今年房地產(chǎn)的主題是“去庫存”，但從目前整個房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，已經(jīng)背離了這個主題。

中國的限購政策在2014年取消后，不到短短的兩年時間，在炙手可熱的二線城市，又相繼在各個城市重出江湖。在9月18日杭州出臺限購政策之后，今年熱點(diǎn)二線城市的樓市真正迎來了政策的拐點(diǎn)。

盡管9月18日出臺的《杭州部分區(qū)域?qū)嵤┫拶徴摺泛鸵郧澳暇?、廈門、蘇州等城市比，已經(jīng)算相當(dāng)溫柔。然而，這個被評價為“溫柔”的限購政策和以前一些城市引發(fā)的效果是一樣的，那就是，每一次限購令，幾乎都演變成繼續(xù)上漲和搶購的發(fā)令槍，今年出臺限購的城市，幾乎都如此，外界對限購的解讀似乎達(dá)成了共識：必須趕在限購之前搶到房子。從國家統(tǒng)計局19日發(fā)布的8月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)看，也的確如此。

今年房地產(chǎn)市場火熱的表現(xiàn)和房地產(chǎn)政策周期性轉(zhuǎn)變之快，令很多人感到意外。眾所周知，今年房地產(chǎn)的主題是“去庫存”，但從目前整個房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，已經(jīng)完全背離了這個主題，需要去庫存的三四線城市沒有太大的起色，不存在庫存問題的一二線城市在政策的刺激下大漲，漲幅之大之快超越了很多人的想象。

尷尬的是，在市場偏離去庫存主題的同時，熱點(diǎn)城市重新祭出的降溫政策，無論是限購，還是限貸，往往都成了解讀未來走勢的反向指標(biāo)。市場走到今天，的確值得研究。從今年房價上漲的原因看，除了在去庫存的主題下房地產(chǎn)政策的刺激，以及貨幣政策的配合之外，從今年全球和中國經(jīng)濟(jì)的大周期看，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍然乏力的情況下，外圍市場不斷擴(kuò)容的負(fù)利率政策引發(fā)的資產(chǎn)荒也是資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)的主要原因。不僅僅是中國的資金，全球的資金都在尋找安全資產(chǎn)。

在居住和投資需求都擴(kuò)張的情況下，重新拿出限購等舉措想為房地產(chǎn)市場降溫，短期來看效果不大。由于居住和投資需求的急劇擴(kuò)張，增加熱點(diǎn)城市的供應(yīng)成了房地產(chǎn)市場當(dāng)務(wù)之急。保證供應(yīng)的關(guān)鍵是保證土地供應(yīng)，避免高杠桿拿地和一些地方政府搞饑餓營銷。今年土地市場之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應(yīng)少。除了一些地方政府人為控制土地供應(yīng)，搞饑餓營銷之外，拿地的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過高杠桿的方式推高地價。以上海最貴的“地王”創(chuàng)造者融信中國為例，其2015年銷售收入不過295億元，但其今年土地購置總價卻超過了345億元，杠桿之高，令人咋舌。當(dāng)前房地產(chǎn)最大的泡沫不是房價泡沫，而是土地市場泡沫。不在土地供應(yīng)和土地市場去杠桿上下工夫，用最懶惰的限購等辦法為房地產(chǎn)市場降溫，遑論治本，連標(biāo)都治不了。

這樣，今年房價上漲的邏輯就基本清楚了：去庫存的房地產(chǎn)政策是第一推手，為穩(wěn)增長釋放出來的貨幣成了最大的助力，高杠桿拿地導(dǎo)致地王頻出，最后，沒有及時調(diào)整的土地政策大大強(qiáng)化了未來房價上漲的預(yù)期。這幾乎意味著，靠限購政策進(jìn)行降溫幾乎是不可能完成的任務(wù)。

筆者一直呼吁，中國房地產(chǎn)政策的思路真的該變了。面對今天中國房地產(chǎn)市場今非昔比的規(guī)模和房價絕對值，任何政策都應(yīng)該在兼顧當(dāng)下的同時，注重長遠(yuǎn)。哪怕我們在長效機(jī)制的建設(shè)上可以拖延，但最起碼在有針對性地解決當(dāng)下問題的措施上應(yīng)該更有針對性和技術(shù)含量。在面粉貴過面包、土地供應(yīng)短缺、庫存告急的情況下，任何限貸限購措施恐怕都只會引發(fā)新的恐慌。有些地方的限購政策不僅無法為市場降溫，反而成了助推房價再次上漲的利器，買房者和政策進(jìn)行反向博弈，房地產(chǎn)政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。從過去的歷史看，限購政策真正見效的滯后期差不多是6個月時間，這意味著市場真正降溫要在明年上半年了。如果現(xiàn)在不及時增加土地供應(yīng)，不降低房企拿地的杠桿，不治理人為調(diào)控出來的地王，市場在未來半年內(nèi)可能還會持續(xù)狂熱，加重資產(chǎn)價格泡沫的危險。

□馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)者）