最近一個房地產(chǎn)的天價學(xué)區(qū)房問題刷屏朋友圈。天價學(xué)區(qū)房有幾個特征，也就是概括的“老，破，小”：老城區(qū)核心位置，對口好學(xué)校；房齡老舊，基本在20年以上；戶型面積小，居住不舒適。

但恰恰是因為“小”，有總價優(yōu)勢，單價才炒得高。買家賣家心知肚明，這個房子不是用來住的，是用來落戶就學(xué)的。所以，本質(zhì)上這不是在“買房”。而是一筆昂貴的擇校費！

擇校費由來已久，90年代就有富裕的家庭不惜十萬、二十萬地出資擇校，讓孩子進一個重點學(xué)校。只是在擇校費被明令禁止的背景下，家長們不得不“曲線救國”——落戶一套“老破小”，讀一所對口學(xué)校。

這個“天價學(xué)區(qū)房”真是個房地產(chǎn)問題嗎？這是個戶籍問題。

城市與城市之間，區(qū)域與區(qū)域之間的資源發(fā)展不平衡，這就導(dǎo)致了戶籍流動的競爭。大家都想占據(jù)最佳資源：大城市，經(jīng)濟好，地段佳、配套全、學(xué)校優(yōu)。于是，高考與買房成為了“占據(jù)最優(yōu)資源”的發(fā)展路徑：

第一步：通過高考，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村躋身北上廣深。

第二步：通過買房，扎根定居，從“新北京人”成為“北京人”。

第三步：通過換房，傳遞資源，從城市遠郊遷移至市區(qū)教育、配套更優(yōu)的地方，讓孩子接受更好教育。

每一步，都是一場巨大焦慮；每一步，都有一些人的放棄或另做選擇。但這幕“三部曲”儼然成為絕大多數(shù)中國中產(chǎn)階層的標(biāo)準(zhǔn)宿命。

“學(xué)區(qū)房”不是經(jīng)濟問題，是文化問題

西方經(jīng)濟學(xué)所奉行的租售比、房價收入比等指標(biāo)并不能完全解釋中國樓市。這些數(shù)據(jù)，是幫助我們分析風(fēng)險的指標(biāo)。但面對中國樓市，不能唯數(shù)據(jù)論。

最近瑞士信貸董事總經(jīng)理陶冬指出，“日本1990年房地產(chǎn)的頂峰期，日本所有房子的價值相當(dāng)于日本GDP的200%，2006年美國房地產(chǎn)泡沫的頂峰期，全美國的房子價值相當(dāng)于當(dāng)年美國GDP的170%，中國已經(jīng)達到了GDP的250%，這個是現(xiàn)代經(jīng)濟史上前所未有的一個數(shù)字?！?/p>

英國人開創(chuàng)了古典經(jīng)濟學(xué)，它適用于歐洲千萬級的人口市場；美國人走出了自己的模式“自由企業(yè)制度”，它適用于美國3億的人口市場；中國有13億人口的市場，它也有屬于自身的經(jīng)濟學(xué)。這也是為什么西方經(jīng)濟學(xué)解釋不了中國的房地產(chǎn)。在中國房子富含的意義要比房子本身，深刻得多。

中國的房地產(chǎn)不僅是個經(jīng)濟問題，更是個文化問題。