在一定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，資金的逐利本質(zhì)使其流動(dòng)方向往往一致。在脫歐、人民幣貶值、資產(chǎn)荒等等綜合因素的影響下，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一線城市的地產(chǎn)正迎來(lái)一輪超出業(yè)內(nèi)所有人預(yù)期的市場(chǎng)表現(xiàn)。一方面供地節(jié)奏受到嚴(yán)格控制，開(kāi)發(fā)商在一線城市爭(zhēng)相搶奪地王；另一方面，熱錢(qián)也在全球資產(chǎn)配置中將著眼點(diǎn)逐步由海外商用物業(yè)回流到國(guó)內(nèi)，而一線城市的房產(chǎn)因其無(wú)可替代的保證增值能力，成為投資者爭(zhēng)相競(jìng)逐的對(duì)象，這在一定程度上構(gòu)成了京滬深近期樓市價(jià)量雙升，庫(kù)存急劇下降的動(dòng)力。

據(jù)萊坊攜手中銀國(guó)際發(fā)布的2016年《財(cái)富報(bào)告》顯示，根據(jù)調(diào)查，平均住宅房產(chǎn)占超高凈值人士投資財(cái)富的四分之一，逾40%的受訪者表示出未來(lái)10年內(nèi)有增加豪宅投資的意愿。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寬松的信貸政策給了這些資金流入地產(chǎn)的動(dòng)力。在杠桿驅(qū)動(dòng)下，大量資金開(kāi)始涌入高端房產(chǎn)領(lǐng)域。鑒于一線城市住宅庫(kù)存持續(xù)降低，新房供應(yīng)縮減，二手房業(yè)主坐地起價(jià)，購(gòu)房者今天相中的房子明天可能就買(mǎi)不到，稀缺保值性的一手豪宅成為超高凈值人群狙擊的標(biāo)的。

僅以北京為例，限墅令后全市別墅庫(kù)存量被鎖定在7000套，預(yù)期“10萬(wàn)元+”豪宅庫(kù)存5000套（兩者有少量重疊），在遍地豪宅的圍堵下，內(nèi)城豪宅由于存量少，地處核心區(qū)等稀缺性，交易量?jī)r(jià)異軍突起。有統(tǒng)計(jì)顯示，最近10年內(nèi)，北京四環(huán)以內(nèi)別墅有效在售存量?jī)H62套。鑒于此，占據(jù)四環(huán)內(nèi)別墅供量半壁江山的龍湖西宸原著近日爆出一套湖景樓王雙拼別墅，備案總價(jià)1.25億元，按地面單價(jià)計(jì)算超過(guò)46萬(wàn)元/平米。而該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一年累計(jì)銷售額已逼近65億元，也印證了市場(chǎng)對(duì)于一線城市，內(nèi)城頂級(jí)業(yè)態(tài)產(chǎn)品的高度關(guān)注。

內(nèi)城別墅單價(jià)或破35萬(wàn)元

幾年前，北京釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院曾拋出每平方米30萬(wàn)元的銷售價(jià)，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)一片嘩然，認(rèn)為這只是營(yíng)銷噱頭，市場(chǎng)成交價(jià)不可能達(dá)到這一高度。然而，今年7月份，上海華僑城蘇河灣項(xiàng)目以高達(dá)34.49萬(wàn)元/平方米單價(jià)成交一套別墅，創(chuàng)下中國(guó)內(nèi)地樓市新房有史以來(lái)最高記錄。

值得關(guān)注的是，上海華僑城蘇河灣項(xiàng)目與北京龍湖西宸原著項(xiàng)目有異曲同工之處。

從區(qū)位上來(lái)看，上海華僑城蘇河灣項(xiàng)目步行至南京路只需要10分鐘-20分鐘，東距外灘1000米左右，周邊金融中心、商圈資源優(yōu)質(zhì)且豐富，屬于上海內(nèi)環(huán)中的心臟地帶。而龍湖西宸原著項(xiàng)目位處西三環(huán)，緊鄰麗澤金融商務(wù)區(qū)，該區(qū)目前擁有億元以上企業(yè)189家，注冊(cè)資本超2300億元，SKP、五星級(jí)酒店群及大型商務(wù)配套齊全，是北京三個(gè)金融中心的新貴。此外，以麗澤金融商務(wù)區(qū)為核心，兩公里半徑內(nèi)業(yè)已匯聚了龍湖西宸原著、懋源璟岳、中國(guó)璽、昆侖域以及北京單價(jià)地王葛洲壩樊家村項(xiàng)目，因此該區(qū)被稱為“地王俱樂(lè)部”，土地價(jià)值紅利仍在釋放。

