抑制投資投機(jī)性需求

對于多個城市出臺的調(diào)控措施，應(yīng)該首先明確此輪房價過快上漲的原因。財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，仔細(xì)研究今年房價上漲的特點，和以往不同，主要是基于三個推動力：一是“去庫存”的背景下，使得過去兩年下滑周期下抑制的需求開始釋放，一線城市率先回暖；二是投資需求逐漸主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場，成為下半年一線城市出現(xiàn)恐慌性購買的主要原因；三是在今年房地產(chǎn)市場整體回暖的情況下，熱點城市的土地供應(yīng)明顯不夠，導(dǎo)致土地市場“地王”頻出，房企高杠桿拿地將恐慌傳導(dǎo)到住房市場。

應(yīng)該說，到了今年下半年，房地產(chǎn)市場中的投資和投機(jī)需求占了很大比重，相當(dāng)數(shù)量的炒房資金在熱點城市游弋，土地市場高燒不退。

因此，出臺調(diào)控措施的城市都劍指投資投機(jī)性需求。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，縱觀這些城市的調(diào)控措施，一方面強(qiáng)調(diào)保護(hù)自住需求，通過限購限貸等措施，同時重點打擊投機(jī)需求，抑制投資需求。

一些市場人士認(rèn)為，通過提高購房首付比例，特別是提高二套房首付比例，有助于降低銀行信貸風(fēng)險。

劉洪玉說，此輪調(diào)控不同城市的措施側(cè)重點不同，政策力度上也有差異，體現(xiàn)了因地制宜、因城施策原則。他表示，一系列措施對穩(wěn)定熱點城市的房價、穩(wěn)定社會預(yù)期，會發(fā)揮積極作用。

由于房價出現(xiàn)了過快上漲的勢頭，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)也頻繁出現(xiàn)炒買炒賣，哄抬房價等違法違規(guī)行為，為房價上漲推波助瀾。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在10月2日和3日分別要求濟(jì)南市嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)銷售行為以及公布一批各地查處的違規(guī)失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單。對于規(guī)范市場秩序，凈化市場環(huán)境從而穩(wěn)定市場價格也有重要意義。

考驗調(diào)控智慧和效果

房價的變動與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，特別是很多時候與信貸環(huán)境變化的關(guān)系更加密切。同時，樓市還關(guān)系到廣大群眾是否能夠?qū)崿F(xiàn)住有所居，是否能解決好廣大群眾的住房問題。因此，在房價過快上漲的時候，政府十分有必要進(jìn)行調(diào)控。

面對經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，很多地方既要實現(xiàn)穩(wěn)增長，又要遏制房價過快上漲勢頭。毫不諱言，地方政府對于土地財政的依賴仍然沒有完全擺脫，而地方政府對樓市調(diào)控又負(fù)主體責(zé)任。此時，地方政府在面對房價上漲的狀況時是否出手調(diào)控，何時出手調(diào)控，調(diào)控的力度如何把握，都成為考驗地方政府治理思路和智慧的重要指標(biāo)。

從當(dāng)前的市場情況看，多城出臺調(diào)控措施十分必要。然而，調(diào)控的效果還有待時間去檢驗。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認(rèn)為，今年年初在去庫存的背景下，國家出臺了一些較為寬松的信貸政策，這在當(dāng)時高庫存的背景下是適當(dāng)?shù)?，也化解了很多庫存。但現(xiàn)在供求關(guān)系發(fā)生了變化，尤其是一些一二線城市出現(xiàn)了炒房現(xiàn)象，杠桿在不斷加大，政策肯定要調(diào)整，各地要針對高杠桿和高庫存這兩類不同的城市采取分類指導(dǎo)政策。

還有不少人士建議將調(diào)控政策細(xì)化，分城施策，甚至一城一策，使得調(diào)控更加精細(xì)。“在市場分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策同樣趨于分化?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

因此，一些城市房價上漲勢頭比較明顯之時，應(yīng)該采取措施果斷抑制房價過快上漲的趨勢。而除了一線城市和房價上漲過快的熱點二線城市之外，還有相當(dāng)數(shù)量的三四線城市仍然處于漫長的去庫存過程中。應(yīng)該繼續(xù)鼓勵這些城市有針對性地出臺針對自住改善性需求的優(yōu)惠措施，將去庫存進(jìn)一步推進(jìn)。同時，在去庫存過程中，也要避免“矯枉過正”，讓市場從過冷到過熱。