第二，房地產(chǎn)高庫存的分布結(jié)構(gòu)如何？當(dāng)前樓市庫存的絕大部分主要分布在投資下滑嚴(yán)重的廣大三四線城市乃至縣級城市，它們才是真正需要化解庫存的重點地區(qū)。

第三，用利息抵扣個稅政策去庫存，是不是好辦法？筆者認(rèn)為它不僅難以達到政策目標(biāo)，還容易導(dǎo)致社會公正程度的失衡。因為，我國個稅征收的主體主要居住在特大和大城市，如果出臺這種政策，當(dāng)然會激勵個稅繳納多者早買房、買單價高的房，因此利好的是一二線城市，受益最大的是高收入者，是變相用中低等收入者的繳稅去補貼城市中的高收入者，這有違于社會公平原則。

房地產(chǎn)去庫存是一個系統(tǒng)性的經(jīng)濟問題，需要從宏觀、中觀、微觀等多個角度發(fā)力施策。

一是，從宏觀上保持貨幣政策的穩(wěn)健性。房價上漲過快的根本原因是貨幣發(fā)行量過大。這個發(fā)行速度管不住，其他的政策都無濟于事。

二是，從房地產(chǎn)市場、資本市場相互連接的角度考慮問題，逐步把云集在房地產(chǎn)市場中的過多貨幣向資本市場緩釋。一方面可以逐步溫和地刺破房地產(chǎn)泡沫，釋放經(jīng)濟風(fēng)險；另一方面則可以大力發(fā)展直接融資，讓資本市場服務(wù)于創(chuàng)新驅(qū)動國家建設(shè)的需要。只要把房地產(chǎn)領(lǐng)域貨幣流通量的10%吸引到A股交易中去，我國的直接融資事業(yè)就會得到迅猛發(fā)展。

三是，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并重組，形成該領(lǐng)域的壟斷寡頭市場結(jié)構(gòu)。全球房地產(chǎn)領(lǐng)域均是寡占競爭格局，很多全球性城市中往往只有區(qū)區(qū)十來個甚至十個以下的房地產(chǎn)企業(yè)集團。對于我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控來說，寡占競爭格局便于政府指導(dǎo)其進行價格調(diào)整。

四是，鼓勵引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)降價銷售。既然房地產(chǎn)庫存問題那么嚴(yán)重，為什么其價格始終降不下來，而且越調(diào)控漲價越厲害？經(jīng)濟學(xué)中的供求定律，為什么一到地產(chǎn)市場就失靈了呢？由于房地產(chǎn)具有耐用消費品功能和投資品功能，在一個跨期購買決策的消費者模型之中，如果消費者可以在T期預(yù)期到房地產(chǎn)商會在T+1期降價，那么就沒有人會在T期購買，而是選擇等待。這就是房地產(chǎn)商不愿意在房價下跌的市場氛圍中經(jīng)營、不愿降價賣房的微觀原因，也是地方政府千方百計力挺房價不下跌的經(jīng)濟學(xué)道理所在。打破“買漲不買跌”這一行為常態(tài)和慣性的最有效辦法，就是鼓勵房地產(chǎn)商在降價促銷前設(shè)定降價的界線和水平，并承諾達到這一水平后不再降價，如果有繼續(xù)下跌，則由降價方全額補貼消費者的購房損失。唯有如此，才能在動態(tài)降價促銷中，打破消費者的動態(tài)降價預(yù)期。（作者系全國政協(xié)委員、南京大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師）