隨著一線城市二手房市場(chǎng)深入調(diào)整，買賣雙方進(jìn)入深度較量，目前二手房成交量已經(jīng)跌至冰點(diǎn)。調(diào)整最有力的北京，8月份的日均成交量不足400套，月成交量預(yù)計(jì)不足9000套，相比3月份的2.5萬套縮水大半。成交量縮水的同時(shí)，價(jià)格也出現(xiàn)了明顯松動(dòng)，多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域的整體成交價(jià)已經(jīng)逐漸逼近去年12月份的水平。

量?jī)r(jià)的共同縮水導(dǎo)致二手房的糾紛也開始逐漸增多，買家都希望能以最低的價(jià)格買到最滿意的房子，而賣家卻希望價(jià)格越高越好。單方毀約、合同約定不明、故意漲價(jià)等屢見不鮮。如何應(yīng)對(duì)二手房交易中的各種“坑”，《廣廈時(shí)代》特此采訪了鏈家集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，從專業(yè)的角度教您如何安全順利地進(jìn)行二手房交易。

數(shù)據(jù)

二手房成交超越新房

三類風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致糾紛也超新房

如今的二手房早已超越新房成為了樓市成交的主力，每年二手房的成交量都超過10萬套，而新房剔除保障性住房的成交量不足5萬套。僅以上周的成交數(shù)據(jù)對(duì)比，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年第33周（8月14日-8月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽377套。同期，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1793套，四倍于新房成交。

成交量占據(jù)主體地位后，二手房的糾紛也開始逐漸顯露。關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛，過戶的糾紛，購(gòu)房款支付時(shí)間的糾紛，房屋拖欠費(fèi)用的糾紛等等，都成為購(gòu)房人需要注意到的問題。

對(duì)此鏈家集團(tuán)品質(zhì)線副總裁葛靜在接受北京青年報(bào)記者采訪總結(jié)道：當(dāng)前的二手房交易其實(shí)是一個(gè)比較復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)也比較高的交易。購(gòu)房人和業(yè)主雙方主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)概括起來有三種。第一個(gè)是資金的安全，簡(jiǎn)單說就是資金交付出去，因?yàn)榉N種原因，如果不能履約，資金還能不能追回來？這是一大類。第二大類的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是產(chǎn)權(quán)的問題，就是購(gòu)買一個(gè)房子并愿意去履約，但是產(chǎn)權(quán)會(huì)發(fā)生意外，導(dǎo)致不能交易，或者是資不抵債等等的問題。然后第三類的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是業(yè)主面臨的主要的風(fēng)險(xiǎn)，是客戶端的一些資質(zhì)。因?yàn)榻^大部分的二手房交易流程都是先簽了合同之后才可以去辦理貸款、過戶。如果購(gòu)房人的貸款資質(zhì)不太好，辦不下貸款的話，可能會(huì)影響到客戶購(gòu)房資金交付的時(shí)間以及他履約，這是對(duì)業(yè)主方的主要風(fēng)險(xiǎn)。

這三類風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致近期二手房的糾紛明顯增加，尤其是去年以來，大量二手房集中成交，導(dǎo)致了許多問題也集中出現(xiàn)。

說法

去年市場(chǎng)“過火”

草率簽約導(dǎo)致問題多多

二手房買賣訴訟增多，其中一個(gè)原因與去年樓市價(jià)格不穩(wěn)定有關(guān)。近日，記者前往二手房市場(chǎng)走訪。

“去年我也看過房子，但價(jià)格浮動(dòng)太大，業(yè)主分分鐘要漲價(jià)，感覺買房子跟買大白菜一樣‘草率’，最終放棄了?！弊咴L過程中，記者遇到了剛剛簽約的馬女士，她在北三環(huán)附近購(gòu)買了一套小戶型二手房，總價(jià)475萬。馬女士透露，今年初，類似的房源需要520萬左右，并且還不能商量。當(dāng)時(shí)她遇到的中介狀態(tài)都十分“亢奮”，半夜快11點(diǎn)了還給她打電話，給她說一個(gè)房源信息，讓她趕緊過去“搶房”。

