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北京商改住“速凍”:網(wǎng)簽量三天跌99.9%
探訪商辦項(xiàng)目新盤、二手盤:有“商改住”房屋5年轉(zhuǎn)賣6次
“7克拉”位于北京市豐臺區(qū),是一處50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)辦公類項(xiàng)目,2012年建成開盤后,在不長的時間里,附近聚集了六七家房屋中介門店。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn),“7克拉”項(xiàng)目從外觀上看與普通民用住宅小區(qū)基本無異,屈指可數(shù)的幾家公司招牌出現(xiàn)在1號樓的幾處中低層房屋的窗外,除此之外幾乎毫無“商業(yè)辦公”的跡象。據(jù)了解,該項(xiàng)目的單套面積控制在20~60平方米不等,均為居住用途“量身打造”,有獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房。
“我在這里工作3年了,沒見過有公司買來辦公的,全是買來住的。”小王所在的中介機(jī)構(gòu)此前全部房源幾乎均來自“7克拉”,“‘7克拉’的投資屬性特別好,交易量大,2012年以來有的房子已經(jīng)被轉(zhuǎn)賣了6次,這一個小區(qū)就能讓周邊六七家中介都‘吃飽’?!比欢壳斑@幾家中介都陷入了“半停工”狀態(tài)。
在“7克拉”附近的另一家房產(chǎn)中介,一位工作人員表示,目前中介機(jī)構(gòu)已將商辦類項(xiàng)目全部下架,“主要是怕出事兒,現(xiàn)在風(fēng)聲正緊?!?/p>
就在3月26日新政發(fā)布的第二天,卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山萬達(dá)廣場等商辦類項(xiàng)目附近的15家地產(chǎn)中介門店因涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售,以及虛假宣傳商辦類房屋的居住用途,被北京市住建委責(zé)令停業(yè)整頓。
其實(shí),新政對個人購買二手商辦類房屋留了一道“縫隙”:個人可購買二手商辦類項(xiàng)目,但須名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄,連續(xù)5年繳納社?;騻€稅,且需全款購買。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者發(fā)現(xiàn),“縫隙”雖有,但有此需求的個人十分罕見。一位地產(chǎn)中介門店店長表示,截至目前他從未遇到這一類購房者,“現(xiàn)在購買二手商辦類項(xiàng)目所需的資質(zhì)與購買住宅所需資質(zhì)相差不多,滿足這些條件,何必去買產(chǎn)權(quán)只有50年的商辦類項(xiàng)目?既然有一次繳清全款的能力,何不向銀行貸款買套住宅呢?”
除了在中介機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的二手房市場“擱淺”,商辦類項(xiàng)目在售的新盤情況也不樂觀。北京市住建委發(fā)布公告后,其執(zhí)法部門迅速展開對商辦類項(xiàng)目的執(zhí)法檢查,嚴(yán)厲懲處違規(guī)銷售、代理和宣傳商業(yè)辦公類項(xiàng)目用于居住的行為。林肯公園、萬科天地、恒大未來城等6個開發(fā)項(xiàng)目被停止網(wǎng)簽。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在位于德勝門外大街的一處名為“中駿·天宸”的在建項(xiàng)目售樓處發(fā)現(xiàn),在售樓處內(nèi)的明顯位置掛放了一則《西城區(qū)房屋管理局關(guān)于禁止“商改住”銷售的告知書》(下稱“告知書”),告知書稱西城區(qū)房屋管理局對中駿·天宸項(xiàng)目進(jìn)行了重點(diǎn)檢查,并要求其進(jìn)行整改。在告知書的一旁擺著開發(fā)商自制的一塊指示牌:商業(yè)、辦公類項(xiàng)目一律不得用于居住用途?!皺z查過后每個商辦項(xiàng)目的售樓處都要貼,這是規(guī)定?!币晃还ぷ魅藛T介紹說,“商改住”新政后位于低層的所有商辦類項(xiàng)目一概停售,在售的只有位于高層的普通住宅。記者留意到,所謂位于低層的商辦類項(xiàng)目單套面積最多不超過60平方米,并以40~50平方米為主,是較適于居住用途的面積。
“商改住”還改得回去嗎?
中原地產(chǎn)提供的一份數(shù)據(jù)顯示,從分布區(qū)域看,目前北京市“商改住”項(xiàng)目的新增套數(shù)多分布在五環(huán)周圍,區(qū)位上好于主要分布在六環(huán)之外的住宅類項(xiàng)目。新政過后,位于五環(huán)附近的這類地產(chǎn)還能否有銷路?
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,很多商辦類地塊位置偏遠(yuǎn),而北京主要的產(chǎn)業(yè)分布辦公人群還是在五環(huán)以內(nèi),一旦流通不再向個人開放,很多項(xiàng)目會陷入無人購買和求租的尷尬境地。
“大量商辦類項(xiàng)目周邊沒有商業(yè)辦公區(qū)域所需周邊生態(tài)和配套來支撐,有的直接位于密集的住宅區(qū)之內(nèi),沒有辦公需求,就無法拉動銷售?!惫惚硎?,正是因?yàn)榇蠖鄶?shù)開發(fā)商在項(xiàng)目建成之后發(fā)現(xiàn)該區(qū)域附近并無對商業(yè)辦公用途的需求,才不得不創(chuàng)造出“商改住”這一形式,現(xiàn)在將使用屬性從“住”再改回“商”,依然沒有市場。
對于新政出臺后商辦類項(xiàng)目應(yīng)采取自持經(jīng)營的方式,根據(jù)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn),培育相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈,豐富項(xiàng)目樓宇經(jīng)營業(yè)態(tài)環(huán)境,吸引中小企業(yè)進(jìn)駐,借鑒“聯(lián)合辦公”“孵化器”等模式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級的建議,郭毅表示:“‘商改住’房屋需將獨(dú)立廚房所屬的隔間取消,將每一個開間里的衛(wèi)生間改為樓道內(nèi)公用衛(wèi)生間。在建項(xiàng)目若已鋪入管線,就會面臨管線重新排布的問題,公共衛(wèi)生間會有多個上下水管道,是個挺大的麻煩?!?/p>
即便解決了技術(shù)難題,改回商辦的使用屬性,傳統(tǒng)寫字樓的形態(tài)也不再受目前聯(lián)合辦公空間前沿趨勢的歡迎。據(jù)了解,市場上大多“商改住”房屋單套面積在25~60平方米不等,而新潮的共享辦公空間青睞超大開間的開放辦公環(huán)境和私密的中小型會議室結(jié)合的形式,開放式空間動輒幾百平方米,會議室則種類豐富。優(yōu)客工場的一位負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,優(yōu)客工場青睞的是大小不一、組合豐富的空間面積,從會議室規(guī)模來說,就有4~10人不同的規(guī)模。此外,幾乎所有“商改住”項(xiàng)目的物業(yè)也非辦公標(biāo)準(zhǔn),改造難度非同小可。“正經(jīng)的聯(lián)合辦公和孵化器都還未找到清晰的商業(yè)模式和獲得回報的方式,‘商住房’若要向這個方向轉(zhuǎn)型,想找到盤活存量地產(chǎn)的辦法,我不看好?!惫阏f。
編輯:李敏杰
關(guān)鍵詞:項(xiàng)目 商改住 商辦 類項(xiàng) 房屋