全國人大法工委民法室巡視員扈紀華：

自動續(xù)期應不附條件不分年限

　　《物權法》第１４９條所涉及的住宅建設用地使用權自動續(xù)期，所謂“自動”就是沒有任何條件和行為，“自動續(xù)期”指的是用地使用權到期，不附帶任何條件和行為進行續(xù)期。

　　用地使用權的自動續(xù)期，并沒有設置前提是針對２０年、３０年，還是７０年?！段餀喾ā妨⒎ㄇ?，有的地方的建設用地使用權存在２０年、３０年的情形，比如青島、深圳等地。《物權法》中沒有明確規(guī)定，建設用地使用權的年限不滿７０年的如何自動續(xù)期。這就意味著，自動續(xù)期并不要求區(qū)分多少年。２０年到７０年，中間相差５０年，是不是要補齊這５０年的建設用地使用權的費用呢？法律沒有具體要求。如果區(qū)分２０年和７０年的使用年限，補齊兩者建設用地費用，就是在法律之外又畫蛇添足了，是替自動續(xù)期又加了條件。

　　《物權法》重要的立法指導思想和立法目的之一，就是使老百姓安居樂業(yè)，說得最多的一句話就是“有恒產(chǎn)者有恒心”。立法要充分考慮到老百姓的切身利益和福祉，考慮到中國的國情。

　?。玻埃埃的?，在《物權法》進行起草的時候，法律委員會在向全國人大常委會匯報時，有相關領導對土地使用權到期后的續(xù)期申請人提出了疑問，一棟公寓多戶居住，建設用地使用權期限屆滿，是由住戶個人申請續(xù)期，還是業(yè)主委員會統(tǒng)一續(xù)期，意見不一致時怎么辦？這需要明確。

　?。玻埃埃的辏乖?，時任全國人大常委會委員長吳邦國，專門聽取了參與立法的專家部門對《物權法》有關問題的匯報，其中就包括建設用地使用權續(xù)期如何收費的問題。當時就有人提出意見，認為業(yè)主買房時，已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后就不應再交費；還有人認為，續(xù)期應交少量的土地使用費。也有另一種觀點，認為續(xù)期后的土地使用費和期限可根據(jù)形勢的發(fā)展，到時再由國家另行規(guī)定。

　　雖然不同意見有很多，但大家的初衷是統(tǒng)一的，歸納起來，就是建設用地要區(qū)分住宅和非住宅，要千家萬戶的老百姓統(tǒng)一去續(xù)期不可能，應當對居民住宅網(wǎng)開一面，而且要不要收費這個問題也應另當別論。

　　因此，當時有專家的觀點是，收費的問題，應該隨著經(jīng)濟發(fā)展情況來確定，而且當時距離使用權到期的時間還很長，所以就把這個問題留下了。

　?。玻埃埃赌辏保霸拢谙蛉珖舜蟪Ｎ瘯峤坏诹螌徸h稿的時候，常委會組成人員認為，對收費問題，一是大家意見不一致，二是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定無論住宅還是非住宅都要提前一年申請，之后再交費，這與《物權法》的規(guī)定也不一致。另外，國家政策對此還需要進一步考慮。在這樣的情況下，匆忙做出收費相關的規(guī)定，比較欠妥，所以沒有再做進一步的規(guī)定。

　　當初在起草《物權法》時，在用地期限方面，也有法律委員會的專家提出，現(xiàn)行住宅用地使用權期限太短，建議延長為１００年或者１５０年。有的則建議取消使用年限的規(guī)定。但是考慮到其他土地管理政策法規(guī)，以及《物權法》的主旨，用地期限方面，就沒有寫入。

　　北京航空航天大學教授龍衛(wèi)球：

　　住宅用房屬于民生應該是低成本的

　　自動續(xù)期問題是一個重大的政策決斷，屬于立法問題，不宜由地方政府或部門決定，應由全國人大常委會作出立法解釋。我覺得，在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)，有四種解決方案。

　　方案一，自動續(xù)期，無需繳納土地使用費，但地上物所有權發(fā)生滅失或重大改建則終止續(xù)期。此種情形當加強危房監(jiān)管，以建筑法明確危房處理機制。

　　方案二，自動續(xù)期，但需一次性繳納下一個期限土地出讓金，此時地上物所有人可以在新期限內(nèi)按照原有范圍和標準改造或者重建地上建筑物。同理，新地上物所有權在新地權持續(xù)期享有無礙。

　　方案三，自動續(xù)期，但需繳納土地使用年金。將一次性土地使用費轉為年金，相當于地產(chǎn)稅，以土地面積和建筑面積按照特定計稅標準合計。年金滯納不交者，依據(jù)不同程度地上權產(chǎn)生不同失權效果。

　　方案四，自動續(xù)期，無需繳費，且無限期所有權化，回到類似１９８２年前城市宅基地所有權狀態(tài)。此種情形其實就是城市住房用地重新私有化。

　　同時，需要區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性用地。住房建設用地具有民生性，為人民生活必需。所以，將來續(xù)期如果采取收費，土地出讓使用費也要區(qū)別于當時房地產(chǎn)開發(fā)時的使用費，后者是向開發(fā)商收取的一次性經(jīng)營的使用費。住房建設用地續(xù)期的費用，大概向稅收的方向走?？傊獏^(qū)分經(jīng)營稅費和非經(jīng)營稅費，對住宅采取低稅率。對住宅來說，不管使用以上談到的哪個方案，都應當是低成本的。