隨著天氣轉(zhuǎn)暖，北京樓市迎來供應(yīng)“小陽春”。有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月北京將有23個住宅入市，因受到土地供應(yīng)影響，未來月均約20個項目入市量也將成為極限。目前，有項目貼著價格“底線”低調(diào)入市，有項目選擇“雪藏”，商住樓因為不確定的政策風險，加緊出貨，而二手房市場已現(xiàn)回暖跡象。

新盤緊貼價格“底線”入市

近期北京入市的項目中，不乏一些當年高價地的代表。業(yè)內(nèi)人士表示，高成本帶來的資金壓力使這些項目推盤較為積極。不過，一些項目因為預售價格受限，貼著價格的“底線”入市。

位于大興黃村的綠地高端產(chǎn)品系海珀云翡項目于近期開盤，目前主推戶型為102平方米兩居、135平方米三居。該項目是綠地在2016年2月以39億元的價格獲得，折合樓面價4.7萬/平方米，當時創(chuàng)下區(qū)域內(nèi)地價最高紀錄。記者在北京市住建委的官網(wǎng)上看到，該項目于1月取得預售許可證，價格在7.3萬-7.8萬元/平方米。當時有分析稱，該地塊的樓面價超過區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)價格，預期銷售單價達8萬以上。

有消息稱，位于中央別墅區(qū)孫河板塊的景粼原著140平方米三居戶型即將入市。景粼原著銷售人員表示，項目目前處于意向登記階段，具體開盤時間、均價未定。不過，記者在北京市住建委官網(wǎng)上看到，景粼原著去年12月取得了預售許可證，6、7、8、9、14、15號樓擬售價格在7.1萬-8.8萬元/平方米。而景粼原著項目去年10月銷售審批均價已超9萬元/平方米，其中32號樓5套房源審批價格已超過13萬元/平方米。

豪宅 “雪藏”

記者查閱北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，2017年至今，北京只有11個項目取得商品住宅預售許可證。中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)始人劉東認為，“9·30新政”之后，市場“限購、限售、限價、限簽”特征明顯?！澳壳跋肴胧械捻椖亢芏?，但從土地成本看，很多項目不想賣，一賣就賠，因為政策對價格有限定，這對開發(fā)商而言比較尷尬。”劉東認為，北京市場的開發(fā)商資金方面基本不存在問題，可以扛過一陣子再說。即便資金有問題，開發(fā)商也可以與其他企業(yè)合作開發(fā)或轉(zhuǎn)手。

亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅表示，有部分開發(fā)商因地塊較好，并不著急推貨，而是希望打造產(chǎn)品附加值，讓項目獲得更高溢價。

不過，在偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉看來，項目“死扛”的不確定也在加大。今年自住型商品房供應(yīng)加大，未來整體房價走勢還不確定。隨行就市，制定合理價格，甚至打折出售可能更合適，“調(diào)控放松后房價上漲，這是老的思考邏輯，未來未必是這一市場規(guī)律。”胡景暉說。

商住搶“上市”

目前，一些產(chǎn)品線豐富的開發(fā)商，將銷售的重點放在商住類產(chǎn)品上。

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月入市的23個項目中，商辦類項目多達10個，包括中國鐵建·原香匯、天健廣場、首創(chuàng)中心·天閱公館等，售價每平方米從2萬元到8萬元不等。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，自去年通州雙限后，北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風聲不斷，而今年1月上海暫停商辦項目銷售的現(xiàn)實更是將這一類型產(chǎn)品推上風口浪尖，收緊調(diào)控已是箭在弦上。

2016年北京房企在商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重，一旦商住調(diào)控祭出，對于房企來說將是巨大打擊。因此，自2月中旬商辦集中入市的趨勢開始顯現(xiàn)，而3月份商辦項目“搶入市”的現(xiàn)象更加明顯，這或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品“最后的盛宴”。

二手房出現(xiàn)回暖跡象

進入3月，隨著春節(jié)假期的遠去，北京二手房交易量開始回升，市場出現(xiàn)回暖跡象。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年3月上旬(3月1日-3月10日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽6166套，與2月上旬同期相比增加40.1%，同比2016年3月上旬下降19.7%。

對此，胡景暉認為，3月市場的爆發(fā)，主要是春節(jié)1、2月擠壓需要的集中釋放。不過，僅以目前的市場來判斷“小陽春”還為時尚早，還要看3月份整體交易量及4月份的變化。

胡景暉表示，與2016年同期相比，如今北京二手市場的基本環(huán)境已然改變，去年的政策為鼓勵去庫存，所以去年3月北京二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)下了近幾年的新高。如今的樓市政策是為了防止炒房、避免樓市大起大落。雖然今年3月市場熱度較2月有所提高，但仍不及去年。