今年以來，各地推進給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)“去庫存”取得了一定成績，但也出現(xiàn)了部分熱點城市房價上漲過快的問題。國慶期間，多地出臺有關(guān)房地產(chǎn)限購限貸政策，目標(biāo)是一市一策，給虛火降溫。總的方向是，一線城市要控制住，二線城市要穩(wěn)定住，三四線城市要活起來。

檢視工業(yè)社會以來人類短暫的經(jīng)濟增長歷史，同時也是房地產(chǎn)成為推動幾乎所有國家增長重要引擎的歷史。通過研究美國房地產(chǎn)市場66 年（1950年-2015年）的歷史數(shù)據(jù)曲線發(fā)現(xiàn)，房價長期向上、易漲難跌，美國房產(chǎn)只在1970年、1991年-1992年 和 2008年-2011 年期間三次下跌，其他年份全部上漲。日本房地產(chǎn)市場的持續(xù)下跌是孤例，迄今為止，日本創(chuàng)造了房地產(chǎn)市場泡沫破裂后長達十年依然未能恢復(fù)的唯一記錄，蓋因日本城鎮(zhèn)化率接近90%、人口老齡化嚴(yán)重、當(dāng)年主動操作日元升值捅破泡沫等所致，與我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和宏觀政策情況沒有任何可比性。某些媒體和論者拿日本的情況做類比，顯然是文不對題。

國際歷史數(shù)據(jù)顯示，在城市化基本完成后，經(jīng)濟增長放緩，住房需求基本得到滿足，新增住房需求減少，存量交易、二手交易成為不動產(chǎn)市場的主流。日本分界點(1992年)的城鎮(zhèn)化率是77.6%，而美國分界點(1982 年)的城市化率是 74%，可以說，75%左右的城鎮(zhèn)化率是判斷一個國家經(jīng)濟發(fā)展周期的臨界點。

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在快速城市化階段，尚無房價持續(xù)下跌的先例。在城鎮(zhèn)化率達到60%之前，名義房價很少出現(xiàn)超過2年的連續(xù)調(diào)整，且房價累計跌幅一般不超過10%。我國2015年常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，戶籍城鎮(zhèn)化率更低。在這一發(fā)展階段，那些資源聚集的的大城市人口流入越來越多，住宅用地越來越少，不僅如此，房價被預(yù)期推動、成本推動、M2推動。與紐約類似，北京、上海都是特大經(jīng)濟體的核心都市，這類城市的最終房價與當(dāng)?shù)厝丝诿芏?、?dāng)?shù)刭徺I力水平并不直接相關(guān)。如同紐約是美國的紐約，上海、北京是中國的上海、北京一樣，這些發(fā)達城市的房價，尤其是高端住宅的價格，是由全國的購買力（甚至加上部分國際購買力）而不是本地的購買力決定的。

不管承認(rèn)不承認(rèn)，我國居民購買大城市的不動產(chǎn)，既包含居住屬性，也有投資品（或稱資本品）屬性。一定意義上相當(dāng)于購買城市的“股票”，不僅分享現(xiàn)在公共服務(wù)（發(fā)展機會、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等）帶來的價值，還可以分享未來新增公共服務(wù)帶來的價值。

因此，那些妖魔化“土地財政”的論點是站不住腳的，而 “土地財政”這個詞，存在很大程度的誤導(dǎo)。土地出讓收入本質(zhì)上是融資（股票），而不是財政收入（稅收）。在城市政府的資產(chǎn)負(fù)債表上，土地出讓收入實質(zhì)上屬于“負(fù)債”。

切實解決低收入者的住房問題不能都靠商品房。保障的歸保障，市場的歸市場。面對房價不斷上漲的態(tài)勢，調(diào)控是必要的，但調(diào)控不等于限制居民買房，行政措施不能常態(tài)化，主要方向應(yīng)當(dāng)是一二線城市增加供應(yīng)量，三四線城市“雙暫?！?，即暫停新增住宅土地供應(yīng)和暫停新建住宅項目報建審批。經(jīng)濟學(xué)原理表明，增加供給才能降低價格。目前要堅持執(zhí)行“雙軌制”，保障房和商品房這兩個體系不能偏廢其一。

增加保障性住房的供給可以在很大程度上緩解高房價，但只強調(diào)打壓商品房無益于保障房建設(shè)。保障房建設(shè)需要數(shù)以萬億的資金，地方政府需要相關(guān)配套資金，錢從哪里來呢？很大程度上來源于令人詬病的“土地財政”。當(dāng)前應(yīng)當(dāng)引起應(yīng)該高度重視的保障房建成以后大量被閑置，換言之，保障房還沒有完全進入分配領(lǐng)域。

在一線城市要進一步加大住宅用地供應(yīng)力度，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，在滿足剛性住房需求的同時，兼顧滿足改善性住房需求。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

只要中國經(jīng)濟總體的中高速繼續(xù)保持下去，只要穩(wěn)健（適度寬松）的貨幣政策格局不發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場就不會出現(xiàn)硬著陸。沒有哪個國家會在內(nèi)需旺盛的時候把房地產(chǎn)市場扳倒在地上，中國經(jīng)濟更不能接受房地產(chǎn)價格大起大落。

（作者系全國政協(xié)委員、財政部內(nèi)部控制委員會委員、瑞華會計師事務(wù)所管理合伙人）