從46億元降到42.3億元，下調(diào)3.7億元。即便這樣，起始樓面價(jià)仍處于3.4萬(wàn)元/平方米的高位。

　　北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，綜合考慮多重因素，孫河地塊商品房部分起始樓面價(jià)超過(guò)3.4萬(wàn)元/平方米的水平，甚至有房企測(cè)算該地塊起始樓面價(jià)超過(guò)3.6萬(wàn)元/平方米。孫河地塊可算是北京起始樓面價(jià)最貴的地塊。

　　而日前同樣在北京土地市場(chǎng)“復(fù)出”的華嘉胡同地塊，由于地處核心地段，明顯更受房企歡迎。該地塊在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍階段，經(jīng)過(guò)幾大知名房企近200輪激烈競(jìng)價(jià)后，最終以74.6億元總價(jià)成功出讓，溢價(jià)率110.14%，樓面價(jià)超過(guò)9萬(wàn)元/平方米，并因此成為北京土地市場(chǎng)總價(jià)和單價(jià)的雙料地王。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，華嘉胡同地塊之所以受到極大關(guān)注，主要是由于該地塊是極其稀有的北京二環(huán)附近商業(yè)及住宅地塊，緊鄰金融機(jī)構(gòu)云集的金融街及政府機(jī)關(guān)集中的月壇商圈，“高溢價(jià)率成交主要是由于其具備不可復(fù)制的絕版優(yōu)越地理位置”。

　　不僅僅是北京市場(chǎng)，上海土地市場(chǎng)7月份拍出的單價(jià)地王五里橋項(xiàng)目，同樣位于宅地稀缺的內(nèi)環(huán)位置。該項(xiàng)目扣除配建保障房后項(xiàng)目實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到8.55萬(wàn)元/平方米。此外，上海市即將出讓的董家渡項(xiàng)目地塊也被業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)為新的“總價(jià)地王”，該地塊位于外灘，規(guī)劃占地面積16.3萬(wàn)平方米，地上建筑面積達(dá)70萬(wàn)平方米，其中住宅占比約為18%。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，按照該區(qū)域當(dāng)前4萬(wàn)元左右的樓面價(jià)估算，這一項(xiàng)目成交總價(jià)有可能接近300億元。

　　CRIC研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2014年上半年經(jīng)營(yíng)性用地成交總價(jià)和單價(jià)前10名排行榜來(lái)看，北上廣深四大一線城市成為地王集中營(yíng)。該機(jī)構(gòu)分析指出，“一線城市的土地市場(chǎng)，尤其是住宅用地市場(chǎng)，對(duì)房企而言，始終是兵家必爭(zhēng)之地”。近兩年全國(guó)土地市場(chǎng)“地王”項(xiàng)目中，北上廣深等一線城市的數(shù)量占比高達(dá)71%。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為，一線城市市場(chǎng)成熟，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)遙遙領(lǐng)先于其他城市。隨著城市分化加劇，一線城市和其他城市之間的價(jià)格差距也越來(lái)越大。此外一線城市重點(diǎn)區(qū)域推出的土地，往往是高價(jià)地王頻現(xiàn)，如上海的世博會(huì)區(qū)域、深圳前海、北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)CBD等核心區(qū)域。