“房子都沒看過，光跟我說個(gè)價(jià)格，就讓帶著首付去看房，你說這房子敢買嗎？”馬女士表示，最終她買的這套房子，除了房款降了幾十萬以外，中介費(fèi)相比那時(shí)鐵板一塊的總房款2.5%也有了明顯松動(dòng)，最終的中介費(fèi)大概在總房款兩個(gè)點(diǎn)左右。

從事房產(chǎn)中介3年的小陳也有類似的感覺。去年此時(shí)，他曾見過一種場(chǎng)景，中介幫著客戶跟業(yè)主談價(jià)格，說一句，業(yè)主就要求漲價(jià)10萬?！霸街v價(jià)，越漲價(jià)，沒辦法，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)太熱了?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在那種狀態(tài)下，買房者“買到就是賺到”的心態(tài)、賣房者看中利益缺乏契約精神、中介被市場(chǎng)“搞暈”缺乏警惕性等因素，導(dǎo)致簽合同時(shí)幾方都過于草率，一旦出現(xiàn)問題，發(fā)生分歧后沒有合同提前預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，只能走上訴訟之路。

案例

二手房中的糾紛各式各樣，除了買賣雙方提高警惕，自身主動(dòng)規(guī)避以外，中介保護(hù)交易安全順利的職責(zé)也同樣重要。下面的幾個(gè)典型案例，將為您分析遇到交易糾紛時(shí)，該如何維護(hù)自身利益。

案例一 中介在交易前沒有篩查出房屋問題

二手房交易中，房屋篩查是重要的一環(huán)，這也是二手房交易中，為何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出現(xiàn)問題，無法完成過戶，中介都應(yīng)付一定責(zé)任。

葛靜向北青報(bào)記者介紹到，今年鏈家就處理了一起典型的糾紛。在交易前，鏈家經(jīng)紀(jì)人篩查后得知房屋的歸屬都正常，可以交易。找到的購(gòu)房人也很快和業(yè)主達(dá)成協(xié)議并簽訂合同，購(gòu)房款也及時(shí)交付了，但就在過戶之前，這套房屋被查封了，無法辦理過戶，購(gòu)房人前期交的購(gòu)房款也要不回來。眼看面臨房財(cái)兩空的局面，鏈家最后通過與購(gòu)房人的協(xié)商，先行墊付購(gòu)房款還給購(gòu)房人，以方便他重新找房、買房。同時(shí)保留追訴權(quán)利，等待房子可以過戶時(shí)再重新交易。

葛靜表示，類似的墊付購(gòu)房款的情況，鏈家遇到了多起。還有一次也發(fā)生了類似的變故。經(jīng)紀(jì)人前期進(jìn)行房屋篩查時(shí)，一切都沒有問題，房屋可以正常交易。但就在購(gòu)房人與業(yè)主簽訂了合同，交納了首付款之后，突發(fā)了變故。在過戶前，業(yè)主家里因?yàn)榧彝ッ茉诜课堇锇l(fā)生了兇殺案件，原本的購(gòu)房人此時(shí)也對(duì)是否繼續(xù)履行合同產(chǎn)生了疑惑。鏈家在了解情況之后立即就對(duì)這個(gè)房屋做了墊付，讓購(gòu)房人可以去買其他的房子。

葛靜表示，原則上，鏈家的房屋篩查服務(wù)只針對(duì)合同簽訂前房屋狀態(tài)的篩查，簽署合同之后發(fā)生的突發(fā)事件理論上并不在賠付的范圍內(nèi)，因?yàn)檫@是在簽約之后發(fā)生的。但最終是考慮到購(gòu)房人肯定沒有辦法住在這個(gè)房子里，所以我們立即通過墊付解決了這個(gè)問題。