案例二 賣房業(yè)主大筆欠費后消失

二手房交易中，拖欠物業(yè)費、水電燃?xì)獾荣M用的糾紛最為常見。由于北京二手房市場經(jīng)常會處于賣方市場，售房人比較強勢，買房人經(jīng)常會因為擔(dān)心房子漲價等因素，著急簽署合同辦理過戶，導(dǎo)致很多細(xì)節(jié)問題并未處理清楚。為交易留下隱患。

市民李先生就在去年底買了一套二手房，但卻遲遲不敢裝修，一直空置。原因是原來的房東，欠下了一大筆物管費和水電氣費。

據(jù)李先生介紹，去年12月，他通過房屋中介，購買了位于朝陽區(qū)某高檔小區(qū)的一套二手房。過戶后，中介帶著李先生一同到小區(qū)物管交接房屋。物管一查，此前物管費欠了近3萬元，另外，還有近千元的水電氣費沒繳清。按照合同約定房屋交付前，賣方應(yīng)當(dāng)繳清物管以及水電氣費用，可在交房那天，原房主卻使了一招緩兵之計，說身上沒帶錢，承諾會在月底來補繳欠費。可最后，對方卻玩起了失蹤，打電話也不接。

由于和物業(yè)一直沒有協(xié)商清楚這部分物業(yè)欠款由誰來付，導(dǎo)致李先生遲遲不敢找工人裝修，就擱置了下來。萬般無柰的李先生最終打算起訴原房主，來解決糾紛，但即便最終勝訴，對李先生來說，仍舊損失了大量的時間和精力。

對此，中介公司也開始推出一些附加服務(wù)，來解決這類的糾紛。葛靜告訴北青報記者。按照鏈家的做法，在合同里一般都會要求業(yè)主留一定的物業(yè)保證金，但這種物業(yè)保證金一般留個一萬塊錢，最多兩萬塊錢到頭了。大多數(shù)的欠費情況都能應(yīng)付，但也確實遇到了一些極惡劣的業(yè)主，拖欠了3到4萬元的物業(yè)費，最后房款全部交付完了，過戶也完成了，原業(yè)主寧愿不要之前的保證金，也不交這些欠款。這種情況下，鏈家推出的安心服務(wù)，會幫購房人把剩余的錢先墊付上。

葛靜表示，這類似于汽車保險的先行賠付原則，鏈家?guī)椭彿咳藟|付欠款，購房人把追訴權(quán)轉(zhuǎn)給鏈家，或者是直接要協(xié)助鏈家去追討。這就有效避免了購房時可能發(fā)生的欠款糾紛，對購房人的利益也起到了保障。

案例三 合同約定不明 法院多會保護交易

王先生想換學(xué)區(qū)房，就將自己名下一套房屋掛在中介處出售。之后，中介帶著周先生夫婦來看房，看后周先生很滿意，當(dāng)即與王先生簽訂房屋買賣合同，約定了房屋價款、定金及部分房款支付時間、房屋交付及過戶時間等事項。合同簽訂后，周先生如約交付了定金及部分購房款。

眼看著到了合同約定的辦理房屋過戶的日期，周先生的購房尾款還沒有付清，王先生就急著催周先生支付。周先生先是商量能不能晚一個月支付，后又提出先把名下未到期的存款、基金、股票等憑證放在王先生處，先辦過戶，等上述款項到期后再取出給王先生，均被王先生拒絕。此后，雙方對于尾款的支付產(chǎn)生巨大分歧，王先生也未在合同約定的日期交付房屋及辦理房屋過戶手續(xù)。

雙方矛盾越來越嚴(yán)重，王先生不想把房屋賣給周先生了，而周先生則經(jīng)常跑到王先生單位大吵大鬧，經(jīng)過派出所調(diào)解等多種途徑均無法解決，最終鬧上法庭。

據(jù)了解，在庭審中，王先生表示，周先生未在房屋過戶前付清尾款，已經(jīng)違約，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)解除；周先生則表明，合同中并沒有約定尾款支付時間，但是約定了房屋交付及過戶的時間，王先生的行為明顯違約，而且根據(jù)交易習(xí)慣，應(yīng)在過戶當(dāng)天支付尾款，自己不先付清尾款情有可原，現(xiàn)在自己愿意繼續(xù)履行合同，要求王先生配合交付房屋并辦理過戶手續(xù)。

最終，法庭判定按照保護交易的原則確認(rèn)合同應(yīng)繼續(xù)履行。由于自己疏忽未在合同中明確約定尾款支付時間，王先生無奈必須把房屋賣給周先生。

專家介紹到，王先生未在合同中約定購房尾款的支付時間，周先生經(jīng)王先生催要未支付尾款確有不當(dāng)，但不構(gòu)成根本違約；而合同明確約定了王先生需交付房屋及辦理房屋過戶手續(xù)的時間，王先生未按約定辦理，則明顯構(gòu)成違約。審判實務(wù)中，對于能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的，可以繼續(xù)履行的合同，法院多會按照保護交易的原則確定合同繼續(xù)履行。

因此，無論是購房還是賣房，都應(yīng)該在合同中盡量全面地規(guī)定付款、收房等具體的時間和期限，如果發(fā)生糾紛，也能充分保障自身權(quán)益。