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租賃市場 會是房地產(chǎn)下一個(gè)藍(lán)海嗎?

2016年12月15日 10:45 | 作者:張艦 | 來源:北京青年報(bào)
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100%自持,自持年限與產(chǎn)權(quán)年限相同,不得分割銷售……這是本月初定下歸屬的三塊土地出讓時(shí)的附加條件,加上競拍當(dāng)天成功競得土地的中糧聯(lián)合體、萬科、萬科住總聯(lián)合體和中鐵這四家成了北京樓市的第一批大房東。這也意味著,消費(fèi)者未來只能以“租客”的身份,住進(jìn)這些土地上建成的房子里。

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不過未來市場給“租客”提供的選擇,遠(yuǎn)不止這一種。在土地市場競爭激烈,高房價(jià)當(dāng)?shù)赖氖袌霰尘跋?,想要做“租客”生意的企業(yè)越來越多。無論是中介打造的獨(dú)立品牌公寓、自持土地上衍生出的新模式,還是開發(fā)商對于存量房的改造升級和功能拓展,為做“租客”生意,企業(yè)都下了大功夫。不過,一切才剛剛開始。相較房企已經(jīng)成熟的盈利模式,做“房東”面臨的考驗(yàn)更多。租賃市場,會不會成為樓市下一個(gè)藍(lán)海尚是未知數(shù),但大量的船已經(jīng)出海。

政策鼓勵發(fā)展租賃市場

這一輪進(jìn)入租賃市場的熱潮始于今年6月。6月3日,國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,《意見》明確對租房市場的支持政策:給予稅收優(yōu)惠;提供金融支持;完善供地方式;支持租賃住房建設(shè)。同時(shí),還提出4大措施保護(hù)承租人的合法權(quán)益:明確出租人的義務(wù);多渠道提供符合需求的房源;保障承租人依法享有基本公共服務(wù);規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。

隨后,各地方政府相繼出臺了各項(xiàng)政策,推進(jìn)住房租賃市場的改革和發(fā)展。此前北京推出的“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊中,價(jià)格達(dá)到上限后改競自持面積的規(guī)定也被解讀為北京市落實(shí)該意見的創(chuàng)新舉措。

11月25日,針對這些試點(diǎn)地塊中開發(fā)商自持土地的部分,北京市住建委發(fā)布了“關(guān)于對《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于本市‘限房價(jià)競地價(jià)’項(xiàng)目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》公開征求意見的通知”,向社會征求意見。通知擬規(guī)定:此次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃,不得銷售,持有年限與土地出讓年限一致。持有期間,企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的,其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理;企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的,須經(jīng)屬地政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后,不得改變自持商品住房規(guī)劃用途,應(yīng)繼續(xù)用于出租。這意味著這三塊土地,企業(yè)未來將自持70年。《通知》還規(guī)定,為保障租賃雙方合法權(quán)益,自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理,租賃合同須網(wǎng)上簽約,單次租期不超過3年。

一系列規(guī)定把開發(fā)商在這些地塊上“房東”的身份做到了實(shí)處。事實(shí)上,除了參與競拍這類土地?fù)屪觥胺繓|”外,進(jìn)入租賃領(lǐng)域,開發(fā)商早有計(jì)劃。今年5月,萬科將其旗下多個(gè)長租公寓品牌全面使用統(tǒng)一品牌“泊寓”,并有意將其作為獨(dú)立子品牌單獨(dú)運(yùn)營。在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上,龍湖正式宣布進(jìn)軍長租公寓和聯(lián)合辦公領(lǐng)域,推出創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊的兩個(gè)品牌——長租公寓品牌“冠寓”和聯(lián)合辦公品牌“一展空間”?!肮谠ⅰ钡亩ㄎ粸榍嗄晟钌鐓^(qū),將打造一個(gè)以長租公寓為核心,融合居住、社交、商業(yè)、娛樂、生活服務(wù)等功能在內(nèi)的多元化社區(qū)。除了傳統(tǒng)開發(fā)商外,包括傳統(tǒng)中介企業(yè)、酒店管理企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等在內(nèi),也都在紛紛進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。

品牌公寓、眾籌房東、眾創(chuàng)空間……房東不是簡單收收租

對于租賃市場這片未來的“藍(lán)海”,各企業(yè)選擇進(jìn)入的方式也各有不同。做大房東,并沒有那么簡單。為做好大房東,各企業(yè)也是使出了渾身解數(shù)。

