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商業(yè)貸首付二成將是大底

2016年02月03日 14:26 | 作者:劉文俊 | 來源:人民政協(xié)網(wǎng)
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整體看,當(dāng)前首套房貸的寬松度,仍然略緊于2006年之前。在房貸風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下,商業(yè)銀行其實(shí)并不會(huì)太在意首付比例高一點(diǎn),還是低一點(diǎn)。他們更在意制定合理的房貸利率,謀求更多的利潤(rùn)。

2月2日,央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,規(guī)定:在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

對(duì)于這一政策,大家只知道房貸政策進(jìn)一步放松了,卻不知當(dāng)前房貸政策處于歷史上的什么寬松程度,也不清楚接下去是否還有放松空間。

其實(shí),歷史上,我國(guó)曾對(duì)個(gè)人房貸利率有過很多規(guī)定,但近幾年來,隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化改革的加速推進(jìn),中央已不對(duì)商業(yè)銀行的房貸利率做新的硬性規(guī)定了,尤其是對(duì)合理的自住需求,主要是由商業(yè)銀行根據(jù)自身情況進(jìn)行調(diào)節(jié)和定價(jià)。

于是,中央對(duì)于個(gè)貸房貸政策管控,主要通過房貸首付比例來達(dá)成。在房貸風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下,商業(yè)銀行其實(shí)并不會(huì)太在意首付比例高一點(diǎn),還是低一點(diǎn)。他們更在意制定合理的房貸利率,謀求更多的利潤(rùn)。

回顧新中國(guó)成立以來的個(gè)人房貸歷史,共計(jì)經(jīng)歷過13次商業(yè)性個(gè)人房貸首付比例的調(diào)整,本次就是第13次。從1998年出臺(tái)的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自用普通住房,無住房補(bǔ)貼的首付30%(有房貼的首付更低),到2015年9月房貸新政:在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)房貸,最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。近二十年來,首套房房貸的首付款比例一直在20%至30%浮動(dòng);二套房比例浮動(dòng)較大,保持在30%到60%之間。而縱觀整個(gè)商業(yè)性房貸演變歷史,房貸首付比例最低的時(shí)間段是2008年四季度至2009年,當(dāng)時(shí)在“四萬億”與信貸大放水的救經(jīng)濟(jì)與救樓市背景下,房貸政策最為寬松,首套全部為二成,多數(shù)二套房也可二成。

但是,二套房貸政策正在出現(xiàn)嚴(yán)重分化的趨勢(shì),首套房貸結(jié)清、再購(gòu)二套普通房可享受首套房貸優(yōu)惠,首套房貸未結(jié)清、再購(gòu)二套普通房首付為三成,購(gòu)第二套非普通房按規(guī)定首付仍保持六成。但當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行中,多數(shù)商業(yè)銀行其實(shí)沒嚴(yán)格按原有規(guī)定,程度不一的進(jìn)行寬松化處理。

根據(jù)歷史演變情況,以及未來幾年穩(wěn)樓市、去庫(kù)存的壓力,筆者認(rèn)為,首套房商業(yè)貸的首付,二成就是大底,鑒于我國(guó)的金融監(jiān)管體系和嚴(yán)格程度,不會(huì)比二成更低了。因此,未來首付繼續(xù)降低的空間,主要在于首套房中的非普通房(由三成降至二成),以及二套房中非普通房(由六成降至三成)。未來一兩年,應(yīng)該能看到針對(duì)這一類房產(chǎn)的第14次下調(diào)房貸首付比例。

總體來說,當(dāng)前首套普通商品住宅首付比例最低可為二成,非普通商品住宅按規(guī)定仍為最低三成。整體看,當(dāng)前首套房貸的寬松度,仍然略緊于2006年之前。未來,房貸雖然在首付上不會(huì)有太大的調(diào)整,但是毫無疑問,在樓市去庫(kù)存成為年度五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)的情況下,針對(duì)樓市的各式寬松政策還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。(楊紅旭)


編輯:劉文俊

關(guān)鍵詞:商業(yè)貸首付 二成是大底

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