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北京:存量房將成居民首次購房主渠道

2017年01月05日 09:21 | 作者:趙實(shí) | 來源:新京報
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【釋疑1】

新開工商品房減少會否導(dǎo)致供不應(yīng)求?

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出,從國際經(jīng)驗(yàn)看,發(fā)達(dá)國家的住房市場基本上都經(jīng)歷了從新房為主向存量房為主的轉(zhuǎn)變。

從北京人口、家庭和城市化發(fā)展?fàn)顩r,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源環(huán)境約束條件以及住房市場發(fā)展情況看,北京已經(jīng)進(jìn)入存量房為主的階段,2016年新房和二手房交易套數(shù)大體上是1:4,也就是說,有4/5的購房家庭是通過購買二手房來解決住房問題的,劉洪玉指出,“如果再考慮到租賃住房的房源幾乎全部來自存量住房,則未來住房市場需求主要靠存量房來解決而不是新房,應(yīng)該沒有什么懸念?!?/p>

至于新開工商品住房規(guī)模縮減會不會導(dǎo)致供不應(yīng)求,劉洪玉分析認(rèn)為,供不應(yīng)求不僅僅取決于供,還會受求的影響,另外還要看在什么范圍內(nèi)的供,“北京市范圍內(nèi)的新建供應(yīng)可能減少,但在京津冀協(xié)同發(fā)展背景下,如果能通過快速軌道交通連接的周邊城市的住房供應(yīng)增長,則滿足北京常住人口需求的總供給可能還會增加?!贝送?,新建商品住房減少可能會刺激存量住房資源釋放,還會提高存量住房的有效利用水平,以及自住商品住房等政策性住房建設(shè)增加,也會促進(jìn)供求均衡。

【釋疑2】

今年是否會延續(xù)去年房地產(chǎn)政策?

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,2015年以前,北京新建商品住房(包括純商品住房和自住型商品住房)成交均價一直保持在3萬元以下,2015年12月為2.98萬元/平方米,2016年一路增長,至9月份,達(dá)到了3.88萬元/平方米的歷史高點(diǎn)。

2016年9月30日,北京出臺政策穩(wěn)定市場,加大中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例,重申“90/70”政策,同時推出了“控地價、限房價”的土地交易方式,對地價和未來的房價實(shí)施“雙限”。在信貸方面,調(diào)整首套房貸的標(biāo)準(zhǔn),從“認(rèn)貸不認(rèn)房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢J(rèn)房又認(rèn)貸”,還差別化提高首付比例。

“2017年的市場環(huán)境已呈現(xiàn)出大環(huán)境趨緊、小環(huán)境更嚴(yán)的態(tài)勢,總體判斷只會比去年更嚴(yán),去年政策效果還將持續(xù)釋放?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,“9·30新政”實(shí)施一季度,效果已顯現(xiàn),房價上漲態(tài)勢得到遏制,據(jù)統(tǒng)計,2016年12月,北京市新建商品住房成交均價回調(diào)到每平方米3.82萬元的水平,成交量下降10%左右。

“但從近年來房地產(chǎn)調(diào)控的作用機(jī)制來看,效果目前只是初步顯現(xiàn)?!睆埓髠シ治?,對于需求側(cè)調(diào)控效果,一般都在政策出臺后的3-6個月以后才會比較充分顯現(xiàn),對供應(yīng)調(diào)控的效果,更是需要半年至一年時間。

【釋疑3】

2017年北京房價是否會出現(xiàn)回落?

張大偉透露,接下來的房貸利率優(yōu)惠也將全面縮小,“從元旦開始,各大商業(yè)銀行都將對首套房貸利率折扣進(jìn)行收緊,去年的88折、85折甚至某些銀行的8折,今后將難再出現(xiàn),普遍都將提高到9折以上?!?/p>

昨日,多家銀行也向新京報記者證實(shí),目前北京地區(qū)已上調(diào)首套房基準(zhǔn)利率至最低九折,二套房仍然執(zhí)行上調(diào)基準(zhǔn)利率10%的政策。

另外,新京報記者也了解到,目前,監(jiān)管部門已經(jīng)對高價、漲價且不接受價格引導(dǎo)的預(yù)售項目,全部一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可。

綜合政策機(jī)制和市場運(yùn)行規(guī)律,張大偉預(yù)測,2017年北京房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)量縮價穩(wěn)的態(tài)勢,“從北京房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況看,已經(jīng)呈現(xiàn)出較為明顯的周期波動,短期的波動周期一般是3年左右。”

他指出,2016年9月份,房價達(dá)到了周期性的高點(diǎn),四季度已經(jīng)出現(xiàn)了周期性回落,預(yù)計下一步市場將會沿著這個趨勢繼續(xù)運(yùn)行,“新建商品住房成交均價總體將保持穩(wěn)定,穩(wěn)中略降可能性較大。”

編輯:李敏杰

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關(guān)鍵詞:住房 存量 北京

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