近期,北京、廣州、沈陽(yáng)等多地接連推出新一輪樓市調(diào)控措施,進(jìn)一步遏制投機(jī)型需求,突出房屋居住屬性,強(qiáng)調(diào)保障和改善民生。在樓市即將步入“金九銀十”銷售旺季的背景下,調(diào)控政策未來(lái)的走向就成為海內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。專家指出,近年來(lái)樓市伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí),也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、投資屬性突出、金融風(fēng)險(xiǎn)增大等諸多問(wèn)題。因此,加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,不僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的必要條件,同時(shí)也是未來(lái)各地樓市調(diào)控措施的真正航向。

房?jī)r(jià)“上天”不可持續(xù)

樹(shù)不能長(zhǎng)到天上,房地產(chǎn)價(jià)格也一樣。通常,房地產(chǎn)的居住屬性決定了其會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程而興旺。但是,如果房屋在投資屬性的主導(dǎo)之下上漲過(guò)快、漲幅過(guò)大,久而久之就會(huì)帶來(lái)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

上海證券研究所首席宏觀分析師胡月曉撰文指出,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾主要在兩方面:一是投機(jī)性比重過(guò)高,二是高房?jī)r(jià)大大擠壓了其他行業(yè)。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為,房地產(chǎn)庫(kù)存總量仍在高位、相關(guān)部門(mén)杠桿率水平提升較快,加之房地產(chǎn)行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力整體較弱,房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。

“從美、日等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背后都有房地產(chǎn)泡沫破滅的影子。在中國(guó),房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展,很多區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)非常之高,對(duì)民眾生活質(zhì)量與企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的影響也很大。因此,無(wú)論是客觀規(guī)律還是主觀需要,都決定了房?jī)r(jià)不可能無(wú)限上漲。”北京科技大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系教授何維達(dá)對(duì)本報(bào)記者表示。

如今,在調(diào)控政策之下,樓市開(kāi)始回歸理性。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至2017年6月,在國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市中,一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均連續(xù)9個(gè)月回落;二線城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)7個(gè)月回落,二手住宅價(jià)格同比平均漲幅也連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)回落。

調(diào)控著眼根本問(wèn)題

仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn),如今各地推出的樓市調(diào)控政策不僅更細(xì)更實(shí),而且調(diào)控日益觸及樓市自身存在的深層問(wèn)題。

例如,為限制炒房空間,福州市要求各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照經(jīng)營(yíng)性土地出讓合同約定的開(kāi)、竣工時(shí)限要求加快商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè),商品房項(xiàng)目要在售樓部醒目位置公示預(yù)售房源的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)等信息,不得捂盤(pán)惜售、囤積房源。

“目前,中央和地方層面都出臺(tái)了很多調(diào)控政策。這些政策中有很多旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,直觀上看化解風(fēng)險(xiǎn)的短期意義較為明顯。但與以往不同的是,這些調(diào)控政策更加注重樓市存在的根本性問(wèn)題,為探索建立長(zhǎng)效機(jī)制提供著前期鋪墊、探索著經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)?！焙尉S達(dá)說(shuō)。

分析人士指出,“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”其實(shí)質(zhì)是在強(qiáng)調(diào)房屋的投資屬性不能凌駕于居住屬性。因此,未來(lái)中國(guó)樓市調(diào)控政策應(yīng)該繼續(xù)以促進(jìn)房屋回歸居住屬性為著眼點(diǎn),以建成長(zhǎng)效機(jī)制為最終目的,調(diào)動(dòng)存量資源,糾正資源錯(cuò)配,提高存量資源利用效率。

長(zhǎng)效機(jī)制正在確立

不久前,北京市針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法面向社會(huì)征求意見(jiàn),就被視作本輪樓市調(diào)控邁向長(zhǎng)效機(jī)制的又一最新步伐。

“北京推出了共有產(chǎn)權(quán)住房,對(duì)于完善住房保障體系、完善住房制度,建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,支持中端購(gòu)房,抑制投機(jī),促進(jìn)公平,具有重大意義。”北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示,該政策對(duì)于未來(lái)北京樓市平穩(wěn)健康發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。

與此同時(shí),對(duì)于下一階段房地產(chǎn)政策的走向,中國(guó)人民銀行在《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2017)》中也給出了4個(gè)重點(diǎn):一是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。將城鎮(zhèn)戶籍人口與公益及建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤,提高土地在全國(guó)范圍內(nèi)的集約利用。二是提高中小城市吸引力,形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐、快速軌道交通連接、優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)供給、包容性強(qiáng)、綠色低碳的城市網(wǎng)絡(luò)。三是加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。四是積極發(fā)展長(zhǎng)期公共租賃住房,穩(wěn)定和規(guī)范住房租賃關(guān)系。

何維達(dá)表示:“未來(lái)的長(zhǎng)效機(jī)制必將是一系列政策和制度設(shè)計(jì)的‘組合拳’,如加大熱點(diǎn)城市土地供給、以財(cái)稅手段提升房屋持有成本、完善產(chǎn)權(quán)制度體系設(shè)計(jì)、從源頭上調(diào)整優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)、提升特色小鎮(zhèn)人口吸引力等。因此,分析樓市調(diào)控政策走向不能急躁短視,而是需要從長(zhǎng)效機(jī)制這一最終目標(biāo)出發(fā)。”