據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年12月全國70個大中城市中，有57個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲。雖然部分熱點城市房價絕對水平已經(jīng)低于上年同期，但三線、四線城市房價出現(xiàn)上漲動向。同時，伴隨著過去幾年房價較快上漲，我國城鎮(zhèn)居民債務(wù)負(fù)擔(dān)已顯著加重。當(dāng)前，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向已經(jīng)成為金融監(jiān)管當(dāng)局共識，有必要從終端金融需求入手，抑制居民部門杠桿率。

過去幾年我國熱點城市房價出現(xiàn)較快上漲，居民部門加杠桿是主要動力。本輪房價上漲始于2015年四季度，進(jìn)入2016年后熱點城市房地產(chǎn)市場急劇升溫。在房價節(jié)節(jié)攀升同時，居民部門加杠桿也同步加快。截至2016年末，全國個人購房貸款余額同比增長35%,較同期各項貸款增速高出21.5個百分點；2016年全年新增4.96億元，約占各項貸款新增額的39.2%,同比多增2.31萬億元。經(jīng)過2017年地方持續(xù)升級房地產(chǎn)調(diào)控措施后，全國個人購房貸款增長有所放緩，但增速仍在高位。截至2017年9月末，全國個人住房貸款余額同比增長 26.2%，高出同期各項貸款增速13.1個百分點。

而個人購房貸款過快增長的結(jié)果，必然是居民部門杠桿率出現(xiàn)了明顯上升。綜合研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，1996年我國居民宏觀杠桿率（居民部門債務(wù)占GDP比重）約為3%，2008年不到20%，居民部門杠桿率增長整體平穩(wěn)。但2008年后我國居民部門杠桿率上升明顯加快，特別是2016年以來居民部門加杠桿非常活躍，各種“首付貸”“過橋貸”堂皇入市，個人消費貸、個人經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入購房領(lǐng)域現(xiàn)象突出，導(dǎo)致居民部門杠桿率跳升至50%水平。我國居民部門的貸款與存款之比從2009年1月的24.6%大幅躍升至2017年11月的63.2%。

從終端金融需求入手，可以在短時間內(nèi)有效扭轉(zhuǎn)房價上漲預(yù)期，同時最大程度避免誤傷剛性住房需求，實現(xiàn)區(qū)域住房市場穩(wěn)健運行。這主要是因為：

一是管控終端金融需求可以有效消減房價上漲動力。應(yīng)該看到，終端住房金融需求已經(jīng)構(gòu)成當(dāng)前房價上漲動力。房貸過快增長城市房價絕對漲幅也在高位。當(dāng)前北京房價出現(xiàn)回落，與“3.17”新政出臺了史上最嚴(yán)厲的住房信貸政策密切相關(guān)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”、提高二套房首付比例等等，既有效堵住差別化住房信貸政策執(zhí)行過程中可能存在的漏洞，又顯著增加了住房炒作成本，提高了住宅投資變現(xiàn)難度，對房地產(chǎn)炒作行為形成了空前擠壓。

二是管控終端金融需求可以有效抑制居民部門杠桿率。說到底，抑制居民部門杠桿率必須要管控住個人購房貸款的非理性增長。通過強(qiáng)化商業(yè)銀行在個人購房貸款環(huán)節(jié)的借款人收入真實性審核，加大對個人消費貸款、個人經(jīng)營貸款用途的監(jiān)管檢查，可以將不符合貸款門檻的借款人排除出去，進(jìn)而在宏觀上降低居民部門整體債務(wù)負(fù)擔(dān)。

三是調(diào)控終端金融需求可以有效降低房地產(chǎn)金融運行整體風(fēng)險。當(dāng)前若非居民部門杠桿資金推動，房價難以脫離基本面大幅上漲。如果從終端金融需求入手，那么可以減少杠桿資金對住房追逐，降低房地產(chǎn)市場整體風(fēng)險。

筆者認(rèn)為，堅持“房住不炒”，有必要對居民部門杠桿率進(jìn)行抑制，并有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期。在堅持房地產(chǎn)市場“分類調(diào)控、因城施策”的基礎(chǔ)上，基于對區(qū)域性住房供求關(guān)系的深入準(zhǔn)確把握，需要及時對終端金融需求進(jìn)行相機(jī)調(diào)整，對住房炒作行為在金融端切實形成有效擠壓，同時最大程度避免對剛性住房需求的誤傷。