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央行房貸新政正淪為空文:上海四大行均無(wú)利率優(yōu)惠
滬上房貸利率優(yōu)惠少,房貸證券化10年僅推3個(gè)產(chǎn)品
央行房貸新政難落地
9月30日,央行[微博]“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸彈,攪皺了一直波瀾不驚的房貸市場(chǎng)。但據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在上海調(diào)查,時(shí)隔一個(gè)月有余,這一房貸新政仍然只是來(lái)自宏觀層面的指導(dǎo)意見(jiàn),上海市內(nèi)的商業(yè)銀行對(duì)此采取的態(tài)度頗為一致:暫無(wú)行動(dòng)。
記者近日以購(gòu)房者身份聯(lián)系8家銀行支行信貸部門(mén)發(fā)現(xiàn),銀行幾乎眾口一詞,稱(chēng)“不可能下浮30%”。值得一提的是,3個(gè)月前記者也曾調(diào)查上海市內(nèi)的商業(yè)銀行房貸市場(chǎng),當(dāng)時(shí)多數(shù)銀行都未給出首套房利率較基準(zhǔn)利率的下浮優(yōu)惠。盡管央行新政救市姿態(tài)鮮明,卻沒(méi)能改變銀行界房貸投放的謹(jǐn)慎態(tài)度。
為了分擔(dān)房貸風(fēng)險(xiǎn)以提高銀行放貸積極性,央行新政也將目光投向了能為信貸騰挪空間的金融創(chuàng)新之舉,特別是“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款證券來(lái)籌集資金”。但據(jù)記者了解,這種抵押貸款證券化(MBS)手段在國(guó)內(nèi)已經(jīng)徘徊10年,銀行在利益權(quán)衡之后,并沒(méi)有表現(xiàn)出預(yù)期中的踴躍。
四大行在滬均無(wú)首套房貸利率優(yōu)惠
央行大手筆的房貸新政似乎正在淪為一紙空文。記者日前采訪了中農(nóng)工交建五大銀行,注意到除了在8月就被曝利率打折的農(nóng)業(yè)銀行(2.61, -0.06, -2.25%)之外,其余4家都對(duì)首套房貸延續(xù)了強(qiáng)硬的保守態(tài)度。
“首套房貸款利率一般不用上浮,不管貸多少,最低都是基準(zhǔn)利率,但是如果買(mǎi)60平米以下的房子,貸款總量偏低的話肯定還要上浮。”建設(shè)銀行(4.29, -0.08, -1.83%)楊浦支行個(gè)貸中心回應(yīng)記者。
中國(guó)銀行(3.02, -0.07, -2.27%)五角場(chǎng)支行相關(guān)人士也對(duì)記者強(qiáng)調(diào):“首套房貸款沒(méi)有七折優(yōu)惠,央行是有指導(dǎo)意見(jiàn),但每個(gè)銀行的細(xì)則都沒(méi)有出來(lái),我們銀行目前沒(méi)有任何折扣。”當(dāng)記者提出年底將有200萬(wàn)元房貸需求時(shí),該人士表示:“現(xiàn)在貸款的話,最起碼是基準(zhǔn)利率,還可能根據(jù)個(gè)人信用評(píng)估情況上浮。”
交通銀行(4.50, -0.10, -2.17%)楊浦支行執(zhí)行房貸審批的工作人員則對(duì)記者坦言:“雖然央行新政是說(shuō)銀行房貸利率最低可以打七折,但實(shí)際上我們沒(méi)有折扣,不管貸多少,都是按照基準(zhǔn)利率來(lái)執(zhí)行。”這與工商銀行(3.75, -0.03, -0.79%)控江支行的表態(tài)如出一轍。
五大行中唯一利率打折的只有農(nóng)業(yè)銀行,但也與央行的“指導(dǎo)價(jià)”相去甚遠(yuǎn)。當(dāng)記者以貸款總額200萬(wàn)元相詢時(shí),農(nóng)行陸家嘴(29.28, 2.01, 7.37%)支行個(gè)貸人士表示可以按照基準(zhǔn)利率打九五折。事實(shí)上,這也只是8月時(shí)推出的折扣力度。
相比之下,貼近市場(chǎng)化運(yùn)作的股份制銀行首套房貸款政策較3個(gè)月前略有松動(dòng)。不過(guò),采訪結(jié)果亦顯示,能夠拿到首套房折扣利率的購(gòu)房者存有諸多限制條件,并且與高達(dá)七折的折扣幅度難以匹配。
“如果在我們銀行沒(méi)有其他業(yè)務(wù),房貸只能按照基準(zhǔn)利率來(lái)執(zhí)行,我們可以按照一定的折扣去申報(bào),但能不能獲批很難說(shuō),資質(zhì)良好、還款記錄也比較好的購(gòu)房者,如果和我們有比較多業(yè)務(wù)往來(lái)的話,有可能拿到九五折。”招商銀行(10.80, -0.12, -1.10%)淞滬路支行內(nèi)部人士對(duì)記者表示。8月接受采訪時(shí),該行房貸要較基準(zhǔn)利率上浮11%。
當(dāng)時(shí)表示一般按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行的民生銀行(6.58, -0.19, -2.81%)仍然堅(jiān)持舊規(guī),但也補(bǔ)充“在我行有金融資產(chǎn)的客戶可能有少量利率優(yōu)惠”。
