北京樓市的高端豪宅市場已提前到來。緊隨保利海德公園入市贏得超過25億元的認購額，包括泛海國際居住區(qū)二期、中赫萬柳書院、萬科如園項目樓王紫碧山房、融創(chuàng)紫荊壹號院等都擬議于近期集中入市銷售。

　　在此之前，中國人民銀行下發(fā)的關(guān)于調(diào)整首套住房認定標準的政策被業(yè)界視為北京高端豪宅集中入市的主要誘因之一。而包括保利海德公園等搶先開盤項目給同類產(chǎn)品帶來的業(yè)績壓力，也促使更多同類產(chǎn)品集中入市，避免銷售滯后。業(yè)界認為，經(jīng)歷了2014年上半年市場的總體慘淡，從2014年9月開始，隨著保利海德公園等高端豪宅項目的入市熱銷，以及信貸政策調(diào)整等方面的因素，豪宅項目銷售的市場窗口期已經(jīng)先于剛需和改善型住宅市場提前到來。

　　“重量級”項目集中入市

　　盡管人民銀行對于首套住房認定標準的調(diào)整似乎直接作用的利好是剛需住宅，但最先反應(yīng)的卻是北京的高端豪宅市場。按照業(yè)內(nèi)一般認定標準，所謂高端豪宅物業(yè)即單價8萬元/平方米以上，總價達到2000萬元量級以上的住宅項目。

　　“從我們的市場監(jiān)測看，在保利海德公園入市銷售后，位于海淀區(qū)的萬柳書院項目、融創(chuàng)的紫荊壹號院項目、萬科如園的樓王產(chǎn)品紫碧山房、泛海國際居住區(qū)的二期都準備在近期入市銷售，這幾個項目無論從單價還是總價，都是近期北京高端豪宅的‘重量級’項目。”10月23日，一位長期從事市場監(jiān)測的經(jīng)紀公司人士稱。記者了解到，此輪豪宅入市集中入市的起點在于保利海德公園的入市銷售。2014年9月，位于北京市海淀區(qū)薊門橋的保利海德公園項目入市銷售，銷售均價95000元/平方米。海德公園項目開售之前，北京樓市長期處在冰凍狀態(tài)。高端豪宅項目擔心銷售遇冷，均向后推遲了開盤日期。保利海德公園項目的認購25億的業(yè)績，出乎當時業(yè)界對市場的預(yù)期。

　　而在近期準備入市同類項目中，萬柳書院項目系由此前的萬柳地王脫胎而來，擬售價約在14萬至15萬/平方米的水平。泛海國際居住期二期，在距離一期開盤銷售超過7年之后再度入市，擬議中的銷售均價也超過9萬元/平方米左右。

　　直接拉升商品住宅的成交均價

　　“我們認為，保利海德公園的熱銷，在一定程度上刺激了市場的預(yù)期，引發(fā)了市場和業(yè)內(nèi)對高端豪宅市場的高度關(guān)注，進而讓更多高端豪宅項目有信心在今年的最后三個月中入市銷售，換取銷售業(yè)績，同時也順道‘沾沾光’。”前述經(jīng)紀公司市場研究人員稱。

　　從9月中下旬開始，北京高端市場的成交狀況確實表現(xiàn)不俗。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月.22日-9.28日一周，成交均價在5萬以上的公寓豪宅共成交80套，較前一周大幅增加49套，在全市總成交量的占比中也上漲了3個百分點。在市場并無新的自住房項目進入簽約階段，從而起到拉低成交均價水平的作用時，高端項目銷量的大幅增加，直接將全市商品住宅的成交均價拉升至歷史新高。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，高端項目實現(xiàn)逆勢增長，一方面來自于部分高端項目低于預(yù)期價格入市的刺激。這些近期開盤的高端項目雖然依然具備了稀缺城市資源的優(yōu)勢，但在市場低迷狀態(tài)下入市卻在定價上保守務(wù)實，高性價比成為拉動成交的重要原因，促使上周北京高端市場的銷量激增。“另一方面，購買高端項目的這類客群主要為二次或多次置業(yè)，更為看重項目占據(jù)城市資源的不可替代價值以及保值增值能力，隨著貨幣政策的適度寬松，財富階層的流動資金狀況有所好轉(zhuǎn)之后開始重新考慮資產(chǎn)配置，在此背景下高端項目在區(qū)位優(yōu)勢下，輔以極具吸引力的價格，成為吸引改善型置業(yè)者入市的砝碼。”高珊說。