從產(chǎn)品特性來(lái)看，龍湖西宸原著有望以破35萬(wàn)元/平方米成交的是一套雙拼湖景別墅，且是邊戶產(chǎn)品，而華僑城蘇河灣項(xiàng)目以34萬(wàn)元/平方米單價(jià)成交的同是別墅邊戶產(chǎn)品，兩者都是京滬內(nèi)城別墅中的墅王產(chǎn)品。

從價(jià)格來(lái)看，上海蘇河灣項(xiàng)目報(bào)價(jià)38萬(wàn)元∕平方米，目前最高以34萬(wàn)元∕平方米成交。而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，在龍湖西宸原著項(xiàng)目8月推出的20套湖景別墅中，湖景樓王雙拼別墅的單價(jià)報(bào)價(jià)46萬(wàn)元，已遠(yuǎn)超上海蘇河灣頂豪價(jià)格。而其他別墅產(chǎn)品單套量級(jí)也在5000萬(wàn)元以上，且8月份入市一個(gè)月已售出10套，銷售額超5億元。其中一對(duì)來(lái)自金融系統(tǒng)的投資姐妹開(kāi)盤(pán)當(dāng)天未能搶到房源，第二天來(lái)售樓處直接每人認(rèn)購(gòu)一套。

北京內(nèi)城別墅僅62套在售

今年以來(lái)，單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元，總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元的豪宅成交量爆棚，其中不乏一線城市地王頻現(xiàn)的催動(dòng)，尤其上海拍出了名義樓面價(jià)10萬(wàn)元∕平方米，可售樓面價(jià)14.3萬(wàn)元∕平方米的地塊之后，一城市縮減土地供應(yīng)。任志強(qiáng)稱，地方政府限制房?jī)r(jià)，連續(xù)出現(xiàn)地王，減少土地供應(yīng)，北京已經(jīng)4個(gè)月沒(méi)有土地供應(yīng)了，這導(dǎo)致住宅庫(kù)存快速下降。

事實(shí)上，從供給端來(lái)看，自2003年別墅用地禁批之后，相比公寓豪宅、大平層而言，內(nèi)城別墅成為北京高端市場(chǎng)上“稀缺產(chǎn)品之中的稀缺產(chǎn)品”，供應(yīng)量少，需求旺盛，因此成為全球資產(chǎn)配置的保值之選。

根據(jù)天朗數(shù)據(jù)顯示，綜合近10年北京四環(huán)以內(nèi)別墅存量來(lái)看，僅有188套，除去霄云路爛尾項(xiàng)目126套房源，真正入市的內(nèi)城別墅產(chǎn)品僅62套。且從2011年至今，除去2015年西宸原著項(xiàng)目供應(yīng)的47套別墅外，僅入市過(guò)2套別墅。從2015年下半年至今更是零供應(yīng)。

值得一提的是，在西三環(huán)麗澤金融商務(wù)區(qū)板塊，還有一塊住宅用地將出讓，市場(chǎng)預(yù)計(jì)，該地樓面價(jià)或?qū)⒊^(guò)10萬(wàn)元∕平方米，而即便地價(jià)如此，受到政策限制，該地塊也已無(wú)法做出別墅產(chǎn)品。

在此背景之下，內(nèi)城別墅產(chǎn)品真正面臨“賣一套少一套”的局面，而坐擁西三環(huán)內(nèi)城豪宅板塊的西宸原著項(xiàng)目，在資產(chǎn)布局方面無(wú)疑具有更強(qiáng)的增值和變現(xiàn)能力。（記者 王麗新）