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一些“黑中介”，往往違反行業(yè)監(jiān)管法律法規(guī)和合同法上的義務(wù)，坑租房者。住建、物價(jià)、工商等部門對房地產(chǎn)中介的經(jīng)營活動(dòng)各有監(jiān)管職責(zé)，但在監(jiān)管不銜接的地方存在著監(jiān)管盲區(qū)，有些部門還存在一些懈怠。消費(fèi)者維權(quán)成本也較高，可謂“為了追回一只雞，必須殺掉一頭?！薄?/p>

黑中介該怎么治，消費(fèi)者怎么才能不掉坑里？

記者在采訪中了解到，消費(fèi)者對黑中介深惡痛絕，但往往不知道該向誰投訴。那么，哪些部門對中介有監(jiān)管職責(zé)，消費(fèi)者維權(quán)時(shí)的難點(diǎn)又在哪里？本報(bào)記者采訪了鏈家網(wǎng)COO首席內(nèi)容官徐東華、北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師畢文強(qiáng)、中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海教授、北京大學(xué)法學(xué)院講席教授姜明安。

問　黑中介是怎么產(chǎn)生的？

違法成本低、監(jiān)管缺失是其成因

記者：黑中介的特征是什么？

徐東華：黑中介的特征有：資質(zhì)、手續(xù)不全；經(jīng)常變換辦公地點(diǎn)或在受到查處后變更公司名稱以躲避監(jiān)管，有些甚至有多個(gè)營業(yè)執(zhí)照；通常以租賃業(yè)務(wù)為主，存在違規(guī)收費(fèi)、押金收取和退還沒有明確規(guī)則等問題。房屋買賣中介業(yè)務(wù)由于競爭激烈、專業(yè)知識復(fù)雜且消費(fèi)者防范心較重，所以黑中介情況相對租房較少。規(guī)模型企業(yè)更容易監(jiān)管，黑中介有時(shí)候處于“個(gè)人二房東”和“小公司”之間的一種狀態(tài)。

畢文強(qiáng)：黑中介的特點(diǎn)是不合法、不守信、不專業(yè)。他們沒有嚴(yán)格遵守行業(yè)監(jiān)管法律法規(guī)，為謀利不擇手段，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場秩序。

劉俊海：黑中介嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)和安全保障權(quán)，違反了合同法里居間合同當(dāng)中居間人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，包括如實(shí)報(bào)告信息的義務(wù)、不賺黑差價(jià)、對消費(fèi)者忠誠勤勉的義務(wù)等。

記者：黑中介產(chǎn)生的原因是什么？

徐東華：黑中介主要生存于房屋租賃市場，產(chǎn)生原因一是企業(yè)準(zhǔn)入門檻低、經(jīng)營規(guī)模小，有時(shí)處于監(jiān)管視線之外；二是消費(fèi)者防范意識不強(qiáng)；三是違規(guī)成本較低，一經(jīng)查處，通常是同一批人、改頭換面、另起爐灶；四是房屋租賃服務(wù)交付周期長、規(guī)?；髽I(yè)運(yùn)營成本比靈活的小中介高很多，房屋租賃中介市場競爭不是品牌企業(yè)的良性競爭，導(dǎo)致靠低價(jià)、惡性競爭的黑中介還有存活空間。

劉俊海：我們要簡政放權(quán)，推動(dòng)“先證后照”的改革。辦企業(yè)，過去一般先得取得經(jīng)營相關(guān)業(yè)務(wù)的行政許可，再領(lǐng)工商執(zhí)照，現(xiàn)在改為“先照后證”了。工商先發(fā)營業(yè)執(zhí)照，中介然后才去住房建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案。簡政放權(quán)的效果不錯(cuò)，市場準(zhǔn)入門檻降低了，但是，有些地方市場監(jiān)管沒跟上，存在一手軟一手硬、監(jiān)管失靈的問題。讓黑中介鉆了空子。

問　到底歸哪些部門管？

住建、物價(jià)、工商、公安等各有其責(zé)

記者：哪些政府部門有監(jiān)管房地產(chǎn)中介的職責(zé)？

姜明安：房地產(chǎn)中介的經(jīng)營行為，會(huì)涉及多個(gè)部門的職責(zé)。中介從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，主要由住房建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)管。中介沒有依法納稅，則由稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。中介發(fā)布的廣告違法由工商機(jī)關(guān)管理。中介收費(fèi)違法，由物價(jià)部門查處。中介對消費(fèi)者實(shí)施暴力傷害，或者明知無法按約提供服務(wù)，捏造能夠提供房屋租賃服務(wù)的情況，故意騙取消費(fèi)者錢財(cái)，然后卷款逃跑，構(gòu)成合同詐騙犯罪的，則應(yīng)由公安機(jī)關(guān)查處。