《廣廈時(shí)代》調(diào)查了解發(fā)現(xiàn),目前企業(yè)進(jìn)入租賃市場,廣義上,可以分為三大類。

第一種,傳統(tǒng)中介企業(yè)打造的品牌長租公寓。

這也是目前市場上最成熟的企業(yè)租賃模式之一。鏈家、我愛我家等品牌中介近幾年均在該領(lǐng)域投下重兵。

2016年5月,鏈家旗下的長租公寓品牌——自如,從鏈家集團(tuán)拆分出來作為獨(dú)立子公司運(yùn)營,旗下包括以合租為主的——自如友家,獨(dú)立性更好的——自如整租,酒店式服務(wù)公寓——自如寓,以及自如民宿,旅行驛?!匀珞A。據(jù)鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,目前,自如客(租客)累計(jì)60萬人,管理房間數(shù)30萬間,累計(jì)服務(wù)業(yè)主超10萬人,房間套數(shù)超10萬套,管理房屋資產(chǎn)超3000億。自如目前在北京、上海、深圳有分公司;北京目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利,上海和深圳還在投入期。

另一中介大鱷偉業(yè)我愛我家集團(tuán)則在2015年把旗下運(yùn)營了15年的“房屋管家”業(yè)務(wù),全新升級為專業(yè)房屋資產(chǎn)管理品牌“相寓”,“相寓”品牌下,同時(shí)經(jīng)營分散式、集中式兩種類型的公寓。在當(dāng)房東的同時(shí),我愛我家還對“收租”模式進(jìn)行了創(chuàng)新?!跋嘣ⅰ甭?lián)手螞蟻金服旗下的“芝麻信用”,以及房租分期領(lǐng)域的知名品牌“房司令”共同推出的“信用租房”服務(wù),已在北京、天津、太原、上海、蘇州、杭州、成都等全國七個(gè)城市落地,并成為相寓的拳頭產(chǎn)品。

除了鏈家和我愛我家外,還有許多新興品牌加入了這個(gè)被業(yè)內(nèi)稱有3萬億空間的市場,魔方公寓、you+等品牌也拿到了多輪融資。

第二種,100%開發(fā)商自持土地上未來誕生的產(chǎn)品。

這種目前北京獨(dú)有,尚未有實(shí)物呈現(xiàn)的產(chǎn)品引發(fā)了業(yè)內(nèi)的大猜想。

12月初,根據(jù)北京市國土局消息,萬科50億奪得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地,萬科住總聯(lián)合體59億競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地,中鐵36.75億競得大興黃村地塊。加上此前現(xiàn)場由首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體競拍成功的海淀區(qū)永豐基地地塊,北京首批大“房東”正式出爐。

“房東”中的主力萬科近日在與媒體溝通時(shí)透露了他們對這類地塊的想法。萬科稱,萬科將選擇一些眾籌的伙伴企業(yè),幫助他們關(guān)注員工居住等生活問題。為這兩個(gè)地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺,把項(xiàng)目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額,同時(shí)又嚴(yán)格禁止分割為以戶為單位份額,例如一個(gè)住房單元(20-30戶)或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn),并負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù),將項(xiàng)目打造為一個(gè)共創(chuàng)、共管、共享的高素質(zhì)社區(qū)。參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資,同時(shí)向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用,在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源,租金再由眾籌平臺直接返回相應(yīng)企業(yè)。

對于參與眾籌的企業(yè),萬科也提出了自己的標(biāo)準(zhǔn),行業(yè)要符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展方向的要求;企業(yè)符合京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要中對北京市的功能定位部署;認(rèn)同綠色和工業(yè)化理念。

在項(xiàng)目打造標(biāo)準(zhǔn)上,萬科稱,將秉持萬科一貫的高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的開發(fā)理念,對產(chǎn)品將進(jìn)行全方位的升級,打造一個(gè)“客戶定制化的翡翠系作品”。將客戶定位在三類人群,有知識、有夢想的青年人群,有一定收入但暫時(shí)不具備買房能力;二是暫時(shí)沒有買房資格指標(biāo)的高收入人群;三是希望改善居住體驗(yàn)的北京市民。

不過,雖然萬科已經(jīng)為這兩宗地塊勾畫了美好的藍(lán)圖,但距落地仍有很長的一段路要走。

編輯:李敏杰

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關(guān)鍵詞:租賃 市場 企業(yè) 公寓

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