第三種，房企對(duì)存量房的改造。

有業(yè)內(nèi)人士稱，在930政策后，眼下在全國(guó)活得比住宅市場(chǎng)好的地產(chǎn)項(xiàng)目有兩種：一是文旅地產(chǎn)，類似三亞、大理等有獨(dú)特環(huán)境資源的樓盤，把手里有點(diǎn)閑錢又怕貶值的人群賺了一個(gè)遍；第二類是小產(chǎn)權(quán)房，一線城市都有不少歷史遺留下來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房，由于既非住宅又非不限購(gòu)公寓，突破了當(dāng)前的各種限購(gòu)，成為純剛需的搶手貨。而小產(chǎn)權(quán)房的銷售方式，卻給了正在摸索租賃模式中的品牌開發(fā)商提供了借鑒的樣板……這種借鑒放在將來(lái)去評(píng)說(shuō)，不知將是一種諷刺還是美談。

開發(fā)商與小產(chǎn)權(quán)房學(xué)習(xí)的就是租賃模式。即：將公寓改銷售為長(zhǎng)租，往往是20年+20年（因?yàn)樽赓U合同最多只能簽20年，+20代表著20年之后自動(dòng)續(xù)租），如此一來(lái)，產(chǎn)權(quán)還在開發(fā)商手里，租房人相比買房人，付出的房款雖然貌似低了很多，但對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，還有什么比產(chǎn)權(quán)是自己的，20年升值預(yù)期毋庸置疑，還能在未來(lái)的運(yùn)營(yíng)中賺取額外的收入更有吸引力的。而且這種模式大大吸引了城市中單身人群的目光。

據(jù)國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)中知名品牌新派公寓所做調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這兩年中國(guó)獨(dú)居人口已經(jīng)到了15%左右，比1990年的6%上升了兩倍以上。而現(xiàn)在單身人群達(dá)到1.8億人，這是美國(guó)總?cè)丝诘?/3，現(xiàn)在30歲以上的未婚三高女青年是十年前的兩倍，這些人是高收入、高學(xué)歷、高顏值的“三高”，而且不愿意結(jié)婚，因此生活壓力及買房需求沒(méi)那么大，租房成為他們的首選。新派公寓租戶現(xiàn)在100%是單身人口。

很多專家將2016年定義為長(zhǎng)租公寓的元年。以萬(wàn)科為首的開發(fā)商們、連鎖酒店品牌運(yùn)營(yíng)商，以及眾多投資公司全面切入長(zhǎng)租公寓，進(jìn)行大舉布局。當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)有巨頭開始染指的時(shí)候，才能證明它真的是一片萬(wàn)億級(jí)規(guī)模的藍(lán)海。

地產(chǎn)營(yíng)銷人韓樂(lè)在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，增加持有型的不動(dòng)產(chǎn)正在從過(guò)去主動(dòng)的選擇變?yōu)槿缃癖粍?dòng)的接受，買地賣房的循環(huán)往復(fù)式發(fā)展走向終結(jié)，即使不會(huì)消失，也將日益衰落?？v觀世界知名的地產(chǎn)商無(wú)不皆是靠持有優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)不斷創(chuàng)造價(jià)值，做大做強(qiáng)。我們的開發(fā)商在這方面尚差距甚遠(yuǎn)。從商業(yè)、酒店、寫字樓等物業(yè)的持有，到擺在面前70年住宅用于租賃的自持經(jīng)營(yíng)，這條路遙遠(yuǎn)而漫長(zhǎng)，對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣于賺快錢的國(guó)內(nèi)房企來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型就在當(dāng)下。

意向進(jìn)入企業(yè)眾多成熟盈利模式待探索

企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，爭(zhēng)做“房東”背后是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式面臨的種種困局。高額的土地出讓金已經(jīng)將很多房企擋在了公開土地出讓市場(chǎng)之外，而冒險(xiǎn)拿下土地的開發(fā)商也要花費(fèi)大量的功夫在產(chǎn)品研發(fā)上。

一些中小房企也將對(duì)存量房的改造和升級(jí)作為進(jìn)入一線城市發(fā)展的主要方法?？偛吭O(shè)在北京，但在北京尚未有項(xiàng)目的和昌集團(tuán)董事長(zhǎng)武磊在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)就表示，和昌對(duì)于在北京做房東有充分的興趣，通過(guò)對(duì)持有性的公寓稍加改造，然后再出租給有需求的人，并由企業(yè)運(yùn)營(yíng)。希望在2016年底或者是2017年初，和昌會(huì)在存量市場(chǎng)上邁出第一步，而且是扎實(shí)的、有力度的、起到基石作用的一步。

雖然市場(chǎng)被眾多企業(yè)看好，數(shù)據(jù)顯示該產(chǎn)業(yè)也潛力巨大，但相較蓋房子，賣房子這種傳統(tǒng)的房企盈利模式，做房東顯得并沒(méi)有那么容易。

首先，租房市場(chǎng)距成熟還有距離。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，目前國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)不足體現(xiàn)在多個(gè)指標(biāo)。

第一個(gè)指標(biāo)，租金規(guī)模相對(duì)交易規(guī)模的占比低。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2016年中國(guó)的房屋交易市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)超過(guò)15萬(wàn)億元，其中包括約10萬(wàn)億元的新房交易市場(chǎng)和5萬(wàn)億元的二手房交易市場(chǎng)，但是租房市場(chǎng)的租金規(guī)模只有1萬(wàn)億元，是整個(gè)房屋交易市場(chǎng)的7%。而國(guó)內(nèi)越是房?jī)r(jià)高的地方，租賃需求越旺盛租賃市場(chǎng)的發(fā)展越是不足，供求越不匹配。

第二個(gè)指標(biāo)，租房人群在城市人群中的分布占比也非常低，而且在一線城市也不高，全國(guó)租房人群占比只有不到20%，而美國(guó)的舊金山、紐約，日本東京等租房人口都超過(guò)40%。

第三個(gè)指標(biāo)，租金收入比低，就是說(shuō)收入中有多少錢是用于租房的，國(guó)外成熟市場(chǎng)通常40%以上的收入花在租房上，相比而言國(guó)內(nèi)還是很低。

其次，租賃市場(chǎng)還沒(méi)有特別成熟可復(fù)制的盈利模式。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)GDP上漲幅度的情況下，租賃行為很難成為規(guī)模產(chǎn)業(yè)。張大偉稱，每一個(gè)租房的人其實(shí)都是買房的潛在客戶，租賃在中國(guó)難以成為主流，仍將是居住的一種補(bǔ)充。即使以后土地出讓都要求全部出租，租賃也無(wú)法成為主流，因?yàn)檫^(guò)去銷售的房子和土地占比仍然很高，租賃只會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。在目前的樓市下，租賃能賺錢的大多是改變了房子的產(chǎn)權(quán)屬性，否則租售比覆蓋不了資金成本，更難以談到盈利。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也指出，租賃市場(chǎng)難以被稱為藍(lán)海，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已經(jīng)很擁擠了，各種風(fēng)投、險(xiǎn)資都進(jìn)來(lái)分一杯羹。而客戶群體又不大，主要還是短時(shí)間買不起房的人，常規(guī)的租賃模式如果完全按照政府要求，不能分割出租，確實(shí)不太容易盈利，其他租賃模式現(xiàn)在還沒(méi)形成利潤(rùn)率比較理想且可以復(fù)制擴(kuò)張的模式。比如改造成養(yǎng)老、眾創(chuàng)空間等模式，如果沒(méi)有政策扶持，都難以持續(xù)。