不買車位不讓進？“業(yè)主需求優(yōu)先”原則須落實

12月21日晚上，江蘇省揚州市某小區(qū)門口，一名54歲的男子在給兒子送菜時，由于所駕車輛沒買車位被保安攔住不許進小區(qū)。男子與保安爭執(zhí)時突然倒地，后經(jīng)搶救無效死亡。死者兒子表示父親心臟不好曾做手術。據(jù)悉，該小區(qū)實行“不買車位不讓進門”，但小區(qū)車位大部分空置，物業(yè)則被指是開發(fā)商的下屬企業(yè)。過去幾個月，該小區(qū)多次發(fā)生因無車位物業(yè)不讓進門的沖突(12月23日《現(xiàn)代快報》)。

一個車位引發(fā)了悲劇。嚴格規(guī)范管理車位本是好事，但小區(qū)明明有大量車位空置，不考慮以出租方式給業(yè)主便利，反而堅持不買不許進，這樣的規(guī)定是否合理？是否有強制購買車位的嫌疑？物業(yè)是否有權拒絕業(yè)主開車進入？

這起意外事件的背后，也并非一個簡單的車位問題，還有開發(fā)商與業(yè)主長期以來的車位租購糾紛。買房時承諾可售可租，入住后卻被告知只賣不租；本小區(qū)的業(yè)主對車位一位難求，車位卻早已賣給非業(yè)主出租盈利；買房時強制搭售車位……這些車位引發(fā)的奇葩事，儼然將車位的商業(yè)價值體現(xiàn)得淋漓盡致。難道小區(qū)車位是繼房子后開發(fā)商的第二個贏利點？

但車位并非完全獨立的商品。有媒體統(tǒng)計，目前小區(qū)車位竟有7種產(chǎn)權歸屬類型，敞開式地上車位、規(guī)劃的地上停車場、不計入公攤的地下車位、計入公攤的地下車位、人防工程車位、地下室或私人車庫以及機械車位。按照物權法規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。因此，計入公攤的車位，開發(fā)商沒有獨立產(chǎn)權，也無權拿來售賣，只能供業(yè)主免費使用或出租，其所得也應歸業(yè)主共有。

那么開發(fā)商持有的產(chǎn)權車位就可以自由買賣嗎？物權法同樣明確了一個原則，車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬應由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是，“業(yè)主需求優(yōu)先”的原則在現(xiàn)實生活中往往沒有得到很好的貫徹，“約定”的方式也被偷換概念成了開發(fā)商私自設定規(guī)則。上述揚州的小區(qū)明明有空置車位，物業(yè)本可與業(yè)主協(xié)商出租事宜，但變相強制要求購買，已經(jīng)違反了物權法的規(guī)定。

近年來各地發(fā)生多起因小區(qū)車位產(chǎn)權糾紛導致業(yè)主和開發(fā)商對簿公堂的事件，這背后既反映出車位資源緊缺與家用汽車增速驚人的矛盾越來越突出，也有規(guī)劃不足、分配不科學的原因。小區(qū)規(guī)劃本就有車位配比率，車輛容納量如何一看便知，開發(fā)商或物業(yè)為何單方面設定租售比例，甚至出售給非業(yè)主？恐怕是利益占了上風。

車位產(chǎn)權歸屬的復雜性、租售規(guī)則的隨意性，都為業(yè)主利益的實現(xiàn)帶來不便。既然“業(yè)主需求優(yōu)先”原則已經(jīng)法定，那么實際操作中理應簡單明了。是否可以給予小區(qū)車位更清晰明確的產(chǎn)權歸屬分類？是否能要求開發(fā)商提前做科學的評估和規(guī)劃，在買房前即訂立車位租售規(guī)則？這些問題相關部門應提前考慮。張燦燦