而8月以九四折優(yōu)惠領(lǐng)跑滬上的匯豐銀行也裹足不前。“我們不會(huì)有七折這么大的力度,最多會(huì)打九點(diǎn)幾折,只做純商貸,不做公積金組合貸,新房依然只做跟我行有合作的樓盤(pán)。” 匯豐銀行上海商城支行工作人員告訴記者。
房貸證券化10年推3個(gè)產(chǎn)品
或因2008年次貸危機(jī)延后
在樓市走向愈見(jiàn)復(fù)雜莫測(cè)的大背景下,央行也使出渾身解數(shù)想要刺激房貸投放的動(dòng)力,其中最引業(yè)內(nèi)熱議的是再提房貸資產(chǎn)證券化。
據(jù)悉,房貸證券化的基本模式是首先,由商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款資金出售給證券化特設(shè)機(jī)構(gòu);其次,由證券化特設(shè)機(jī)構(gòu)將所獲得的住房貸款匯總重組, 經(jīng)信用擔(dān)保及評(píng)級(jí)后, 發(fā)行住房貸款證券, 再由投資者購(gòu)買(mǎi);最后, 住房貸款人所償付的抵押本息, 用于對(duì)投資者支付本息以及評(píng)估、擔(dān)保、承銷(xiāo)或其他證券化費(fèi)用。
從理想化的運(yùn)作模式看,這無(wú)疑是可以將房貸風(fēng)險(xiǎn)分散的有效手段。不過(guò),記者查閱相關(guān)資料注意到,房貸資產(chǎn)證券化并不是初次登上中國(guó)銀行業(yè)的歷史舞臺(tái),早在2005年就已在上海破冰,當(dāng)時(shí)第一個(gè)吃螃蟹的是存量房貸資產(chǎn)最多的建設(shè)銀行。
但兩年間卻未見(jiàn)其他商業(yè)銀行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行,繼“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”之后,“建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”問(wèn)世。此后長(zhǎng)達(dá)10年MBS(指住房抵押貸款支持證券)產(chǎn)品都鮮有聲聞。直到今年7月郵儲(chǔ)銀行發(fā)行“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品”。
“建行本身做抵押貸款出身,這方面投資更有經(jīng)驗(yàn),當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)周期中,整體的經(jīng)濟(jì)走向是向上的,商業(yè)銀行傾向于拿長(zhǎng)久期的資產(chǎn),而房地產(chǎn)又是一個(gè)上行周期,被看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),所以跟進(jìn)的銀行并不多,更傾向于持有房貸到期。”浦發(fā)銀行(10.75, -0.15, -1.38%)金融市場(chǎng)部高級(jí)宏觀分析師曹陽(yáng)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析。
一家國(guó)有銀行風(fēng)控部門(mén)從業(yè)超過(guò)15年的資深人士則告訴記者:“2005年財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)布,央行放開(kāi)MBS試點(diǎn),但建行才發(fā)行兩個(gè)產(chǎn)品就適逢爆發(fā)了美國(guó)次貸危機(jī),這直接拖慢了整個(gè)創(chuàng)新的進(jìn)程,美國(guó)發(fā)行住房債券的‘兩房’(即房利美和房地美)出了問(wèn)題,決策層要有一個(gè)審慎考量的過(guò)程。”
資料顯示,金融危機(jī)爆發(fā)前,美國(guó)商業(yè)銀行就是將部分房貸出售給“兩房”等機(jī)構(gòu),由它們擔(dān)保,將房貸資產(chǎn)證券化并出售給投資者。兩家機(jī)構(gòu)所承保或者購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)貸款約占美國(guó)住房市場(chǎng)的50%,次貸危機(jī)以來(lái)在新發(fā)行量中所占比重更是達(dá)到80%以上,老牌MBS的一夜坍塌令剛起步的中國(guó)版MBS舉步維艱。
“但現(xiàn)在整個(gè)大背景有了變化,尤其是利率市場(chǎng)化的不斷推進(jìn),銀行負(fù)債穩(wěn)定性趨于下降,房貸證券化重新有了活躍的基礎(chǔ)。”曹陽(yáng)告訴記者,整體看,銀行運(yùn)營(yíng)成本在不斷提高,負(fù)債周期則往下沉,“把這些抵押貸款打包證券化之后可以盤(pán)活存量,通過(guò)表外化可以騰挪商業(yè)銀行的信貸空間,降低資產(chǎn)和負(fù)債的久期失衡。”在他看來(lái),目前抵押貸款約10.7萬(wàn)億元,占貸款余額的13.6%,促進(jìn)MBS市場(chǎng)發(fā)展正是央行本輪刺激政策中涉及金融創(chuàng)新的一個(gè)亮點(diǎn)。
編輯:羅韋
關(guān)鍵詞:證券 利率 貸款 銀行 央行
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