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民建楊成長 :抑制房地產市場過度投機行為
二、 必須高度警覺,我國存在釀成系統性房地產泡沫的潛在風險
從我國房地產發(fā)展的客觀條件來說,我們具備形成系統性房地產泡沫的潛在條件。第一,我國是世界上第一大人口國,正在快速步入高收入國家。民財富增長速度快,收入和財富占有差距大,財產富裕階層的絕對數量大,形成了對中心城區(qū)高房價的強大潛在購買力。第二,我國居民具有高儲蓄傾向,目前居民儲蓄的金融資產高達百億元,形成了居民對房地產的潛在投資和投機能力。第三,我國城鄉(xiāng)差距大,城市之間發(fā)展不均衡,城市群之間發(fā)展也十分不均衡,目前被社會認可的只有以北京、上海和深廣為核心的三大城市群。其他城市群都還缺乏吸引力。近十年來,我國高收入行業(yè)主要集中在金融、房地產和互聯網三大產業(yè)群。而這三大產業(yè)群最集中的也是這三個城市群。這導致人口和人才過度向這三個城市群集中,持續(xù)推動了三大城市群中心城區(qū)房價的上漲,形成了全國房價的標桿。對于擁有十三、四人口的大國,我國的城市化起碼需要十個以上的核心城市群的大致均衡發(fā)展,才能逐步紓解北上廣深人口和財富過分集中的壓力。第四,居者有其屋。我國居民對房地產投資意愿十分強烈,近十多年的房地產發(fā)展歷史,給居民提供的只是房價總是會持續(xù)上漲的單一預期,從沒有經歷過房價持續(xù)性大跌的經驗教訓。這十幾年來構成居民財富差距主要根源是是否敢買房,是早買房還是晚買房。這種普遍經驗在居民中形成了買比不買好、早買比晚買好的單一消費心理。這些都是我國房地產市場發(fā)展的特有條件。這些條件的疊加,會導致居民忽視了房地產未來存在價格波動的風險,更不關注住宅長期投資的真實收益率,提前消費、恐慌消費和“羊群”消費現象十分嚴重。
從我國房地產的稅收制度、信貸制度和交易制度來說,基本上效仿了西方國家成熟房地產市場的經驗和做法,沒有充分考慮到我國房地產市場投資和交易的特定條件,為房地產投機行為的盛行創(chuàng)造了市場條件。這同我國前幾年的資本市場制度創(chuàng)新如出一轍。前幾年我們效仿西方成熟證券市場的制度設計,擴大融資,提高投資杠桿率,推廣結構化產品,大力發(fā)展各種衍生工具,擴張資產管理平臺。然而,由于沒有充分認識到這些創(chuàng)新制度和工具的推出,主要都是為了要進一步提高和活躍市場的交易流動性,這在西方股票交易極度不活躍的市場條件下是有效的,但是在我國這樣一個股票交易和投機過度的證券市場上,推出這些制度無異于火上澆油,最終釀成了2015年股票市場的巨大異常波動。血的教訓歷歷在目。
編輯:韓靜
關鍵詞:民建 房地產市場 過度 投機