畢文強(qiáng)：房地產(chǎn)中介主要由住房建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、物價(jià)部門、工商等部門監(jiān)管。

住房建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)查處大部分違法經(jīng)營活動(dòng)。比如，以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易；改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租等。

物價(jià)部門負(fù)責(zé)管理與服務(wù)費(fèi)用相關(guān)的違法行為，常見的情況有中介未在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息；利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐等。

工商部門依據(jù)其固有職權(quán)負(fù)責(zé)查處中介機(jī)構(gòu)無照經(jīng)營、不正當(dāng)競爭、虛假宣傳等行為，以及因服務(wù)質(zhì)量引發(fā)的投訴案件等。

記者：監(jiān)管黑中介的難點(diǎn)在哪？

劉俊海：首先，監(jiān)管體制存在一定的不順暢。現(xiàn)在是工商部門也監(jiān)管，住房建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門也監(jiān)管，涉及詐騙罪的，公安部門也有打擊刑事犯罪的責(zé)任。這等于是鐵路警察，各管一段。于是，中間互不銜接的地方就可能存在著監(jiān)管盲區(qū)、監(jiān)管真空，黑中介也就找到了監(jiān)管套利的空間。

其次，一些部門還存在一定的監(jiān)管懈怠。就是老虎打盹了，對黑中介沒能采取零容忍的態(tài)度。市場失靈的時(shí)候，監(jiān)管者是不應(yīng)該失靈的。消費(fèi)者舉報(bào)投訴違法行為，一些監(jiān)管部門沒有積極地去核實(shí)、查處。

問　維權(quán)到底難在哪？

黑中介應(yīng)付有套路，維權(quán)成本高

畢文強(qiáng)：面對前來交涉的消費(fèi)者，黑中介已經(jīng)有了套路，往往找各種借口隱瞞推脫，與消費(fèi)者打起消耗戰(zhàn)。消費(fèi)者有時(shí)也不能及時(shí)識破黑中介的違法行為或是輕信其推脫之辭，耽誤了維權(quán)的最佳時(shí)機(jī)，導(dǎo)致維權(quán)更加困難。

姜明安：消費(fèi)者因黑中介的違法行為受到侵害，可以選擇向行政機(jī)關(guān)舉報(bào)投訴。也可以直接向法院起訴。

行政機(jī)關(guān)有查處其違法經(jīng)營活動(dòng)的職責(zé)。但行政機(jī)關(guān)并不一定能為受害人追回?fù)p失。如果黑中介卷款跑了，或因把錢投做其他生意損失了，行政機(jī)關(guān)沒有辦法為受害人把被騙的錢追回來。對于中介的違規(guī)行為，住房建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可對違規(guī)中介給予罰款等行政處罰，但罰款要上繳財(cái)政，并不能交付受害人。

消費(fèi)者最好向法院起訴，通過法院判決，迫使中介賠償或補(bǔ)償因中介違法給承租人造成的各種損失。如果中介卷款逃跑構(gòu)成詐騙犯罪，當(dāng)然應(yīng)該向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，請求公安機(jī)關(guān)查處。

劉俊海：黑中介得不到有力打擊，失信收益高，失信成本小。消費(fèi)者學(xué)習(xí)行政法規(guī)，消耗精力去舉報(bào)中介經(jīng)營存在違法行為，但可能還是要不回自己的錢。

向法院起訴，一審程序最長可達(dá)6個(gè)月，中間可能還會(huì)多次開庭，庭前還要做不少準(zhǔn)備工作，包括準(zhǔn)備證據(jù)舉證，很多人平時(shí)要上班，可能就周旋不過來了。為也許只有幾千塊錢的損失，值不值得，也得問問。黑中介要是跑了，找不到人，判決結(jié)果也沒法執(zhí)行。消費(fèi)者維權(quán)成本確實(shí)高，維權(quán)預(yù)期收益卻可能很低。我把這稱為，消費(fèi)者為了追回一只雞，必須殺掉一頭牛。但誰會(huì)這樣做呢？所以很多人選擇了忍氣吞聲，這就是一種“理性的冷漠”，黑中介也就更加猖狂了，出現(xiàn)了好人受氣、壞人神氣的現(xiàn)象。